ת"א 2858-12-10 דראי נ' בוקעי

תובענה זו הוגשה בשנת 2010. מותב זה הוא החמישי אשר נדרש לה. לא פחות מעשרה דיונים התקיימו. פעמיים החליף התובע את באי-כוחו. עת היא לסיים.

הרקע וטענות הצדדים

1.התובע, הטוען לזכות להחזיק בנכס-מקרקעין ברחוב מצדה (כנרת) מס' 13-11 בבני ברק, בגוש 6105, חלקה 159, עתר לסילוק ידו של הנתבע מן הנכס. טענת הנתבע, שאינו מכחיש כי הוא מחזיק במרבית שטחיו של הנכס, היא כי אין התובע אוחז בכל כוח שהוא לסלקו מן המקום.

2.הנכס הוא מבנה קטן, בן שתי קומות ואליו צמודה סככה גדולה. הסככה, וחללים בעורפה של קומת-הקרקע של המבנה, משמשים בית-עסק לשטיפת-מכוניות (שכונה בתביעה גם "מוסך"). עוד בקומת-הקרקע של הבית, בחלק הפונה לחזית, קיוסק מצד ימין (שמו: "קופי טסט") ומזנון מצד שמאל. בקומה השנייה הוקמה דירת-מגורים קטנה. הנתבע מחזיק בבית-העסק לשטיפה, בקיוסק ובדירת-המגורים. התובע מחזיק במזנון (חוות-דעתו של מומחה בית-המשפט, המודד המוסמך ושמאי המקרקעין זהר עירון מיום 7.12.2012).

הבעלות הרשומה בחלקה כולה – והיא, במלואה, יחידה רישומית אחת – היא של עיריית בני-ברק (נסח רישום צורף בנספח ב' לכתב-ההגנה). התובע צרף אמנם "מצב חשבון" לארנונה, שהנפיקה העירייה ובו רשום שהוא בעליה של הדירה בקומה השנייה (נספח ג' לכתב-התביעה). אלא, שמן העובדה שהדירה איננה יחידה רישומית עצמאית; ממהותו של המסמך ומהציון הנוסף בו: "סוג בעל – שכירות", ברי כי במסמך זה אין ביטוי להכרה במעמדו המשפטי של התובע כבעל-הדירה. זו, כנדמה, הייתה גם עמדתו של בא-כוחו בסיכומיו, בדברו בתובע כ"בר-רשות" בלבד (פרוטוקול, בעמ' 41, ש' 21-20).

3.להוכחת זכות זו של בר-רשות הציג התובע מכתב, שכתב עורך-דין מטעמה של עיריית בני-ברק למשטרת ישראל בחודש דצמבר 1996. כך נכתב: "בהמשך לשיחותינו, הריני שב ומבהיר את הנתונים הנוגעים למקרקעין שבנידון, וכפי שהם עולים מהמסמכים הרלבנטיים" (נספח א' לכתב-התביעה). מהם מסמכים אלה – לא בואר. אותם מסמכים לא צורפו למכתב, וגם לתובע לא נמצא מסמך נוסף להציג לבית-המשפט. "בעבר", נרשם במכתב ללא ציון תאריך או אסמכתא, אישרה העירייה לתובע ולאחרים "רשות שימוש בחלקה לצורך הקמת דוכנים/קיוסקים". לא צוין לכמה זמן ניתנה הרשות. עם זאת, הודגש כי רְשות זו היא אישית ואסור להעבירה. על יסודה – הכול לפי המכתב – התירה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לתובע, ביום 6.3.1988, לבנות במקרקעין קיוסק בן 25 מטרים רבועים. ביום 20.2.1992 ניתן לתובע היתר-בנייה להקמתה של גדר מבלוקים.

4.על אף הסייג, האוסר על העברתה של רְשות-השימוש בנכס לאחֵר, מצא התובע מקום להשכיר חלקים ממנו. לבית-המשפט הוא הציג הסכמי-שכירות שמכוחם, לטענתו, הושכרו לנתבע דירת-המגורים והקיוסק. הקיוסק הושכר למשך חמש שנים מיום 1.3.2007 (נספח ח' לכתב-התביעה) ואילו הדירה – לשש שנים מיום 1.10.2008 (נספח ב'). את מכון-השטיפה, לעומת זאת, השכיר התובע לאחֵר, משה גרבו, והיה זה בחודש מאי 2004. לפי טענת השניים – התובע וגרבו – כפה עצמו הנתבע על גרבו והכריח אותו להשכיר לו את המכון, בשכירות-משנה, למשך שש שנים מיום 1.10.2008 (נספח ד' לכתב-התביעה). גרבו, שחשש כנטען לעמוד לבדו מול הנתבע, צירף את התובע, בהסכמתו, להסכם זה. התובע חתם על ההסכם בחתימת-ידו כמי שנתן את ברכתו לשכירות-המשנה. יותר מכך, הוסכם – הכול לפי הטענה – כי התובע יקבל לידיו את דמי-השכירות ישירות משוכר-המשנה. בשניים מן ההסכמים, זה שנגע לדירה וזה בענינו של מכון-השטיפה, צוין התובע כבעל-המקרקעין. בחוזה השלישי, לשֶׂכר-הקיוסק, צוין כי זכותו היא של דייר מוגן.

5.התביעה מלינה על שהנתבע הפר את התחייבויותיו כשוכר ומיעט מתשלומם של דמי-השכירות אשר נִּקבו בכל אחד מן ההסכמים. פניות אליו נענו, כנטען, בלך-ושוב והוא מאן לפנות את הנכסים בתום תקופת-השכירות, אפילו שלא הודיע על מימושן של אופציות-הארכה אשר עמדו לו. הנתבע טוען, מנגד, כי התובע, שאיננו בעל הנכסים ואף לא דייר מוגן בם, כלל לא היה רשאי להשכירם. הסכמי-השכירות שהוצגו לבית-המשפט, נטען, זויפו. הנתבע כלל לא נקשר בהסכמים לשכירתם של הדירה ושל מכון-השטיפה ולא חתם עליהם מעולם. את ההסכם הנוגע לקיוסק הוא לא הכחיש, אך לטענתו הוסכם בו, והנתבע עמד בכך, כי ישלם דמי-שכירות בסך של 1,000 ש"ח לחודש בלבד. סך גבוה פי שניים ויותר נרשם בהסכם, שהוצג לבית-המשפט, במועד מאוחר לחתימה ובמרמה.

הקצאת הזכויות

6.ביום 8.5.2012 התקיים דיון בקדם-משפט בפניה של כבוד השופטת עידית ברקוביץ. לשאלת בית-המשפט, השיב התובע כך: