ת"א 2704-07-13 מליחי נ' מינהל מקרקעי ישראל

בפניי תביעה בגין הפרת הסכם פשרה שניתן לן תוקף של פסק דין, שנערך בין הגב' שולמית מליחי (להלן: "התובעת") לבין מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "הנתבע, המינהל") בנוגע למקרקעין הידועים כגוש 29947, חלקה 3 משק מס' 46 שנמצא במושב אורה (להלן: "המשק מס' 46, המקרקעין, נחלה מס' 46"), ובו הוקם בית קפה ומשתלה. הסכם הפשרה הושג במסגרת ת"א (י-ם) 21090/80 מינהל מקרקעי ישראל, מחוז ירושלים נ' יוסף כהן ואח' 35 תביעות מאוחדות (מיום, 25.12.11) (להלן: "ת"א 21090/80"). שהגיש המינהל כנגד האגודה שיתופית אורה מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ (להלן: "האגודה, מושב אורה") ואח'.

התובעת טוענת בתביעתה כי הטיפול הלקוי בבקשותיה והתנהגותו חסרת תום הלב של הנתבע לאורך כל ההליך כולו היא זו שהביא לאי הסדרת הפעילות הבלתי חקלאית בקרקע בתוך התקופה הקצובה בהסכם, ועל ידי כך להפרתו. מאידך גיסא, הנתבע טוען כי פעל באופן מקצועי ויעיל וכי לא נפל רבב בהתנהגותו. ובסופו של דבר לאחר בדיקה מקיפה וממצה על ידי מומחה ומשנמצא כי לא ניתן להסדיר את המקרקעין, ביקש לממש את פסק הדין. קרי, הריסת המבנה ומתן צו מניעה להמשך הפעילות בו.

רקע

העובדות שאינן שנויות במחלוקת בין הצדדים.

כמובא, ראשיתו של ההליך הינו בת"א 21090/80 שהגיש המינהל כנגד 35 מתושבי מושב אורה, בגין שימוש שלא כדין שנעשו במקרקעין שבמושב אורה. המינהל הינו הבעלים של הקרקע שעליה נמצאת מושב אורה ואילו הנתבעים בת"א 21090/80 הינם חברים באגודה השיתופית במושב אורה. האגודה קשורה בהסכם "משבצת" עם המינהל שמכוחו חוכרת האגודה מהמינהל מקרקעין, והנתבעים בת"א 21090/80 שהינם חברים באגודה, הינם בני רשות מטעם האגודה לעשות שימוש במקרקעין. בהתאם להסכם בין הצדדים , יועדו המקרקעין בעיקר לשימוש חקלאי. במסגרת תביעתו עתר המינהל לצו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעים להשתמש בקרקעות שיועדו ללולים שלא למטרות חקלאיות וביניהם אחסנה, יצור ומסחר. בנוסף, עתר לחייב את הנתבעים בדמי שימוש שנעשו במקרקעין עד למועד הגשת התביעה בת"א 21090/80. בין רשימת הנתבעים בת"א 21090/80 הייתה גם התובעת שלפנינו, אשר נטען כנגדה כי היא עושה שימוש חורג בנחלה מס' 46, וללא היתר בכך שהסבה לול למשתלה ובתוך המשתלה הוקם בית קפה שלא למטרות חקלאיות (להלן: "המבנה, המשק"). יצוין, כי כל ענייני המשק והמשתלה ובית הקפה מופעלים על ידי בנה של התובעת מר דרור מליחי ואחיינה מר להב דורון. ביום 17.05.11, התקיימה ישיבת ההוכחות בתיק ת"א 21090/80, אשר במהלכו הודיעו המינהל וב"כ התובעת דאז עו"ד רוני דובר, כי בכוונתם להגיע להסדר מוסכם ביניהם בנוגע לנחלה מס' 46. ביום 25.06.11, לאחר שהצדדים ביקשו להפריד את הדיון בעניינה של התובעת מזה של שאר הנתבעים, ביהמ"ש (כב' השופטת תמר בר אשר צבן) נתן החלטה המפרידה את התובעת מיתר הנתבעים. בין לבין, עוד בטרם הגיעו הצדדים להסכם מוסכם, ביום 25.12.11 ניתן פסק דין בת"א 21090/80 , שבסופו של דבר נתקבלה טענת המינהל וניתן צו מניעה קבוע האוסר על כל אחד ואחת מהנתבעים או מי מטעמיהם להשתמש במקרקעין שימוש שאינו למגורים, או שימוש שאינו למטרה חקלאית, לרבות בדרך של השכרת המקרקעין למטרת שימוש לא חקלאי. כמו כן, ביהמ"ש פסק כי על כל אחד ואחת מהנתבעים לשלם דמי שימוש בגין השימוש הבלתי חקלאי שעשו בקרקע, וזאת בהתאם להחלטה 1101 של מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "החלטה 1101").

