ת"א 41223-08-14 פרוש נ' פרוש גליקמן ואח'

לפני בקשה למינוי כונס נכסים זמני.

בין המבקש (התובע בתיק העיקרי), מר שלמה פרוש (להלן: שלמה) לנתבע 1, מר משה פרוש (להלן: משה) נערכה עסקה לרכישת 36% מזכויות במקרקעין הידוע כגוש 30088 חלקה 88 מגרש 8 המצוי ברחוב שמואל הנביא בירושלים (להלן: המקרקעין). פרטי העסקה לא הועלו על הכתב. לשם ביצוע העסקה העביר שלמה לידי משה סך של 150,000$ (ארה"ב). הזכויות במקרקעין, שהן זכויות במושע, נרכשו ונרשמו על שמו של אדם בשם ורטהיימר, גיסו של שלמה (להלן: ורטהיימר).

בין שלמה למשה התגלע סכסוך לגבי העסקה שערכו ביניהם. בעקבות זאת, שלמה ערך עם ורטהיימר הסכם במסגרתו מכר לו האחרון את הזכויות שנרשמו על שמו במקרקעין. בהמשך לכך, נרשמה על המקרקעין הערת אזהרה לטובת שלמה בגין הסכם המכר. כאשר גילה משה את הדבר, פנה ללשכת המקרקעין ורשם על שמו הערת אזהרה על הקרקע בהתבסס על ייפוי כוח מאת ורטהיימר. שלמה, אשר רישום הערת האזהרה הנ"ל מנע ממנו להשלים את העברת הזכויות בקרקע, פנה לבית המשפט בתובענה במסגרתה ביקש להצהיר על בטלות ייפוי הכוח באמצעותו נרשמה הערת האזהרה (ה"פ 45329-06-11). התובענה הועברה לבוררות. לאחר פתיחת הליך הבוררות הוגשה על ידי משה תביעה שכנגד בה נטען כי הוא הבעלים של המקרקעין והסכם המכר שנערך בין שלמה לורטהיימר נעדר נפקות.

ביום 6.11.13 ניתן פסק בוררות חלקי ובו נקבע כי הזכויות במקרקעין הוקנו לשלמה ומשה בחלקים שווים, קרי 18% מהזכויות במקרקעין לכל אחד מהם. ביום 2.12.13 ניתן פסק בורר סופי בו נקבע, בין היתר, שיש לבטל את הערת האזהרה שרשם משה ותחתיה תירשם הערת אזהרה חדשה על שמם של שלמה ומשה גם יחד. בקשה שהגיש משה לבית המשפט המחוזי לביטול פסק הבוררות החלקי והסופי, נדחתה (ה"פ 5960-12-13 פרוש נ' פרוש (28.7.2014)). בקשה שהגיש משה לעיכוב ביצוע פסק הדין, נדחתה אף היא (הפ"ב 5960-12-13 פרוש נ' פרוש 18.8.2014)). בסמוך לאחר מכן, הוגשה על ידי שלמה תובענה לבית משפט זה, במסגרתה ביקש סעד של פירוק שיתוף במקרקעין ובד בבד הוגשה בקשה למינוי כונס נכסים זמני, היא הבקשה שלפני. לאחר הגשת התובענה, הגיש משה בקשה לבית המשפט העליון למתן רשות לערער על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. הבקשה נדחתה (רע"א 6295/14 פרוש נ' פרוש (6.10.2014).

