עשור נ' שלם ואח'

רקע:

1.התביעה העיקרית היא תביעת התובעת להצהרה על ביטול הסכם המכר מיום 2.9.13, וכי הנכס שייך כולו לתובעת, וכן ביטול הסכם השיתוף מיום 2.9.13.

2.לטענת התובעת בתביעתה, ביחד עם בעלה מכרו שני שליש מזכויות החכירה המהוונת מחלקה 149 בגוש 10119 תמורת 1,250,000 ₪. מדובר בנכס הנמצא יחד עם נכס אחר בבעלות עמידר, כשבנכס האחר מתגוררת משפחת עמר. נטען, שבנכס היתה בנייה לא חוקית ופלישה לשטחה של משפחת עמר, ולכן נמנעה עמידר מרישום הנכס כבית משותף. לטענתה, בנסיבות אלה לא היה ניתן לקיים את הסכם המכר והסכם השיתוף, ועובדה זו היתה ידועה לנתבעים אך הם העדיפו להימנע מביטול הסכם המכר תוך ניצול זקנתה של התובעת, תוך שהם גובים לעצמם דמי שכירות חודשיים. אין סיכוי לרישום הבית כבית משותף ב-20 השנים הקרובות ויותר מכך, ולכן היה ברור לנתבעים שלא ניתן לקיים את הסכם המכר כלשונו, והם לא היו יכולים לצפות שהתובעת עצמה ובעלה המנוח ידעו לפעול לרישום הבית כבית משותף.

3.התובעת טענה בתביעתה שהתשלום של 200,000 ₪ במעמד חתימת החוזה נועד להכשיר את החריגות בבנייה בחלקה וקבלת היתר כדין. לדבריה, בניגוד לכל הגיון, תוך ניצול חוסר ההבנה של המוכרים, נקבע בחוזה שיתרת התמורה בסך 990,000 ₪ תשולם על ידי הקונים תוך 30 יום מרישום הבית כבית משותף בכפוף לקבלת החזקה בממכר. תשלום זה לא שולם עד היום, אך לטענת התובעת הלכה למעשה השתלטו הנתבעים על הנכס והם עושים בו כבשלהם.

4.בסעיף 4.1 להסכם השיתוף נקבע כי התובעת ובעלה המנוח שהיא יורשתו מתחייבים לפעול מיידית לחתימת חוזה עם מינהל מקרקעי ישראל לחכירת המגרש שנמכר לנתבעים ורישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין על חשבונם, אך ברור היה לצדדים שהכוונה היתה לפעול בשיתוף פעולה בין הצדדים ועורכי הדין "ולא להפוך את התובעת ובעלה המנוח כ-'עציצים פעילים', כאילו הם יצליחו לבצע את הרישום של הנכס כבית משותף". לטענת התובעת, למרבה האבסורד הסכימו הצדדים בסעיף 3.5 לחוזה שאם הקונים לא ישלמו את הסכום הקבוע במועד מסיבות התלויות ברישום הבית המשותף, יהיו הקונים זכאים לקבל המחאת זכות של תשלומי שכירות מהשוכרים בממכר ביום 1.8.14, בסכום של לא פחות מ-5,000 ₪ לחודש, והמוכרים יהיו זכאים לקבל מתוך דמי השכירות 2,500 ₪ לחודש עד תשלום מלוא התמורה. לטענתה, במצב דברים זה נוח היה לנתבעים להימנע מקידום הסכם המכר עד שאין מנוס אלא להורות על ביטול הסכם המכר. התובעת הוסיפה וטענה בהקשר זה שחובת ההשבה אינה מותנית בדרישה ומתגבשת אוטומטית עם ביטול החוזה.

5.לטענת התובעת, מיום חתימת ההסכם עד היום לא ניתן היה לרשום בית משותף כדין, ולא היתה כוונה שהמוכרים יטפלו ברישום הבית כבית משותף, והם לא ידעו ולא יכלו לדעת את משך זמן הרישום, שהתברר שהוא תלוי בעמידר ורמ"י, שלא נתנו הסכמתן בזמן סביר. בנסיבות אלה, בהיעדר אפשרות לרישום בית משותף, הצדדים הסכימו לטענת התובעת הלכה למעשה על זניחת הסכם המכר. לטענת התובעת, היה ברור לה שהנתבעים יפעלו לרישום הבית כבית משותף, אך עד מהרה הסתבר לה ולבעלה המנוח שאין לנתבעים רצון לפעול לקיום העיסקה, ולכן ניתן לומר שהצדדים זנחו את הוראות ההסכם והסכימו לביטול המבטא את תום לבם של התובעים בקיום ההסכם, ואי יכולת לקיימו. הנתבעים לא עשו דבר וחצי דבר לקידום הסכם המכר אלא ניצלו עד תום את זקנתם של התובעת ובעלה המנוח, שאינם מבינים דבר וחצי דבר ברישום מקרקעין, ולא היה ביכולתם להתמודד אישית עם נושא זה.

