פרייב נ' ברנשטיין

תביעה כספית על סך 273,468 ₪ שעניינה פיצוי בגין ליקויי רטיבות שהתגלו בדירה יד שניה שרכש התובע מהנתבע.

העובדות הצריכות לענין

1. ביום 27.7.2022 נחתם בין הצדדים הסכם מכר של דירת מגורים בת 3 חדרים ברחוב החשמונאים 38/7 בבת ים (להלן: "הדירה").

   כל אחד מהצדדים היה מיוצג בעסקה ע"י עו"ד.

    

2. מדובר בדירה בבנין בן כ- 50 שנה, אותה רכש הנתבע בשנת 2016.

   הנתבע השכיר את הדירה לשוכרת ולא התגורר בה בעצמו.

    

3. לפני חתימת הסכם המכר כשהתובע בא לראות את הדירה, הוא הבחין בכתמי רטיבות בתקרת חדר השינה. התובע הפנה את תשומת לב המתווך מטעם הנתבע לכך, והוסכם כי הענין יטופל ע"י השכן מהקומה מעל, וכי הנתבע ימציא לתובע כתב אחריות של בעל המקצוע שביצע את העבודה. בהתאם, נקבע בסעיף 3.6 להסכם המכר כדלקמן:

    

   "המוכר מצהיר כי למיטב ידיעתו אין בדירה ו/או במתקניה פגם נסתר אשר היה ידוע לו ולא דיווח אודותיו לקונה טרם חתימתו על הסכם זה... המוכר מצהיר כי נכון למועד חתימת ההסכם אין בעיות רטיבות ו/או נזילות בדירה ו/או ליקוי אחר למעט רטיבות שמקורה בקומה מעל המגיעה ממרצפות במרפסת השכן אשר מטופלת ע"י הדייר בקומה מעל, והמוכר מתחייב להמציא עד מועד המסירה: כתב אחריות של בעל-מקצוע, כי מקור הרטיבות טופל...

   המוכר מתחייב לשמור את דירה במצבה כפי שהיא במועד חתימת הסכם זה, למעט בלאי סביר, ולא לבצע כל שינוי עד למסירתה לקונה, ולמסור אותה AS IS וכפי שהיא ביום חתימת ההסכם כדירת יד שניה".

4. ביום 4.9.22 מסר הנתבע לתובע את החזקה בדירה.

   בפרוטוקול המסירה אשר חתום ע"י התובע נכתב: "אני... מאשר בזאת כי קיבלתי היום מהמוכר את החזקה בדירה לשביעות רצוני המלאה וכי לא יהיו לי כל טענות כלפי המוכר... בגין הדירה, פרט לאישור עקרוני שאקבל בגין התיקון שבוצע בדירה למעלה".

    

   ייאמר כבר עתה, כי אינני מקבלת את טענת התובע כי על אף שהחתימה המופיעה על פרוטוקול המסירה היא חתימתו, הוא לא חתם (או אינו יודע אם חתם) על פרוטוקול המסירה.

   הטענה נטענה בעלמא, התובע לא סיפק הסבר לכך שחתימתו מופיעה על המסמך, ועדותו בענין זה היתה מגמתית. מנגד העיד יוסף יפרח, אשר היה המתווך מטעם הנתבע, כי הוא נפגש עם התובע בדירה לצורך מסירת החזקה, כי הוא מסר את החזקה בדירה לתובע, מסר לו את המפתחות, ביצע יחד איתו קריאה של מוני החשמל, המים והגז, והחתים אותו על פרוטוקול המסירה. עדותו היתה בהירה והותירה בי רושם מהימן.

    

5. במועד מסירת החזקה או בסמוך לכך מסר הנתבע לתובע חשבונית של בעל מקצוע, יאיר שירותי מנעולנות ואחזקות, מיום 4.9.22 בה נכתב: "רובה. אחריות על העבודה רובה...", המאשרת כי בוצעה עבודה לטיפול ברטיבות בדירת השכן בקומה מעל, וניתנה אחריות בגינה.

