ת"א 2841-01-11 חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה ואח'

תביעה לתשלום פיצויים בשל הפקעת זכויות התובעת בנכס מקרקעין בשטח של 1,100 מ"ר, הנמצא ביישוב רכסים ומהווה חלק מחלקה 566 (מס' ישן 117) בגוש 11144 ("הנכס" או "המקרקעין"). ההפקעה נעשתה מכוח תוכנית מתאר מס' מכ/300 "רכסים – הישוב הישן גבעות א,ב" ("תוכנית המתאר") לטובת הנתבעת 2, המועצה המקומית רכסים ("המועצה").

רקע

בהתאם להסכם חכירה שנחתם ביום 1.2.74 הוקנתה לתובעת זכות חכירה בנכס לתקופה של 49 שנים שתחילת ביום 6.10.64 וסיומה ביום 5.10.2013 ("הסכם החכירה") (נספח א' לכתב התביעה). על פי הסכם החכירה נמסר הנכס לתובעת בהתאם לחוזה פיתוח מיום 28.1.65, ומטרת החכירה הייתה שהתובעת תקים עליו מבנה שישמש מועדון נוער (סעיף 4 להסכם החכירה).

בשעתו היה בנוי על המקרקעין צריף, ששימש את התובעת בפעילותה במקום. במכתב מיום 26.12.75 (נספח ב' לכתב התביעה) תועד הסכם בין המועצה לתובעת, שלפיו תהרוס המועצה את הצריף ותבנה תחתיו, במימונה, מקלט ציבורי ("המקלט"). הוסכם גם שבעת רגיעה יהיה המקלט בשימוש התובעת לצורך קיום פעילותה, ואילו בשעת חירום ישמש המקלט את ציבור תושבי המועצה ("הסכם 75"). כמו כן ניתנה לתובעת זכות שימוש במקלט לצמיתות וללא כל תשלום. יצויין, כי על פי היתר בנייה שניתן בשנת 1975 הותרה בנייתו של המקלט בשטח של 117 מ"ר, ובמסגרת ההיתר נתבקשה הריסתו של הצריף שנבנה על המקרקעין.

תוכנית המתאר פורסמה למתן תוקף ביום 22.12.91 (י.פ 3945). בסעיף 15 לתקנון התוכנית נקבעה הוראה כי כל השטחים המיועדים בתוכנית למבני ציבור, ובהם המקרקעין, יופקעו ויועברו על שם המועצה, וזאת בהתאם לסעיף 188 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ("חוק התכנון"). אף שתוכנית המתאר אושרה וניתן לה תוקף, לא נעשה במשך שנים ארוכות דבר לקידומה או לביצועה.

ביום 8.2.09 שלחה התובעת מכתב למועצה ובו דרשה תשלום דמי שימוש ראויים במקלט, כיוון שלטענתה תפסה המועצה את החזקה בו מיד עם השלמת בנייתו, ונמנעה ממנה אפשרות השימוש בו. לחילופין דרשה התובעת את סילוק ידה של המועצה מהמקלט ואת קבלת החזקה בו (נספח ד' לכתב התביעה) ("הדרישה"). המועצה השיבה לדרישה ביום 8.6.09, והודיעה שבהתאם לתוכנית מיועדים המקרקעין להפקעה, ומאחר שזכות החכירה של התובעת לא נרשמה במרשם המקרקעין, התובעת אינה בעלת זכויות בהם והמועצה אינה חייבת בתשלום דמי שימוש.