ת"א 3903-11-12 זנו ואח' נ' חרר

תביעה לתשלום פיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם מכר מקרקעין - אי רישום בניין כבית משותף.

טענות התובעים

ביום 13.8.2008 נחתם הסכם מכר ולפיו מכר הנתבע לתובעים את זכויותיו בדירה הידועה כגוש 15038 חלקה 18 דירה מס' 4.

על פי סעיף 3.5 להסכם המכר, היה על הנתבע להשלים את רישום הבניין בו מצויה הדירה כבית משותף "לא יאוחר מאשר 24 חודשים ממועד חתימת הסכם זה", דהיינו - לא יאוחר מיום 12.8.2010.

עוד הוסכם באותו סעיף, כי "כל עיכוב בביצוע הרישום הנ"ל יהווה הפרה יסודית של הסכם זה על ידי המוכרים".

עד למועד הגשת תביעה זו (4.11.2012), הבניין לא נרשם כבית משותף וזאת חרף פניות התובעים לנתבע כי יעשה כן. על כן, יש לראות את הנתבע כמי שהפר את הוראות הסכם המכר הפרה יסודית.

על פי סעיף 14 להסכם המכר, על צד המפר את ההסכם לשלם לצד הנפגע פיצוי מוסכם קבוע מראש בסך של 80,000 ₪. על כן, היה על הנתבע לפצות את התובעים בפיצוי המוסכם כבר ביום 12.8.2010.

התובעים פנו לנתבע מספר פעמים על מנת שיעמוד בהתחייבויותיו על פי ההסכם, לרבות תשלום הפיצוי המוסכם, אך ב"כ הנתבע השיב לפנייתם תוך התעלמות מדרישתם זו (ראה תכתובת בין הצדדים - נספחים ב'-ד' לכתב התביעה).

הנתבע עושה על חשבון התובעים עושר ולא במשפט, הואיל והתובעים עמדו בהתחייבויותיהם על פי הסכם המכר ושילמו לנתבע את כל הכספים להם היה זכאי. יש לראות את הנתבע גם כמי שהתרשל כלפי התובעים, שכן הוא פעל כפי שמוכר דירה סביר וזהיר לא היה פועל בנסיבות העניין.

התביעה דנן כללה מלכתחילה שני סעדים: אכיפת הסכם המכר (משמע חיוב הנתבע לרשום את הבניין כבית משותף) ותשלום הפיצוי המוסכם. ביום 10.3.13 ובמהלך ניהול התביעה, נרשם הבניין כבית משותף. על כן, נותר על כנו הסעד הכספי בלבד, היינו - תשלום הפיצוי המוסכם בסך (משוערך) של 97,520 ש"ח.

טענות הנתבע

הנתבע טוען כי מדובר בתביעה קנטרנית וטורדנית המהווה ניסיון נואל מצד התובעים להתעשר על חשבונו ללא כל הצדקה.

הנתבע פעל לרישום הבית המשותף, אלא שהרישום התעכב בגלל פרוצדורה טכנית והעיכוב לא גרם לתובעים כל נזק, כאשר אין במעשי הנתבע כדי להוות הפרת חוזה המצדיקה הטלת פיצוי כלשהו או פיצוי מוסכם.

בסעיף 6.2 להסכם המכר נקבע במפורש: "לא ניתן לבצע את רישום הזכויות בדירה במועד הרישום, מסיבה שאינה תלויה במוכרים, ידחה מועד הרישום למועד בו תהיה אפשרות לבצע את הרישום".

בסעיף 15.5 להסכם המכר נקבע כי כל עיכוב בהוראה מהוראות ההסכם הנובע מכוח עליון, לא יהווה הפרה של ההסכם.

העיכוב ברישום הבית כבית משותף נבע מסיבות שאינן תלויות בנתבע - שינוי פרצלציה במקרקעין ותיקונים חוזרים ברישום הבית המשותף ולא כתוצאה ממחדליו או ממעשיו.

אילו ידע הנתבע כי יהיו עיכובים כאלו ברישום הבית המשותף וכי הוא יחויב בגינם, הוא לא היה מתקשר עם התובעים בהסכם המכר או לא היה מסכים להטלת פיצוי בגין כך.

עוד טוען הנתבע כי בסעיף 6.5 להסכם נקבע, כי "רישום הזכויות בדירה על שם הקונים עד למועד הרישום, מותנה במילוי התחייבויות הקונים...". בסעיף 15.4 להסכם נקבע, כי איחור של התובעים בקיום חיוב החל עליהם, מזכה את הנתבע בדחיית ביצוע חיובו כמספר ימי האיחור. התובעים הפרו את הסכם המכר וגרמו לדחיית הביצוע של חיובי הנתבע, בכך שלא העבירו לנתבע את התמורה במועד ואף ביקשו לבצע שינויים ביחס למפרט שהוסכם בין הצדדים וביקשו מבעלי מקצוע מטעמם שיבצעו עבודות שונות.

זאת ועוד, התובעים לא טרחו לציין כי בין הצדדים התנהלו הליכים משפטיים במסגרתם תבעו התובעים את הנתבע, בין היתר, בגין הפיצוי המוסכם ואף הוא הגיש תביעה נגדם. נושא רישום הבית המשותף עלה במסגרת הדיון באותן תביעות. בסיומו של ההליך ניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה שהושג בין הצדדים ולפיו שילם הנתבע לתובעים סך של 25,000 ₪. הנתבע טוען כי מדובר במעשה בית דין המשתיק את התובעים מלטעון בעניין אי רישום הבית המשותף ולתבוע את הפיצוי המוסכם.