   התובע קיבל את החזקה בדירה, ולא העלה כל טענה כנגד העבודה שבוצעה במרפסת מעל או כנגד כתב האחריות שנמסר לו ועמידתו בהוראות סעיף 3.6 להסכם המכר.

    

6. לאחר קבלת החזקה בדירה, במסגרת שיפוץ שערך התובע בדירה לצורך השכרתה, גילה התובע כי בתקרת הסלון קיימת "רטיבות מוסתרת" (כך כהגדרתו). מדובר ברטיבות אשר ניתן היה להבחין בה רק כאשר במהלך השיפוץ פתח התובע את תקרת הגבס אשר היתה מותקנת בסלון.

   רטיבות מוסתרת זו היא העומדת בבסיס התביעה שלפני.

    

   טענות הצדדים

    

7. לטענת התובע, הנתבע הסתיר את המידע אודות הרטיבות בתקרת הסלון "שאינה נראית לעין - משום שהוסתרה ע"י הנמכת תקרת הגבס" (סעיף 25 לכתב התביעה), ובכל מקרה היה עליו לדעת על ליקויי "הרטיבות המוסתרת". עוד טען התובע, כי הנמכת התקרה נעשתה לצורך הסתרת הרטיבות.

   התובע טוען, כי הנתבע הפר את הוראות הסכם המכר, הטעה את התובע, הצהיר הצהרה כוזבת, ונהג בחוסר תום לב במו"מ תוך הצגת מצגי שווא.

   בנוסף טוען התובע, כי הכלל הוא "ייזהר הקונה", כי מדובר באי התאמה שהנתבע ידע עליה או היה עליו לדעת עליה ולא גילה אותה לתובע, וכי נוכח הוראות סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר"), דין התביעה להתקבל.

    

   התובע תובע פיצוי מוסכם בסך 165,000 ₪ (בהסתמך על סעיף 21 להסכם המכר), בנוסף פיצוי בגין תיקון הנזקים בדירה בסך 89,768 ₪ (בהתבסס על חוות דעת מומחה שהוא קיבל), וכן פיצוי בגין העדר הנאה ואובדן דמי שכירות בסך של 17,500 ₪ ופיצוי בגין עגמת נפש בסכום שיקבע בית המשפט.

    

8. לטענת הנתבע, הוא לא ידע ולא יכול היה לדעת על ה"רטיבות המוסתרת". לטענתו, הוא רכש את הדירה עם תקרת הגבס והוא לא ידע ולא יכול היה לדעת שקיימת רטיבות מעליה. בוודאי שהוא לא הסתיר דבר ולא הטעה את התובע.

   עוד לטענת הנתבע, התובע רכש את הדירה כדירה יד שניה בבנין ישן במצבה AS IS.

   עוד טוען הנתבע, כי הוא קיים את התחייבותו בהתאם להסכם המכר ליתן לתובע כתב אחריות בגין ביצוע תיקון ע"י בעל מקצוע, והנתובע לא טען בפניו כי כתב האחריות אינו מספק או אינו עונה לדרישות ההסכם או כי התיקון שבוצע לא די בו.

   עוד טוען הנתבע, כי לא הוכחה קיומה של רטיבות ונזילה. מדובר בענין שבמומחיות והתובע לא הגיש חוות דעת מומחה (חוות דעת צורפה לתצהיר התובע, אולם המומחה לא הובא לעדות).

   לסיום טוען הנתבע, כי בכל מקרה הנזק הנתבע לא הוכח - הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר נקבע רק במקרה של ביטול ההסכם; עלות תיקון הליקויים לא הוכחה בהעדר חוות דעת מומחה ובהעדר ראיות אחרות כלשהן; אבדן דמי שכירות - התובע ממילא שיפץ את הדירה שיפוץ משמעותי (חילק אותה לארבע יחידות), ולא הוכח שהשיפוץ כלל טיפול ברטיבות בתקרת הסלון ושעבודות אלה, ככל שבוצעו, גרמו להארכת משך השיפוץ.

