אילות השקעות בנכסים (רחובות מערב) 1992 בע"מ ואח' נ' נציגות הבית המשותף שבחלקות 547 ו- 548 בגוש 6428 ואח'

1.לפניי תביעות הדדיות בין שכנים – בעלי יחידות בבית משותף מורכב, שבו אגף מסחרי ואגף מגורים. התובעת, בעלת הזכויות באגף המסחרי, עותרת לתיקון צו רישום הבית המשותף, באופן שיאפשר לה לעשות שימוש ולגשת לפיר אשר הוצמד לאגף המגורים, לצורך התקנת והפעלת מנדף, ואילו הנתבעים והתובעים שכנגד עותרים למתן צו מניעה קבוע כלפי הנתבעת שכנגד, המונע ממנה לגשת לפיר או לעשות כל שימוש בארובה המותקנת בו.

2.התובעת והנתבעת שכנגד (להלן: "אילות") היא חברה פרטית, המנהלת את קניון "ערים" בכפר סבא (להלן: "הקניון"), ובין היתר משכירה יחידות בו לבעלי עסקים שונים, לרבות מסעדות. הקניון הוא חלק מבית משותף ברחוב כצנלסון 2, 4, 6, 8 ו – 10 ורחוב מוטה גור 2 ו – 4 בכפר סבא, הבנוי על חלקות 547 ו – 548 בגוש 6428 ("להלן: "הבית המשותף"). הבית המשותף הוא מבנה מורכב מהבחינה הפיזית והמשפטית, שבו נכללים שלושה אגפים שבהם 119 יחידות – אגף 1 הוא החניון, המחולק לשתי יחידות; אגף 2 הוא אגף מסחרי בן ארבע קומות, הכולל ארבע יחידות – הקניון; ואגף 3 כולל שבעה בתי מגורים רבי קומות, אשר לכל אחד כניסה נפרדת (כניסות 7-1) וכולל 112 יחידות. בכל אחד מבתי המגורים עוברים חללים - פירים לכל אורכם.

3.הנתבעים הם רוב בעלי הדירות באגף 3 בבית המשותף (להלן: "הדיירים"). מלכתחילה הוגשה התביעה נגד דיירים נוספים, שנמחקו, לאחר שחתמו על הסכמתם למבוקש בתובענה, בתנאים שפורטו בהסכמה, לפי הודעות שצרפה התובעת לתיק בית המשפט. רוב הדיירים (המייצגים 59 דירות) מיוצגים בייצוג משותף, שני דיירים התגוננו ללא ייצוג ויתר הדיירים לא התגוננו מפני התביעה. התובעים שכנגד נמנים על הדיירים והם דיירם של 12 מתוך 17 דירות בכניסה 6 באגף 3 בבית המשותף.

4.הבית המשותף נבנה על ידי חברת כ.ס. סנטר השקעות בע"מ ומשפחות חבס, מור ושפירא (להלן: "קבוצת חבס"). קבוצת חבס מכרה את היחידות השונות בו לתובעת ולרוכשי הדירות. הסכם המכר לתובעת צורפו כנספח ג' לתצהיר מר אבודרהם, מוצג ת/1 (להלן: "הסכם המכר לאילות"). הסכמי רכישה של חלק מהנתבעים הוצגו אף הם – שמונה הסכמים צורפו כנספח ד' לתצהיר התביעה, מוצג ת/1 (הסכמי הרכישה של הדיירים יכונו להלן: "הסכמי הרכישה").

5.הבית המשותף נרשם בלשכת רישום המקרקעין על ידי קבוצת חבס. בתיק הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין מצויים צו רישום הבית המשותף, תשריט הבית המשותף והתקנון המוסכם (יכונה להלן: "התקנון"). מסמכי רישום אלה צורפו כנספחים א' עד ג' לתצהיר הגב' ארידור, מוצג נ/6. רישום זה מסדיר את רישום הזכויות באגפיו השונים של הבית המשותף, לרבות את ההצמדות שבו. התקנון מסדיר את מערכת היחסים שבין היחידות השונות ואת שיתופי הפעולה הנדרשים לטובת תפעול מנגנוני הבית המשותף.

6.בתשריט הבית המשותף שורטטו אגפיו וכל יחידותיו, תוך שאף סומנו באותיות. שרטוטי כל בתי המגורים באגף 3 זהים. בכל אחד מהם סומן אחד החללים באותיות רא עד ר"ז, אשר כבר אין מחלוקת כי בו עוברים הפירים נשוא ההליך. בתקנון הוסדר נושא פירים אלה תחת הכותרת: "צמידויות משותפות" ליחידות שבכל אחת מהכניסות באגף ג'. כך נרשם, לדוגמא, כי הצמדת החלל המסומן ר"ג, צמודה לחלקות משנה 547,548/38-54.

7.סעיף 11 לתקנון מורה כך:

"השימוש ביחידות באגף 3, בחלקים צמודים וברכוש משותף לאגף 3

...

ה. כל בעלי הדירות להם צמודים חדרי מדרגות משותפים נותנים זכות מעבר לכל יתר בעלי הדירות לחדרים הטכניים שבקומות המגורים".