ת"א 4096-11-19 צמח נ' תורג'מן ואח'

תביעה לחיוב מוכרי דירה בפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר בשל כך שלא גילו לקונה שפולש השתלט על שטח ברכוש המשותף.

הצדדים ומסגרת המחלוקת

1. ביום 26.11.2018 חתמו הצדדים על הסכם למכירת דירת הנתבעים לתובע. החזקה המשפטית נמסרה לתובע ביום 26.5.2019 והנתבעים המשיכו להתגורר בדירה כשוכרים עד ליום 1.7.2019.

2. במבנה מספר כניסות כאשר כל כניסה מתנהלת באופן עצמאי על פי תקנון הבית המשותף. הדירה דנן נמצאת בכניסה מס' 4 שבה שבע דירות הבנויות על קומת עמודים.

3. הפולש המדובר סגר שטח של כ-70 מ"ר בקומה הכניסה והוא עושה בו שימוש ייחודי ובלעדי. השטח שנסגר כולל 3 חניות מקורות שיכולות לשמש גם כשטח אחסון רחב ידיים והפולש אטם בלוחות פלדה את הפתחים של כניסת הרכבים לחניות בין העמודים.

4. מול אותו פולש נוהלו הליכים משפטיים אותם הוביל יו"ר וועד הבית, וביום 5.8.2019 ניתן על ידי המפקחת על הבתים המשותפים פסק דין המורה לאותו פולש לפנות את השטח שתפס ברכוש המשותף ולהחזירו לחזקת כלל דיירי הבניין. פסק הדין לא נאכף.

5. אין חולק שבמשא ומתן לרכישת הדירה לא עלה נושא סגירת קומת העמודים והשימוש הבלעדי שעושה הפולש בשטח המשותף ולא עלה דבר קיומם של הליכים משפטיים כאמור.

6. דבר קיומו של הפולש נודע לתובע לטענתו רק ביום 3.7.2019 כאשר הוא התבקש, כבעל דירה בבניין, להשתתף בעלות תיקון הנזקים שנגרמו ברכוש המשותף עקב שריפה שאירעה בו. או אז, כאשר בירר התובע את הפרטים עם שכנים נוספים, נודע לו דבר קיומו של הפולש וההליכים נגדו ואף הועלתה סברה שאותו פולש קשור לשריפה.

7. התובע טוען שהדירה כוללת בהכרח חלק יחסי ברכוש המשותף, ושהנתבעים התקשרו בהסכם בחוסר תום לב ותוך הטעייתו בהצהרת דברים שאינם אמת, כאשר לא גילו לו את דבר קיומו של הפולש והסכסוך עמו.

   הנתבעים אף הפרו לדידו את ההסכם כאשר אין בידם למסור לו את מלוא החזקה שכן חלק מהרכוש המשותף תפוס שלא כדין.

   לפיכך תובע התובע את הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם, ללא הוכחת נזק, ולהוכחת סבירותו הוא מציג הערכת שמאי לירידת ערך הדירה בשל השתלטות זו.