    

   דיון והכרעה

    

9. לטענת התובע, הנתבע ידע כי קיימת רטיבות מעל תקרת הגבס והסתיר זאת מפניו. אינני מקבלת את הטענה.

   הנתבע העיד, כי תקרת הגבס היתה קיימת כשהוא רכש את הדירה, ולא הותקנה על ידו. עדותו היתה כנה ואותנטית והותירה בי רושם מהימן. טענת התובע, כי הנמכת תקרת הגבס נועדה אך ורק על מנת להסתיר את הרטיבות נטענה בעלמא ולא הוכחה. הנתבע והעדים מטעמו לא נחקרו בענין זה כלל, והתובע אף הוא לא התייחס לדברים בתצהירו או בעדותו. מדובר בהאשמה קשה אשר מוטב היה שלא תיטען ללא כל בסיס עובדתי.

   משכך, ומשאין מחלוקת כי הרטיבות היתה מעל תקרת הגבס, וכי גם התובע לא הבחין בה ולא יכול היה להבחין בה עד שפתח את תקרת הגבס, השתכנעתי שהנתבע לא ידע כי קיימת רטיבות מעל תקרת הגבס. הדברים התגלו רק לאחר שהתובע החל בשיפוץ ופתח את תקרת הגבס.

    

10. בנוסף, אינני סבורה כי מצופה היה מהנתבע להרוס את תקרת הגבס טרם המכירה על מנת לברר מה יש מעליה, והתובע אף אינו טוען זאת. מדובר בדירה יד שניה שנבנתה לפני כ- 50 שנה ואין מקום לדורש מהמוכר לשבור קירות/תקרה/ריצוף על מנת לבחון את מצבם טרם המכירה.

    עוד אינני סבורה כי היה על הנתבע, המוכר, לקבל חוו"ד של מהנדס בדבר מצבה הפיזי של הדירה טרם מכירתה, ואף זאת לא נטען ע"י התובע (מה עוד שלא נטען ולא הוכח שבדיקה כזו היתה מגלה את הרטיבות שמעל תקרת הגבס). אפשרות זו של בחינת הדירה ע"י מהנדס טרם ההתקשרות היתה פתוחה גם בפני התובע, אולם הוא בחר שלא לעשות זאת. יצויין, כי ביקרה בדירה שמאית מטעם התובע טרם הרכישה, אולם אף היא לא הבחינה ברטיבות.

    לפיכך, לא רק שהנתבע לא ידע על הרטיבות המוסתרת אלא שאף לא היה עליו לדעת עליה.

     

11. בחקירתו הנגדית טען התובע, לראשונה, כי במועד מסירת החזקה בדירה, השוכרת של הדירה הראתה לו נזקי רטיבות בדירה, שלא הוצגו לפני החתימה על הסכם המכר (עמ' 10 לפרוטוקול), משמע שמדובר ברטיבות שהשוכרת ידעה עליה. אינני מקבלת את הטענה. ראשית, הדברים לא מצאו ביטוי בתצהיר עדותו הראשית של התובע ואף לא בכתב התביעה, ומדובר בעדות כבושה. שנית, התובע לא זימן את השוכרת לעדות. בנוסף, השכירות של השוכרת הסתיימה טרם מסירת החזקה, ואין מחלוקת כי הדירה נמסרה פנויה. אם כך, אין סיבה שהשוכרת של הדירה תהיה נוכחת במועד מסירת החזקה לתובע, כנטען על ידו. מנגד, העיד יוסף יפרח כי במעמד מסירת החזקה נכחו הוא והתובע בלבד, ומצאתי את עדותו מהימנה וקוהרנטית (עמ' 54 לפרוטוקול).

