פסטרנק נ' אזורים בנין (1965) בע"מ

א. כללי

1. לפניי בקשת הנתבעת לסלק על הסף תובענה, שבה עתר התובע להצהיר כי סירובו לחתום על חוזה בנוסח שהוצע לו אינו "סירוב בלתי סביר" לעניין סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 (להלן: חוק פינוי ובינוי).

   ב. רקע תמציתי

2. התובע הוא בעל זכויות בדירה המצויה בבית משותף בירושלים, אשר כולל 112 דירות. חלק מבעלי הדירות ייפו את כוחה של עורכת דין מסוימת לייצגם בתהליכי התחדשות עירונית, אולם היו כאלה שלא עשו זאת, והתובע בתוכם. במקביל, קודמה תכנית מתאר בנוגע למקרקעין שעליהם בנוי הבית המשותף.

3. בהמשך הוזמנו יזמים שונים להציע הצעות, ובסופו של דבר נבחרה הנתבעת כמי שתשמש כיזמית מיזם ההתחדשות העירונית. לאחר תהליך של חילופי נוסחים מוצעים להסכם, שבאת כוח התובע הייתה מעורבת בו, שלחה הנתבעת נוסח מוצע כאמור. נטען כי חלק ניכר מבעלי הדירות חתמו על הנוסח, אולם התובע סירב לחתום עליו.

4. התובע עותר כאמור להצהיר כי סירובו לחתום על חוזה בנוסח המוצע אינו "סירוב בלתי סביר" לעניין סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי. לטענת התובע, הנוסח המוצע לוקה בפגמים שונים, וביניהם יצירת שוני בגובה התמורה בין מי שיחתום על הנוסח לאלתר לבין מי שישתהה בחתימה; העדר בטוחות כנדרש על פי דין; כפייה של התובע להיות מיוצג על ידי עורכת הדין המייצגת דיירים נוספים; וכן כפייה שלו להסכים לתניית בוררות.

5. הנתבעת מעלה טענות הגנה שונות לגופה של התובענה. בין היתר נטען כי מנגנון קביעת התמורה שוּנָה, כך שחלק מטענות התובע בעניין זה אינן רלוונטיות עוד; כי ניתנות בטוחות כנדרש על פי דין; כי מיזם בסדר גודל כזה מחייב ייצוג משותף על ידי עורך דין אחד, אך אין בכך כדי לגרוע מזכותו של כל בעל דירה להתייעץ עם עורך דין מטעמו וכן לפעול באמצעותו בכל הליך שימצא לנכון; וכי תניית בוררות היא נוהג מקובל בהסכמים מסוג זה, וכלולה גם בנוסח ההסכם המוצע על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

   ג. הבקשה למחיקה על הסף וטענות הצדדים

6. בד בבד עם הגשת כתב ההגנה, עתרה הנתבעת למחוק את התובענה על הסף. נטען, בין היתר, כי התובע נעדר עילת תביעה כלפי הנתבעת שכן הוא לא חתם על החוזה המוצע, וממילא אינו יכול להעלות טענות כלפיו. הובהר כי ככל שהתובע יעמוד בסירובו, ויתקיימו התנאים הנדרשים, יוכלו בעלי הדירות האחרים להגיש נגדו תביעה מכוח סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי, ואז יוכל התובע להתגונן מפניה גם בטענה כי סירובו לחתום אינו בלתי סביר, אך אין הצדקה ליתן בעניין זה הכרעה הצהרתית מקדימה. כמו כן הודגש כי בעלי הדין הרלוונטיים הם בעלי הדירות האחרים, שכלל לא צורפו לתובענה. עוד נטען כי מדובר בתובענה שניתן להעריך את שווייה הכספי ונדרש לשלם עבורה אגרה מתאימה, וכן הועלו טענות לעניין הסמכות העניינית.

7. התובע מצידו טען כי יש לאפשד לו להגיש תובענה לסעד הצהרתי כאמור. זאת הן משום שהכרעה בה תאפשר לו לדעת את מצבו המשפטי; הן משום שאם ההכרעה תינתן רק במסגרת תביעה של בעלי הדירות מכוח סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי, ויתברר כי סירובו לא היה סביר, התמורה שיזכה לה תקטן; הן כדי לשכנע בעלי דירות אחרים בקיומם של פגמים בנוסח המוצע; והן בשל השאלות המשפטיות הכלליות שמעלה לטעמו התובענה. עוד נטען כי לתובע קיימת עילת תביעה נגד הנתבעת, שהיא בעלת עניין מרכזית במיזם ובקידומו, וכי אין צורך לצרף את בעלי הדירות האחרים שכן הם ייפו את כוח הנתבעת לפעול בשמם, לרבות בהגשת תביעה מכוח חוק פינוי ובינוי וצירופם רק יסרבל. כמו כן השיב התובע לטענות בעניין הסמכות העניינית ובעניין האגרה.

8. הנתבעת הגיבה לתשובה וחידדה את טענותיה.