זלמן ארן 8 בע"מ נ' אורייה ואח'

התובעת עותרת לאכוף על הנתבעים – בעלי הזכויות בבית משותף – הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, שלגישתה נכרת בין הצדדים. בעוד שחלק מן הנתבעים אינם כופרים בקיומו של ההסכם הנזכר, אחרים טוענים כי הוחתמו על הסכם זה בעורמה, תוך ניצול חולשתם ותמימותם, שעה שהתובעת הדגישה בפניהם כי לא יהיה בו כדי לחייבם בדבר.

השאלה העיקרית הצריכה הכרעה היא, האם נכרת בין הצדדים הסכם מחייב כדין. ככל שהתשובה לכך תהא בחיוב, יש לבחון האם נודעה לאותם נתבעים המבקשים להשתחרר מן ההסכם עילה לעשות כן.

העובדות הצריכות לעניין

1. המבנה בו מדובר ניצב ברחוב זלמן ארן 8 בחולון, חלקה 359 בגוש 6049 (להלן: "המבנה" או "הבניין"). ביום 8.4.2014 נחתם בין הצדדים הסכם שתכליתו חיזוק ושיפוץ המבנה, וזאת בתמורה לזכויות הבנייה הקיימות ובניית דירות נוספות, שהבעלות בהן תהיה של התובעת (להלן: "ההסכם", "הפרויקט"). לשלמות התמונה יצוין כי כל הנתבעים, למעט הנתבע 10, חתומים על ההסכם (ולמען הדיוק – על העמוד הראשון שבו).

2. לצד ההסכם, חתמו חלק מן הנתבעים על מסמכים נוספים שנדרשו להוצאת הפרויקט אל הפועל, כגון שני ייפוי כוח לעו"ד דב ארבל (האחד לצרכי תכנון והאחד לצרכי רישום); שני ייפוי כוח דומים לעו"ד ניר ארנון, בעקבות פטירת עו"ד ארבל; ייפוי כח כללי לתובעת או לעורכי דין מטעמה; כתב הסכמה למפקח על הבתים המשותפים; כתב הסכמה למתן היתר בניה וכתב מינוי להסמכת נציגות (להלן: "המסמכים הנלווים").

3. ביום 23.2.2016 נדונה הבקשה להיתר בניה לפרויקט לפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון. הבקשה סורבה, עקב התנגדותם של 2/3 מבעלי הזכויות במבנה למתן ההיתר המבוקש (6 מתוך 9 דירות). בעקבות כך הוגשה התובענה דנא, המבקשת לאכוף על הנתבעים את ההסכם.

   תמצית טענות הצדדים

4. לטענת התובעת, התנגדות הנתבעים (או מי מהם) למתן היתר בניה מהווה הפרה גסה של ההתחייבות שנטלו על עצמם. משכך, מתבקשת אכיפת ההסכם לצד הוראה לנתבעים לקיים את התחייבויותיהם מכוחו ומכוחם של המסמכים הנלווים. עוד מבקשת התובעת למנות את בא כוחה ככונס נכסים על זכויות הנתבעים במבנה, ולאפשר לו לחתום תחתם על כל מסמך הדורש את חתימתם כתנאי לביצוע הפרויקט.

5. הנתבעים 4-1, ו - 10-11 (להלן: "הנתבעים") טוענים כי חתימתם על ההסכם ועל המסמכים הנלווים הושגה במרמה, ולמצער על דרך הטעיה והצגת מצגי שווא. לשיטתם, הובהר להם על ידי התובעת, כי הסכמתם ניתנת אך לביצוע בדיקות ראשוניות בלבד, אשר אינן מחייבות אותם בביצוע הפרויקט. כמו כן, הודגש כי לאור הוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק"), אין להסכם תוקף מחייב בהעדר הסכמה מראש של כל בעלי הדירות.

6. הנתבעים 9-5, 14-12 לא נטלו חלק בהליך (להלן: "הנתבעים שלא התגוננו"). בין הנתבעים שלא התגוננו נכללים כאלו שאינם מתנגדים לביצוע הפרויקט, דוגמת הנתבעת 8, אשר מסרה עדות מטעם התובעת דווקא. ארחיב את התייחסותי בגוף הדיון לטענות אלו ולאחרות של הצדדים.

   דיון והכרעה

7. מטעם התובעת העידו אסף גולד – מנהלה; אברהם וינוגרד, אשר הראל, עו"ד ניר ארנון ועו"ד מיכאל פינקלשטיין – אשר נכחו בפגישות עם הנתבעים ובמעמד חתימתם על ההסכם והמסמכים הנלווים; משה שמולביץ' – אדריכל הפרויקט והנתבעת 8. מטעם הנתבעים העידו הנתבע 2 והנתבעת 11.