     

12. אם כן, הן התובע והן הנתבע לא ידעו ולא יכולים היו לדעת (מבלי לשבור את תקרת הגבס), כי קיימת רטיבות בתקרת הסלון. מדובר בשני צדדים תמי לב, והשאלה שנשאלת היא מי מהם צריך לשאת בסיכון לכך שלאחר המסירה יתגלו ליקויים שאף אחד מהצדדים לא ידע עליהם.

     

13. סעיף 6.2 להסכם המכר קובע:

     

    "הקונה מצהיר כי על יסוד בדיקותיו הנ"ל ומבלי להסתמך על מצגים של המוכר שאינם מפורטים במפורש בהסכם זה, הוא מתקשר בהסכם זה ורוכש את הנכס כמו שהוא (AS IS). בכפוף לנכונות הצהרות המוכר בהסכם זה, הוא מוותר בזאת ויתור סופי ומוחלט על כל טענה ו/או תביעה נגד המוכר בגין כל דבר וענין הקשור למצב הנכס ו/או למצב הזכויות בנכס, לרבות כל טענת אי התאמה, מום, ליקוי ו/או פגם למעט פגם ו/או ליקוי כל שהוא שהיו ידועים למוכר ולא יידע את הקונה אודותיו".

     

    הוראות ברוח דומה קיימות בהסכם ביחס להצהרות והתחייבויות המוכר, אשר התחייב למסור את הדירה לקונה "AS IS וכפי שהיא ביום חתימת ההסכם כדירת יד שניה" (סעיף 3.6 להסכם המכר).

     

    אני סבורה כי בנסיבות הענין, כאשר מדובר בדירה יד שניה שנבנתה לפני כ- 50 שנה, וכשהוסכם בהסכם המכר כי הדירה נמכרת במצבה as is, אזי ככל שהתגלו לאחר מסירת החזקה ליקויים ששני הצדדים לא ידעו עליהם במועד חתימת ההסכם ובמועד מסירת החזקה, ואשר אינם חורגים מתחום הסביר בהתחשב בכך שמדובר בדירה ישנה יד שניה, לא מדובר באי התאמה ולא מדובר בהפרה של הסכם המכר ע"י המוכר, ומי שצריך לשאת בסיכון הוא הקונה.

     

    בע"א 5054/11 ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ' עו"ד אמסטר (פורסם, 7.3.2013) (להלן: "ענין ספיר וברקת") קבע בית המשפט:

     

    "המערערת רכשה את הממכר "במצבו כפי שהוא (as is)" (סעיף 5.3 להסכם). עולה השאלה, משמעות הביטוי "as is"?...

    השימוש בסעיף שעניינו רכישת ממכר "כפי שהוא", מקובל במיוחד בעסקאות בהן אין לצד המוכר יתרון מובהק על הצד הרוכש. הרעיון בבסיס השימוש בסעיף הוא, כי חרף אי הוודאות המודעת של הקונה, הרי שהוא מקבל על עצמו את קניית הממכר במצבו כפי שהוא – על כל מעלותיו ומגרעותיו הנסתרות".

     

    ראו גם עא 7920/13 כרמל נ' טלמון (פורסם, 29.2.2016):

     

    "תניית "as is" המופיעה בהסכמי מכירה מיועדת בדרך כלל להטיל את הסיכונים השונים הנלווים לרכישת הנכס על הקונה ("ייזהר הקונה"), ולא על המוכר".

     

    ראו גם פרופ' איל זמיר בספרו חוק המכר, תשכ"ח-1968 – פירוש לחוקי החוזים (כרך א', מהדורה שניה, 2023) בעמ' 559:

     

    "במקרה השלישי, איש מהצדדים לא התרשל (כלומר, המוכר נהג כמצופה ממוכר סביר והקונה נהג כמצופה מקונה סביר), ובכל זאת שניהם לא היו מודעים לאי-ההתאמה. גם מצב זה אינו נדיר. במקרה כזה, אם החוזה פוטר את המוכר מאחריות לאי-ההתאמה, יש תוקף לתניית הפטור".