6.התובעת טענה שלאור דברים אלה פנו התובעת וילדיה לנתבעים וביקשה להודיע על ביטול הסכם המכר. לאחר ביטול ההסכם בין הצדדים, לנוכח מצוקת התובעת, החליט נכדה מר יוסי עשור לעזור לתובעת בהליכי הרישום כדי להיטיב עמה את שארית חייה, פנה לעמידר והתחנן עד אשר עמידר התרצתה לעזור לתובעת במקצת, בעוד הנתבעים לא רק שלא תרמו לכך, אלא זנחו בפועל את קיומו של החוזה והסכם השיתוף. בין היתר לא לקחו משכנתא לצורך תשלום אף שלא היתה מניעה לכך.

7.התובעת טענה שהנתבעים נהנים מהנכס לאורך שנים ואין כל סיבה לעמידה דווקנית של הקונים על הרישום, ויש להם יכולת עוד מאז 2013 לקחת משכנתא, והעיכוב נבע בין היתר מהתנהלות קלוקלת של הנתבעים, והדבר מצביע על חוסר תום לבם. הצדדים הסכימו שתחילת תשלום שכר דירה יהיה ביום 1.8.14, ומכאן שהתובעת חשבה בתום לב ובהבנה בינה לבין הנתבעים שאף אם הרישום יתעכב בשנה, לאחר שיושלם על ידי הנתבעים ועורכי דינם, ניתן יהיה להתחיל לשלם בתאריך זה.

8.לטענת התובעת, למדה מהתנהגות הנתבעים שהם זנחו את רצונם בקיום החוזה ולכן מוגשת תביעה זו. התובעת הבהירה כי הנתבעים זנחו את החוזה מצידם, במיוחד כשלא פעלו להקטנת נזקיה של התובעת ולא עשו דבר לקידום הסכם המכר, לרבות אי לקיחת משכנתא או תשלום כלשהו על חשבון יתרת הרכישה בסך 990,000 ₪. בנוסף טענה התובעת שהסכמת רמ"י לא ניתנה ולא ניתן רשיון לרישום הנכס כבית משותף, ולכן זהו תנאי מתלה שלא התקיים וניתן לראות בחוזה ובהסכם השיתוף כבטלים למפרע. הצדדים לא חשבו ולא האמינו ולא רצו לשקף בחוזה או בהסכם השיתוף מקרה בו רישום הבית המשותף מתעכב מעבר לשנה. התובעת לא ידעה ולא יכלה לדעת מידיעתה האישית שמדובר בתנאי מתלה שאינו יכול להתקיים, ולא היתה מסכימה להמשיך בשכר דירה בערכים נומינליים של 2014. לעומת זאת הנתבעים לבטח מודעים ומבינים כי 10 שנים לאחר חתימת החוזה לא ייתכן שטרם בוצעה כל פעולת רישום, ולא ניתן לצפות שהתובעת, אישה כבת 80 תהיה אחראית על הרישום שהוא הליך מסובך וארוך ביותר. התובעת עשתה כל שביכולתה לסיים את רישום הבית המשותף תוך התנגדות עמידר, בעוד הנתבעים "ישנים בעמידה". לדבריה, כדי לרשום בית משותף יש להגיש בקשת רישום, תשריט, תקנון, ייפוי כח מבעלי הדירות, אישור נציגות זמנית, תשלום אגרת רישום, הוצאת נסח רישום, בקשה לייחוד דירות, והכל באמצעות עורך דין מנוסה, ואז יש להמתין להחלטת המפקח. הצדדים לא העלו בדעתם שההליך יימשך זמן רב כל כך, תוך תשלום שכר דירה זעום ביותר. הנתבעים לא פנו ולא ביקשו בדרך כלשהי לקדם את עניין הרישום, ונמנעו מלקחת משכנתא, והמסקנה היא שהם זנחו את רצונם להשלים את רכישת הנכס.