בעוד ההליכים המשפטיים בין שלמה למשה התנהלו, כמתואר לעיל - בין בתי המשפט לבוררות וחוזר חלילה - המצב במקרקעין לא קפא על שמריו. הבניין המקורי שניצב על המקרקעין נהרס, ותחתיו קרם עור וגידים בניין חדש. מדובר בבניין בן 3 קומות, 30 דירות מגורים ושטחי מסחר אשר מצוי כיום בשלבי הבנייה האחרונים (להלן: הפרויקט). אין מחלוקת כי משה היה "הרוח החיה" מאחורי ביצוע הפרויקט. במסגרת הפרויקט, פונו דייריו של הבניין המקורי, כאשר חלקם קיבלו דירה (או דירות) בבניין החדש חלף דירתם בבניין המקורי, וחלקם מכרו את זכויותיהם בבניין החדש לאחרים. האופן המדויק בו בוצע הפרויקט טרם הוברר לאשורו. מכל מקום, החשוב לענייננו הוא, שכיום רשומים בלשכת רישום המקרקעין 43 בעלי זכויות במקרקעין, ובכללם ורטהיימר. להשלמת התמונה יצוין, כי לתגובה לבקשה למינוי כונס נכסים זמני שהוגשה על ידי חלק מבעלי הזכויות הרשומים הנ"ל, צורף הסכם שיתוף וחלוקה מיום 10.7.12 (להלן: הסכם שיתוף). במסגרת הסכם השיתוף חולקו הזכויות בפרויקט בין בעלי הזכויות הרשומים, ובכללם ורטהיימר, אשר קיבל זכויות בגג הבניין. להסכם שיתוף זה אתייחס בקצרה בהמשך.

בבקשה שלפני מבקש שלמה שימונה כונס נכסים זמני לשמירת זכויותיו במקרקעין עד להכרעה בהליך העיקרי. לטענתו, בהתאם לחלקו היחסי במקרקעין, הוא זכאי ל-5.4 דירות מתוך הדירות בפרויקט וכן מחסנים והצמדות יחסיות, וככול שתוגדלנה זכויות הבניה יגדל חלקו בפרויקט בהתאמה. חששו הוא, כי משה מסתיר ממנו מידע בנוגע למקרקעין והוא יאכלס את כל הדירות בפרויקט. שלמה טוען כי במצב דברים זה ימצא עצמו וידיו על ראשו – למרות שהוכר כבעלים של מחצית מהזכויות שנרכשו במקרקעין - הוא יוותר ללא קרקע, ללא דירות, ללא זכויות וללא כספו. שלמה מוסיף וטוען כי משה החל בפעולות אכלוס הבניין תוך פגיעה קניינית בזכויותיו. לטענתו, במצב המורכב שנוצר עקב התנהלותו של משה, יש למנות כונס נכסים לצורך הליכי פירוק השיתוף ועל מנת להבטיח שזכויותיו לא יפגעו עד להכרעה בבקשתו לפירוק שיתוף במקרקעין.

במסגרת בקשתו, ביקש שלמה כי הכינוס הזמני יתפרש "על כלל הזכויות במקרקעין ובפרויקט" ולכונס שימונה יינתנו סמכויות רחבות ביותר הכוללות "בדיקה, מיפוי וקביעה של הזכויות הקנייניות היחסיות של מי מהצדדים" וכן סמכות "להגיע להסדרי חלוקה ותשלומי איזון לרבות מכירות שלמות או חלקיות של זכויות בדירות, בחלקים צמודים של הדירות, בזכויות בניה בהווה ו/או בעתיד". כמו כן, הכונס יהיה רשאי "לדווח על עסקאות שלא דווחו לרשויות המס ולהסדיר את מלוא הזכויות ו/או חלוקת הזכויות בין המשיבים ו/או כלל הטוענים לזכויות כפי שיתגלו במהלך הדברים כן יהיה מוסמך הכונס לפעול להגדלת זכויות הבניה ו/או הגדלת מספר הקומות ו/או היחידות וחלוקתן ו/או העברתן לידי בעלי זכויות כפי שיקבע". עוד התבקש כי לתפקיד הכונס הזמני ימונה עו"ד יעקב אלסטר, בא כוחו של שלמה.

הבקשה הוגשה נגד משה ויתר בעלי הזכויות במקרקעין, אשר לפי הסכם השיתוף אמורים לאכלס את הדירות בפרויקט (להלן: הדיירים). משה וחלק מהדיירים אשר הגיבו לבקשה, מתנגדים לה. לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובות לה, ושמעתי את עדותם של שלמה, משה, ורטהיימר וכן את עדותו של מר רבינוביץ, שהוא אחד מבעלי הזכויות בבניין, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.