     

    וכן פרופ' מיגל דויטש בספרו דיני חוזים מיוחדים, כרך ראשון: מכר, קבלנות והבטחת השקעות של רוכשי דירות בעמ' 133 (2008):

     

    "לעתים החוזה בין הצדדים קובע כי הנכס יימסר לרוכש "as is", כך שעסקה מוגדרת כמכירה "ללא אחריות". מודל זה מאפשר לרוכש לבצע בדיקות מוקדמות כהבנתו, כשההסכמה היא כי לא תהיינה לרוכש טענות במקרה של אי התאמה. כאשר המוכר ידע או חייב היה לדעת על אי-ההתאמה, תניה מעין זו לא תועיל לו על מנת לשחררו מאחריות לאי-ההתאמה... כאשר המוכר לא ידע ולא חייב היה לדעת על אי-ההתאמה, יש לייחס נפקות מלאה להוראה זו, התואמת את כוונת הצדדים".

     

    בענייננו כאמור, שני הצדדים היו תמי לב, גם הנתבע לא ידע ולא היה חייב לדעת על הרטיבות המוסתרת. על כן, יש ליתן נפקות לחלוקת הסיכונים החוזית שלפיה התובע רכש את הדירה "כפי שהיא" "as is".

     

14. עשויים להתקיים מצבים חריגים ויוצאי דופן שבהם בית המשפט עשוי להתערב בהסדר חלוקת הסיכונים החוזי, זאת בהתקיים אירועים החורגים מהנחות היסוד של הצדדים ומהסיכונים שנטלו על עצמם. ראו בענין ספיר וברקת בעמ' 22:

     

    במאמר מוסגר יצוין, כי, כפי שקבע בית המשפט בפרשת שלזינגר:

     

    "עשויים להתקיים מצבים חריגים שבהם בית-המשפט עשוי להתערב בהסדר חלוקת סיכונים שנעשה בין צדדים לחוזה כדי להחזיר את האיזון ביחסי הצדדים מקום שאיזון זה התערער בשל התרחשות אירועים שמעבר לסיכונים שהצדדים נטלו על עצמם 'ואשר מביאה להתמוטטות המערך החוזי'" (שם, בעמ' 843).

     

    ואולם, כפי שמציין שם בית המשפט, התערבות זו שמורה למקרים חריגים ויוצאי דופן בלבד, המתאפיינים בכך שהם חורגים מהנחת היסוד של הצדדים".

     

    אינני סבורה, כי המקרה שלפני נופל לגדר אותם מקרים חריגים ויוצאי דופן. אבאר.

    טענת התובע על ליקויי רטיבות בתקרת הסלון נטענה באופן כללי וסתמי ולא הוכחה כדבעי. התובע לא הוכיח באופן מפורט מה ליקויי הרטיבות שהתגלו בדירה, לא הוכיח את חומרתם, לא הוכיח מה נדרש על מנת לתקנם, ולא הוכיח מה עלות תיקונם. העד היחיד מטעם התובע היה התובע עצמו. בתצהיר עדותו הראשית, כמו גם בחקירתו הנגדית, טען באופן כללי "נוכחתי לראות ולהבין שעדיין קיימות רטיבויות בדירה, אשר מקיפות כמעט את כל הדירה, בוודאי הרבה מעבר לרטיבות המוצהרת. לצערי הרטיבות המוסתרת הופיעה ברוב חלקי הדירה ולא רק בחדר השינה". התובע צרף לתצהירו חוות דעת מומחה הנדסי, אולם המומחה לא הובא על ידו לעדות, ומשכך חוות הדעת אינה מהווה ראיה לאמיתות תוכנה. התובע גם בחר שלא להביא לעדות את הקבלן אשר ביצע את עבודות השיפוץ, אשר יכול היה להעיד על ליקויי הרטיבות הנטענים, על חומרתם ועל אופן הטיפול בהם. התובע גם לא צרף חשבונית או אסמכתה כלשהי אשר יכולה היתה לשפוך אור על התיקונים שנדרשו ועל עלותם, ולא צרף תמונות או סרטונים שמתעדים רטיבות בתקרת הסלון.