הנתבעים הגישו ערעור לביהמ"ש המחוזי, הערעור התקבלה בחלקו ביהמ"ש אישר את צו המניעה אך ביטל את החלטת ביהמ"ש קמא בכל הנוגע לסעד הצהרתי של דמי השימוש, ביהמ"ש פסק כי היה על המינהל להגיש תביעה נפרדת בעניין (ראו ע"א (י-ם) 32760-02-12 יוסף כהן ואח' (42) נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז ירושלים (מיום, 16.12.12)). בקשת הערעור שהוגשה על ידי הנתבעים נדחתה על ידי ביהמ"ש העליון ביום 07.05.2013 (ראו רע"א 327/13 יוסף כהן נ' מנהל מקרקעי ישראל (מיום, 07.05.13)). בתום ניהול משא ומתן ממושך הגיעו הצדדים (התובעת בתיק זה והנתבעת) להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין ביום 13.03.12, וזאת לאחר שההסכם קיבל את אישורה של ועדת הפשרות. נציין כי הפרוטוקול של ועדת הפשרות הובא לידיעת התובעת רק במהלך דיון ההוכחות שהתקיים לפניי ביום 01.10.14 (ראו פרו' עמ' 13, ש' 5- 6).

יצוין כי הסכם הפשרה קבע כי ביצועם של צו המניעה לגבי המשתלה ובית הקפה, יעוכב לתקופה של שנה ממועד מתן פסק הדין, וכל זאת על מנת שבפרק זמן זה תוכל התובעת לפעול להסדרת השימוש במשתלה (כולל בית הקפה) המבנה כולו, וזאת בהתאם להחלטת המועצה 1101. עוד נקבע כי התובעת תשלם עבור דמי שימוש בגין השימוש במקרקעין, וזאת עבור התקופה שמיום 01.01.08, ועד לתום השימוש בפועל (שנת 2013). בנוסף, יצוין כי בהסכם הוכנס סעיף מתלה לפיו נקבע כי תוקפו של הסכם הפשרה מותנה באישורה של ועדת הפשרות של המינהל, היה ויאושר ההסכם על ידי הוועדה יוגש ההסכם לאישור ביהמ"ש, ולקבלת תוקף של פס"ד, היה ולא יאושר, יתבטל ההסכם ויהיה חסר כל תוקף וההליכים בתיק יימשכו כסדרם. קרי, יינתן צו מניעה האוסר על התובעת או על מי מטעמה להשתמש במקרקעין כל שימוש שאינו למגורים ו/או חקלאי לרבות שימוש כחנות לממכר בגדים ו/או כמשתלה ו/או כבית קפה ולרבות השכרת המקרקעין לצרכים אלו. בנוסף יינתן צו עשה שיורה לתובעת להרוס את המבנה המשמש כבית קפה. (להלן: "ההסכם, הסכם הפשרה"). אלא שכעבור שבעה חודשים מאז שההסכם קבל תוקף של פסק דין, התקבלה במועצה החלטה מס' 1265 שתיקנה את החלטה 1101. כאשר על פי החלטה זו נקבע כי יאושרו שימושים בלתי חקלאיים מחוץ לחלקת המגורים רק כאשר חלקת המגורים קטנה מ- 1.5 דונם (להלן: "החלטה מס' 1265"). בהתאם למתווה החלטה זו, מינה המינהל מומחה מטעמו בשם מר מנחם וייס (להלן: "המומחה וייס"). המומחה וייס קבע בחוו"ד מיום 21.07.2013 לאחר בדיקה מקיפה של השטח, על פי התב"ע ולפי חוק תכנון ובנייה והחלטות המועצה, כי לא ניתן להסדיר את פעילות בלתי חקלאית בנחלה מס' 46, היות ששטח חלקת המגורים של המגרשים 46 ו- 46ב עולה על 1.5, וזאת בניגוד להחלטה 1265. ואילו במגרש 46א אסורה הבנייה למגורים מאחר שהוא מופרד פיזית ממגרשים 46 ו- 46ב. עוד ציין המומחה כי גם בהתאם להחלטה מס' 1101 לא ניתן להסדיר את הפעילות הלא חקלאית במקרקעין מפני שהשטח כולו והשימוש בו עולה על 500 מ"ר. מסקנתו הסופית של המומחה הינה שלא ניתן כלל להסדיר את הפעילות הבלתי חקלאית בנחלה מס' 46 – נחלת התובעת.

