1. לפניי תובענה כספית לתשלום דמי תיווך.
התובענה הוגשה בסדר דין מקוצר, וביום 27.10.14, בהסכמת הצדדים, ניתנה רשות להתגונן והיא עברה להתנהל בסדר דין רגיל (ראו החלטת כב' הרשמת הבכירה טלמור פרס מיום 27.10.14).
2. התובע, מר שמואל לב, הוא אדם פרטי, אשר בתקופה הרלוונטית ניהל עסק לתיווך נדל"ן.
הנתבעת 1 – חברת שרית ניהול נכסים בע"מ, היא חברה אשר בשיתוף עם חברת מסיבות האחים כץ בע"מ היא הבעלים של בניין בן 3 קומות בפינת הרחובות הפלמ"ח וחנה סנש ברובע ג' באשדוד, המצוי בגוש 2462 חלקה 10 (להלן: "הנכס").
הנתבעת 2 – חברת טרם (טיפול רפואי מיידי) מודיעין בע"מ, היא חברה המפעילה רשת מרכזים לרפואה דחופה ברחבי הארץ.
3. הנתבעת 1 ביקשה למצוא שוכר לצורך אכלוס הקומה השנייה בנכס. עקב כך, פנה התובע לנתבעת 1 לצורך מציאת שוכר מתאים.
לטענת התובע, ביום 3.3.13 חתמה הנתבעת 1 על "התחייבות לתשלום דמי תיווך" במסגרתה התחייבה "לשלם עמלת דמי תיווך כמפורט להלן, לאחר חתימת חוזה שכירות או זיכרון דברים ביני לבין הצד השני, שאקבל את פרטיו, מכם".
דמי התיווך המפורטים במסגרת ההתחייבות, נקבעו כ"דמי שכירות של חודש, עד ל-10 שנים שכירות, ליותר מ-10, דמי שכירות של חודשיים. לדמי התיווך יתווסף מע"מ כדין" (כתב ההתחייבות צורף כנספח 2 לכתב התביעה).
4. הנתבעת 1 הכחישה כי חתמה על כתב ההתחייבות האמור, וטענה כי מדובר במסמך מזויף.
עם זאת, טענה הנתבעת 1, כי סוכם בין הצדדים בעל פה שעמלת התיווך שתשולם לתובע עבור עבודתו תעמוד על חודש דמי שכירות, וכי היא תועבר לידיו לאחר קבלת ערבויות או כספים מהשוכר. עם זאת טענה הנתבעת 1 כי לא הסכימה להצעת התובע ולפיה ככל שתקופת ההתקשרות תעלה על 10 שנים יעמדו דמי התיווך על תמורה של חודשיים דמי שכירות. הנתבעת 1 אף הצביעה על כך שבפניותיו של התובע אליה טרם הגשת התביעה דרש הוא תשלום של חודש דמי שכירות, בלבד.
5. לטענת התובע, הוא פעל ואיתר שוכרת פוטנציאלית לנכס - היא הנתבעת 2, אשר חתמה ביום 11.3.13 על התחייבות לתשלום דמי תיווך (כתב ההתחייבות צורף כנספח 3 לכתב התביעה).
במסגרת כתב ההתחייבות, התחייבה הנתבעת 2 "לשלם עמלת דמי תיווך כמפורט להלן, לאחר חתימת חוזה שכירות או זכרון דברים ביני לבין הצד השני, שאקבל את פרטיו, מכם". כן צוין במסגרת כתב ההתחייבות כי "איחור של חודש בתשלום דמי התיווך יהוו הפרה יסודית של ההתחייבות, ותהיו [הכוונה לתובע] זכאים לפיצוי מראש, ללא הוכחת נזק, בשיעור 20% מדמי התיווך, בנוסף לקבלת דמי התיווך".
דמי התיווך שהוסכמו במסגרת ההתחייבות הועמדו על "דמי שכירות של חודש, עד ל-10 שנים שכירות, ליותר מ-10, דמי שכירות של חודשיים. לדמי התיווך יתווסף מע"מ כדין".