     

    גם העובדה שהתובע בחר שלא לבטל את ההסכם מלמדת, כי לא מדובר היה בפגם שיורד לשורש ההתקשרות.

     

    יוצא איפוא, כי התובע לא טען ובוודאי שלא הוכיח, כי מדובר במקרה חריג ויוצא דופן של ליקויי רטיבות כאלה אשר ערערו את הסיכונים שהצדדים נטלו על עצמם (בהינתן שמדובר בדירה יד שניה שנבנתה לפני 50 שנה), ואשר הביאו להתמוטטות המערך החוזי והנחות היסוד שבבסיס ההתקשרות באופן אשר מחייב התערבות של בית המשפט.

     

15. התובע טוען, כי אין ליתן משקל לתניית ה- as is בענייננו, זאת בהסתמך על סעיף 16 לחוק המכר ופסה"ד בע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס (פורסם, 11.2.2014). אינני מקבלת את הטענה.

    שני תנאים צריכים להתקיים על מנת שיחול סעיף 16 לחוק המכר. האחד - שמדובר באי התאמה. השני - שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליה.

    באשר לתנאי השני - כפי שנדון לעיל, הנתבע לא ידע ולא היה עליו לדעת על הרטיבות בתקרת הסלון. לכן, גם אם מדובר באי התאמה הרי לא מדובר באי התאמה שהנתבע ידע או היה עליו לדעת עליה (כפי שהיה בענין עיני נ' שיפריס), ולא מדובר באי התאמה שהנתבע הסתיר.

    באשר לתנאי הראשון - התובע לא הוכיח כי מדובר באי התאמה.

    סעיף 11 לחוק המכר קובע כדלקמן:

     

    "המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר -

    (1)רק חלק מהממכר או כמות גדולה או קטנה מן המוסכם;

    (2)נכס שונה או נכס מסוג או תיאור שונה מן המוסכם;

    (3)נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם;

    (4)נכס שמבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמה שהוצגו לקונה, זולת אם הוצגו ללא קבלת אחריות להתאמה;

    (5)נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים.

     

    כפי שנדון לעיל, התובע לא הביא כל ראיה להוכחת הרטיבות הנטענת, מידת חומרתה, אופן תיקונה ועלויות התיקון. אם כך, לא ניתן לקבוע כי הרטיבות הנטענת הפכה את הדירה להיות "נכס שונה מהמוסכם" או "נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל" או "נכס שאינו מתאים למה שהוסכם בין הצדדים". יוצא אם כן, שהתובע לא הרים את הנטל המוטל עליו להוכיח כי התגלו בדירה ליקויי רטיבות שמהווים אי התאמה, זאת במיוחד כאשר מדובר בדירה ישנה יד שניה שנבנתה לפני כ- 50 שנה, שהתובע רכש במצבה as is.

     

16. בנוסף טוען התובע, כי הנתבע הפר את הוראות סעיפים 3.6 ו- 4 להסכם המכר. גם טענה זו אין בידי לקבל. סעיף 3.6 צוטט לעיל. סעיף 4 קובע כדלקמן:

     

    "המוכר מתחייב לתקן על חשבונו כל פגם ו/או נזק ו/או ליקוי שייגרם לדירה ו/או למתקני הדירה ומערכותיה לרבות רטיבות ככל שתיגרם או תתגלה עד למועד מסירת החזקה בדירה, לרבות בגין הרטיבות המפורטת לעיל, ככל ומקורה במוכר...".

