רביב ואח' נ' אלפסי ואח'

מבוא

1.צדדים חותמים על זכרון דברים למכירת דירה, במסגרתו מסוכמים חלק מתנאי הסכם המכר שייחתם, ובנוסף מסוכם ביניהם, כי "כל התנאים המשפטיים הנדרשים בחוזים מסוג זה יושלמו ע"י העו"ד שיטפל בחוזים".

לימים, מתגלעים חילוקי דעות בין הצדדים, בשאלה מי אחראי להביא את אישור בעלת הזכויות בקרקע, אשר נדרש לצורך רישום הערת אזהרה לטובת רוכש הדירה, ועל רקע זה בסופו של יום לא נחתם הסכם בין הצדדים.

2.השאלה המתעוררת בתביעה זו, היא האם קיומם של חילוקי דעות בעניין זה, מהווים הפרת ההסכם הגלום בזכרון הדברים.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת

3.ה"ה יאיר וזהבית אלפסי (להלן – "הנתבעים או המוכרים") היו בעלי הזכויות בדירת המגורים ברחוב XXX 12/8 אשקלון (להלן – "הדירה").

4.ה"ה יצחק ואילה רביב (להלן – "התובעים או הרוכשים") התעניינו ברכישת הדירה, ואף ביקרו בה, לכל הפחות פעמיים, בטרם במוצאי השבת של יום ה- 23.1.2016, נחתם בין הצדדים זכרון דברים למכירת הדירה (ראו נספח א' לתצהיר העדות הראשית מטעם התובעים)(להלן – "זכרון הדברים").

5.בזכרון הדברים הוסכם בין הצדדים, כי התובעים ירכשו את הדירה תמורת סך של 1,300,000 ₪, כאשר על גביו הוסף בכתב יד, כי סך של 1,100,00 ₪ יהיה עבור הדירה ו- סך של 200,000 ₪ יהיה עבור ציוד חשמל, מטבח ומזגן.

בהקשר זה יש לומר, כי חלוקה זו של התמורה היא פרי רצונם של התובעים, אך הנתבעים לא נתנו הסכמתם לכך שבהסכם המכר תירשם חלוקה שכזו (ראו בעדותו של מר אלפסי בעמ' 18 לפרוט' ש' 1 – 5), ובטיוטות שהוחלפו בין הצדדים).

6.באשר לתנאי התשלום סוכם, כי התובעים ישלמו מקדמה בסך של 50,000 ₪ במעמד החתימה על זכרון הדברים, ואין מחלוקת שמקדמה זו שולמה.

עוד הוסכם, כי 10% מן התמורה ישולמו במעמד החתימה על הסכם המכר, וייתר תנאי התשלום נותרו לסיכום במסגרת ההסכם.

7.אין מחלוקת, כי בדירה נעשה שינוי, בניגוד לקבוע בהיתר הבנייה, במובן זה, שמחסן הצמוד לדירה, שהכניסה אליו היה חיצונית לדירה, צורף אליה על-ידי הזזת דלת הכניסה אל תחומי הרכוש המשותף, כך שהכניסה למחסן היתה מאותה עת חלק בלתי נפרד מהדירה. בכך הפך המחסן לחדר נוסף בדירה ושימש בפועל כחדר מגורים (ראו סעיף 9 לתצהיר עדותו הראשית של עו"ד אגדי מטעם הנתבעים, וכן בעדותו של מר אלפסי עמ' 17 לפרוט').

8.לאחר החתימה על זכרון הדברים החל משא ומתן בין הצדדים, ביחס לתנאים הסופיים של הסכם המכר, כאשר תחילה יוצגו התובעים על-ידי עו"ד מורן דבש, אך בשלב כלשהו החליפו התובעים את מייצגם, כך שאת ייצוגם נטל עורך דין משה לוגסי.

9.יש לציין בהקשר זה, כי אף שהצדדים טענו כי הוחלפו מספר טיוטות, הרי שבפועל נמסרו לבית המשפט שלוש טיוטות בלבד. הטיוטה הראשונה שנשלחה על-ידי עורך דין אגדי לעו"ד דבש ביום 25.1.2016 (ראו נספח ב2' לתצהיר העדות הראשית של מר אלפסי מטעם הנתבעים); טיוטה ששלח עו"ד לוגסי לעו"ד אגדי ביום 15.3.2016 (ראו נספח ד' לתצהיר עדותו הראשית של מר רביב מטעם התובעים); הטיוטה האחרונה ששלח עו"ד אגדי לעו"ד לוגסי ביום 29.3.2016 (ראו נספח ט' לתצהיר העדות הראשית של מר אלפסי מטעם הנתבעים).

10.שני הנושאים האחרונים שנותרו במחלוקת בין הצדדים, כעולה מהודעות הדוא"ל של עוה"ד לוגסי ואגדי (ראו נספחים ד' – ו' לתצהיר העדות הראשית של מר רביב מטעם התובעים), הם סוגיית התאמת הדירה להיתר הבנייה, וסוגיית האחריות לקבלת אישור חב' חן חיים בע"מ, בעלת הזכויות במקרקעין עליה בנויה הדירה (להלן – "בעלת הזכויות במקרקעין"), לרישום הערת אזהרה לטובת התובעים (הרוכשים).

יחד עם זאת, נראה כי סוגיית התאמת הדירה להיתר הבניה לא היוותה מכשול של ממש, שכן עו"ד אגדי בתצהירו העיד (ראו סעיף 9 לתצהירו), כי "... סוכם בין הצדדים כי במידה ויחליטו התובעים, יהיו מוכנים הנתבעים להחזיר את הדירה למצבה התכנוני הראשוני בפועל: קרי דירה בת 3 חדרים ומחסן צמוד".

11.ואכן, עיון בהודעות הדוא"ל, מעלה, כי עיקר הויכוח ניטש על סוגיית האחריות לקבלת אישור בעלת הזכויות בקרקע לרישום הערת אזהרה לטובת התובעים (הרוכשים).

ביום 21.3.2016 שלח עו"ד לוגסי הודעת דוא"ל לעו"ד אגדי, ובו רשם את הדברים הבאים:

"התנהלה היום שיחה בינינו בקשר לחוזה וביקשת שלא להטיל את האחריות על המוכר בקשר להמצאת הסכמת בעל הקרקע לרישום הערת אזהרה.