בהתאם לחוו"ד של המומחה ביקש הנתבע מהתובעת לפנות את המשק בנחלה מס' 46, ומכאן התביעה שבפנינו.

טענות התובעת 

התובעת טוענת, כי התנהלותו והתנהגותו חסרת תום הלב של הנתבע והעיכובים בטיפול בבקשות התובעת, מנעו ממנה להסדיר את השימוש במשתלה ובית הקפה והמבנה בכלל, בתוך פרק זמן של שנה כמצוין בהסכם. כך, בקצרה מציינת התובעת, כי :

עד שהצדדים הגיעו לכדי הסכם הבנות עברו מספר חודשים, ובסופו של יום לאחר שהצדדים העבירו את הסכם הפשרה לאישורה של ועדת הפשרות, הועדה לא אישרה את ההסכם ואף לא דחתה אותו למעלה מארבע חודשים. למעשה נוצר מצב אבסורדי שההסכם היה מונח על שולחנה של ועדת הפשרות מספר חודשים ללא כל מעשה, וכל זאת למרות שהנתבע וועדת הפשרות ידעו כי קיומו של ההסכם הפשרה כפוף לאישורה של הועדה. יתרה מזאת, טוענת התובעת כי בהתאם להסכם הפשרה, היה על הנתבע לדון בבקשתה בהתאם להחלטת מועצה מס' 1101 (על פי החריג שבסעיף 2.5 להחלטה) ולא לפי החלטת המועצה מס' 1265 שנכנסה לתוקף כשבעה חודשים לאחר שניתן תוקף של פסק דין להסכם. לטענתה, לאורך כל ההליך הנתבע הערים קשיים שונים ומשונים וניסה למצוא סיבות במטרה שההסכם לא יצא לפועל. לדבריה, על חוסר תום ליבו והיעדר הגינותו של הנתבע בקיומו של החוזה ניתן ללמוד גם מהעבודה שרק כעבור שבעה חודשים מיום הגשת התוכנית לנתבע, קיבלה התובעת לראשונה נימוקים ראשונים מדוע לא ניתן לאשר את התוכנית. כמו כן, עוד בטרם חלפה התקופה המצוינת בהסכם, בחר הנתבע לפתוח בהליכי הוצאה לפועל ולנסות לממש את ההסכם ולדרוש פינוי והריסה של המבנה.

כמו כן, מוסיפה התובעת וטוענת, כי הנתבע התנה את הטיפול בבקשה בתשלום דמי השימוש, וזאת בניגוד לאמור בהסכם. לטענתה, הנתבע סירב לטפל בבקשתה כל עוד לא שולמו דמי השימוש. כיוון שחששה כי הנתבע יגיש בקשה לביטול ההסכם, ואי תשלום דמי השימוש יהווה טריגר לכך, גייסה כספים במהירות ושילמה ביום 28.05.13, סכום של למעלה מחצי מיליון ₪ (596,700 ₪) עבור דמי השימוש. התובעת מציינת כי דרישתה מהנתבע להאריך את מועד התשלום סורבה.