     

    סעיפים אלה מצטרפים לסעיף 6.2, שאף הוא צוטט לעיל.

     

    הגם שלעתים הניסוח אינו מדוייק דיו, הרי העקרון העולה מהסכם המכר ומהסעיפים הנ"ל הוא ברור - הנתבע מצהיר שלא ידוע לו על פגם נסתר, הצדדים יודעים על רטיבות בחדר השינה וקבעו מנגנון ביחס אליה, מעבר לכך הרי שכל ליקוי שייגרם או יתגלה בין מועד חתימת ההסכם ועד מועד מסירת החזקה יהיה באחריות המוכר, ולאחר מכן באחריות הקונה.

    משהשתכנעתי כי הנתבע לא ידע על הרטיבות מעל תקרת הגבס, לא במועד חתימת הסכם המכר ולא במועד מסירת החזקה, ומשהרטיבות התגלתה לתובע לטענתו לאחר מועד מסירת החזקה בדירה, הרי שהנתבע לא הפר את הוראות הסכם המכר.

     

    בנוסף, בסעיף 3.6 להסכם המכר נקבע באשר לרטיבות שהיתה ידועה טרם חתימת ההסכם ואשר מקורה בקומה מעל (מכונה ע"י התובע "הרטיבות המוצהרת"), כי היא מטופלת ע"י השכן בקומה מעל, וכי הנתבע מתחייב להמציא עד מועד המסירה כתב אחריות של בעל מקצוע כי מקור הרטיבות טופל. אין מחלוקת, כי סעיף זה התייחס לרטיבות שהיתה ידועה בחדר השינה, אשר ביחס אליה לא נטען ובוודאי שלא הוכח שלא טופלה כנדרש לפני מסירת החזקה (אף בחוות הדעת שקיבל התובע אין התייחסות לרטיבות בחדר השינה).

    בכל מקרה, לא נקבע בהסכם שהנתבע אחראי לטיפול ברטיבות שמקורה בקומה מעל ולתיקונה או שהוא אחראי לפיצוי התובע בגין העלויות שידרשו לטיפול ברטיבות. הנתבע אף לא התחייב לאופן הטיפול (בוודאי שלא התחייב כי יבוצע איטום מתחת לריצוף), ולא התחייב להיות אחראי לעבודה שבוצעה. כל שנקבע בהסכם הוא, שהנתבע הצהיר שהרטיבות הזו מטופלת ע"י השכן בקומה מעל, והתחייב להמציא עד מועד מסירת החזקה כתב אחריות של בעל מקצוע שמקור הרטיבות טופל.

    ואמנם, במועד מסירת החזקה בדירה מסר הנתבע לתובע אישור של בעל מקצוע כי בוצעה עבודה של רובה במרפסת בקומה מעל, וניתנה אחריות בגינה. התובע קיבל את החזקה בדירה, ובמעמד זה לא העלה כל טענה כנגד העבודה שבוצעה במרפסת מעל או כנגד כתב האחריות שנמסר לו ועמידתו בהוראות סעיף 3.6 להסכם המכר.

    התובע גם לא פנה בשום שלב לבעל המקצוע שביצע את העבודה בדרישה כלשהי (עמ' 15 לפרוטוקול), ואף לא הוכיח כי העבודה שבוצעה ע"י בעל המקצוע לא עמדה בתנאי ההסכם.

    כמו כן, למרות שהנתבע הצהיר כי הרטיבות מטופלת ע"י השכן, התובע לא התייחס בכתב התביעה ובתצהיר העדות הראשית לשאלה אם פנה לשכן ביחס לרטיבות הנטענת. בחקירתו הנגדית התברר שלאחרונה הוא פנה לבנו של השכן וזה ביצע תיקון: "החליף את החול או משהו כזה" (עמ' 19 לפרוטוקול).

