מזעקי ואח' נ' גרינברג את שניאור - השכרת דירות למגורים בע"מ ואח'

תביעת ליקויי בניה נטענים שהוגשה על סך 400,000 ₪. בהתאם להסכם דיוני בין הצדדים, נקבע שפסה"ד יינתן ללא חקירות.

עמדת התובעים

1. ביום 04.10.11 התקשרו התובעים עם הנתבעת 1 בהסכם לרכישת דירה ברח' חביבה רייך 27/3 בחיפה במסגרת פרויקט פינוי- בינוי (הנתבעת 2 הינה הקבלן המבצע של הפרויקט). התובעים שילמו את מלוא התמורה, אולם הנתבעות לטענתם, לא עמדו בתנאי החוזה והדין באשר לטיב הבניה. על פי חוו"ד מומחה התובעים- המהנדס בן עזרא, בדירה קיימים ליקויים בסך 67,172 ₪. בגין שניים מהליקויים נגרמה לתובעים, לטענתם, ירידת ערך בסך 25,000 ₪.

2. ירידת ערך משמעותית נוספת לה טוענים התובעים הינה בגין גובה התקרה בדירתם. לטענתם, האגף בו נמצא הדירה הינו אגף חדש שנבנה בצמוד למבנה הישן, כך שהיתה יכולת, וממילא חובה, למצוא דרך הנדסית נאותה לבנות אותו כראוי, ובהתאם לסטנדרטים הקבועים בחוק.

גובה התקרה בדירה שקיבלו התובעים נמוך משמעותית מהמינימום הקבוע בחוק ובתקנות ועומד על 233 ס"מ בלבד (במקום 2.5 מטר מינימום לחלל דירתי). ירידת הערך בגין כלל הליקויים, לרבות ליקוי זה, נאמדה בתביעה בסך כולל של 374,000 ₪. לטענת התובעים, מדובר בדירה אשר אינה דירה, ואינה מתאימה למגורים, וחלל הדירה עצמו ראוי שייקרא "מחסן" ולא "דירה".

3. לשם ביצוע התיקונים, יהיה צורך בפינוי הדירה לתקופה של כחודשיים, במהלכה יפסידו התובעים דמי שכירות בסך 7,000 ₪. כמו כן טוענים התובעים כי קיום הליקויים בתוספת התעלמות מצד הנתבעות, גרמו להם לאובדן הנאה מהדירה בסכום המוערך על 30,000 ₪. לצרכי אגרה העמידו התובעים את תביעתם על סכום של 400,000 ₪ .

עמדת הנתבעות

4. הדירה נבנתה במסגרת פרויקט "עיבוי- בינוי", היינו במסגרת תהליך של התחדשות עירונית, שמטרתו הגדלת ניצול הקרקע באמצעות תוספת בניה למבנים קיימים, אם בתוספת קומות ואם בבניית אגפים חדשים מצדי המבנה הקיים. לצורך ביצוע התהליך, מאשרים גופי התכנון תב"ע אשר חלה על המקום. מטבע הדברים, במקרה כזה, כאשר הכניסה לבניין וחדר המדרגות הינם משותפים ונותרים בעינם, הרי שעל מידות וגובה האגפים החדשים הנבנים בצמוד לדירות להיות תואמים לנתוני הדירות הקיימות, לרבות גובהן. בפרויקט המדובר הוספו 3 קומות וכן הוגדל רוחבו של המבנה בדרך של הוספת יחידות דיור.

5. היתר הבניה שקיבלו הנתבעות נסמך על הבקשה להיתר בניה אליה צורפה גרמושקה המציינת את נתוני הגובה של יחידות הדיור. מהגרמושקה עולה כי המרחק בין רצפה של דירה אחת לרצפה של הדירה שמעליה הינו 2.75. הואיל ועובי רצפת בטון הינו 22 ס"מ ועובי המילוי שתחת הריצוף ועובי הריצוף עצמו הינו כ- 15 ס"מ בתוספת שכבת טיח בתקרה בעובי של כ- 2 ס"מ, יוצא כי גובה הדירות שנבנו היה מתוכנן להיות 236 ס"מ. אין ולא יכולה להיות מחלוקת כי מתן ההיתר כמוהו כאישור הגרמושקה שצורפה לבקשה. במילים אחרות- הועדה המקומית לתכנון ובניה אישרה את הגבהים והמידות של הדירות החדשות כעולה מהגרמושקה, וזאת בהתאם לנסיבות המתחייבות מנתוני המבנה הקיים. זאת ועוד- לאחר סיום בניית הפרויקט קיבל המבנה את כל האישורים הנדרשים מכלל הרשויות; בכלל זה אישור אכלוס מהועדה המקומית ואישור מהמשרד לביטחון פנים ואישור הג"א. ברי כי אישורים אלו ניתנו לאחר בדיקת התאמתן של יחידות הדיור לנתונים העולים מהבקשה להיתר, והתאמתן למגורים בכלל.

6. התובעים רכשו את הדירה בסמוך למועד קבלת היתר הבניה, היינו ראו את המבנה הישן והיו מודעים למשמעות הבניה בתהליך של עיבוי בינוי. הנתבעות גם מפנות לסעיף 3.1 במפרט המכר אליו אתייחס בהמשך, הקובע כי גובה הדירות יהיה 2.5 מ' או לפי דירות קיימות בקומה, ומציינות כי לאור הסיפא לסעיף, לא ניתן לטעון כי התובעים לא היו מודעים לעניין זה. עוד מציינות הנתבעות, כי ממועד מסירת החזקה לידי התובעים, מושכרת הדירה לשוכרים במחיר המקובל בשוק.