    יוצא אם כן, שהנתבע לא הפר את התחייבותו בסעיף 3.6 להסכם המכר. ההצהרה שהרטיבות מטופלת ע"י השכן לא היתה כוזבת, וכתב האחריות נמסר.

     

17. לכל האמור יש להוסיף, כי הנזק וזכאות התובע לפיצוי לא הוכחו, ודי בטעם זה כשלעצמו כדי להביא לדחיית התביעה. רכיבי הנזק הנתבעים הם כדלקמן:

     

    1. פיצוי מוסכם בסך 165,000 ₪, בהסתמך על סעיף 21 להסכם המכר, אשר קובע כדלקמן:

        

       "במקרה של ביטול ההסכם כדין עקב הפרה יסודית, ישלם הצד המפר לצד המקיים פיצויים מוסכמים קבועים ומוערכים מראש בסך של 165,000 ₪".

        

       כלומר, ההסכם קובע פיצוי מוסכם רק במקרה של ביטול ההסכם. ההסכם לא בוטל, ועל כן התובע אינו זכאי לפיצוי מוסכם.

        

    2. פיצוי בגין תיקון הנזקים בדירה בסך 89,768 ₪ בהתבסס על חוות דעת מומחה שקיבל התובע, בתוספת סך של 1,200 ₪ בגין שכ"ט המומחה -

       כפי שנדון לעיל, המומחה לא הובא לעדות, ומשכך חוות הדעת אינה מהווה ראיה לאמיתות תוכנה. התובע גם בחר שלא להביא לעדות את הקבלן אשר ביצע את עבודות השיפוץ, לא צרף חשבונית או אסמכתה כלשהי אשר יכולה היתה ללמד על התיקונים שנדרשו ועל עלותם, ולא צרף תמונות או סרטונים שמתעדים רטיבות בתקרת הסלון. יוצא אם כן, כי אין ולו ראשית ראיה לנזק הנטען.

       לכך יש להוסיף את העובדה שהתובע העיד, כי הוא פנה לשכן בקומה מעל וזה ביצע לאחרונה עבודה שכללה החלפה של החול (מתחת לריצוף). אם כן, לפחות חלק מרכיבי הנזק כבר תוקנו וטופלו ע"י השכן.

       לפיכך גם רכיב זה דינו להדחות.

        

    3. פיצוי בגין העדר הנאה ואובדן דמי שכירות בסך של 17,500 ₪ - גם טענה זו לא הוכחה. כפי שהתברר בחקירתו הנגדית של התובע, הוא עשה בדירה שיפוץ מקיף על מנת להשכיר אותה לארבע שוכרות נפרדות. משלא הוכח, שהשיפוץ כלל טיפול ברטיבות בתקרת הסלון, מה היו העבודות שנדרשו על מנת לטפל ברטיבות ומה משך הזמן שנדרש לכך, לא ניתן לקבוע כי הדבר הביא להארכת משך השיפוץ ולדחייה בהשכרת הדירה. בנוסף, לא נטען ולא הוכח מתי הושכרה הדירה, מה היו דמי השכירות וכיוצ"ב.

       אשר על כן גם רכיב זה דינו להדחות.

        

18. סוף דבר -

    על יסוד כל האמור לעיל, התביעה נדחית.

    התובע ישלם לנתבע הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 35,000 ₪.

     

    בעת קביעת סכום ההוצאות ושכר הטרחה הבאתי בחשבון את סכום התביעה, ואת ההשקעה לה נדרש הנתבע לצורך ניהול ההליך (שתי ישיבות קדם משפט, תצהירי עדות ראשית, ישיבת הוכחות, סיכומים בע"פ). מדובר אמנם בהוצאות ושכ"ט עו"ד שהם על הצד הנמוך, אולם, בהתחשב במכלול נסיבות הענין מצאתי סכום זה כראוי.

     

     

     

     

     

    ניתן היום, י"ז אב תשפ"ה, 11 אוגוסט 2025, בהעדר הצדדים.