הנתבעת 2 אינה מכחישה כי חתמה על כתב ההתחייבות האמור, ואף אינה מכחישה את תוקפה של ההסכמה הנ"ל.
6. ביום 24.4.13 נחתם בין הנתבעות "חוזה שכירות בלתי מוגנת (מבנה עסקי)" (להלן: "הסכם השכירות") (החוזה צורף כנספח 4 לכתב התביעה). יצוין כי חלף הנתבעת 2, חתומה על החוזה חברת ר.ד.מ. – רפואה דחופה מיזמים, שהיא שותפות רשומה שהוקמה בין היתר על ידי הנתבעת 2, וכן כי בנוסף לנתבעת 1 חתומה על ההסכם חברת מסיבות האחים כץ בע"מ.
דמי השכירות הוגדרו בהסכם השכירות, כדלקמן:
"בתמורה לשכירות המושכר, במהלך תקופת השכירות, ישלמו השוכרים למשכירות דמי שכירות חודשיים בסך של 90,000 ₪ (ובמילים: תשעים אלף ₪) בתוספת מע"מ כדין (להלן: "דמי השכירות")".
כן הובהר כי –
"למען הסר ספק דמי השכירות כוללים את דמי הניהול וכל תשלום אחר עבור השימוש בשטח, החניות וכדומה, למעט התשלומים החלים על השוכרים כאמור בסעיף 1212 להלן ובכפוף להוראות הסכם זה".
בהמשך הוראות ההסכם הוגדרו דמי השכירות בתקופת האופציה הקיימת בהסכם. כך הוסכם, כי ככל שהמשכירות יבקשו לממש את תקופת האופציה המוצעת להם, ישופץ הנכס לפי סיכום עם אדריכל.
7. אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעת 1 לא שילמה לתובע דמי תיווך כלל. כמו כן, אין מחלוקת כי הנתבעת 2 שילמה לתובע דמי תיווך בסך 52,038 ₪ (44,100 ₪ בצירוף מע"מ).
8. אציין, כי תחילה הוגשה התובענה בגין שלושה רכיבים מרכזיים (השניים הראשונים התייחסו לשתי הנתבעות יחד, ואילו הרכיב האחרון התייחס לנתבעת 2 בלבד): תשלום דמי תיווך עבור תקופת שכירות של 10 השנים הראשונות; תשלום דמי תיווך עבור תקופת האופציה – היינו 10 השנים הבאות וכן תשלום פיצוי מוסכם עקב הפרת ההסכם על ידי הנתבעת 2.
בסיכומיו, חזר בו התובע מתביעתו בנוגע לשני הרכיבים האחרונים, ואף ביקש החזר אגרה על החלק היחסי כאמור.
כך, ובהתאם להודעתו של התובע מיום 7.11.16, הועמד סכום התביעה כנגד הנתבעת 1 על סך של 106,200 ₪ וכנגד הנתבעת 2 על סך של 54,162 ₪.
הנתבעות לא התנגדו לבקשת התובע.
להלן אבחן אפוא את המחלוקות בין הצדדים.
קיומו של הסכם תיווך תקף בין הצדדים:
9. כאמור, הנתבעת 1 טוענת כי כתב ההתחייבות אותו הציג התובע ביחס אליה הינו מזויף, באופן שבו החתימה המופיעה על גביו אינה חתימתו של מר נדב בלילה, מנהל הנתבעת 1 (להלן: "מר בלילה"). בתמיכה לטענתה הציגה הנתבעת 1 חוות דעת של גב' מלי קדוש, מומחית לזיהוי כתב יד וזיופים, לפיה קיימת רמת סבירות גבוהה של כ-90% שהחתימה במחלוקת המיוחסת למר נדב בלילה אינה חתימתו האותנטית.
מר בלילה עצמו הצהיר כי מעולם לא חתם בעצמו או בשם החברה על גבי אף אחד מטופסי ההתחייבות שנשלחו אליו על ידי התובע, ובפרט לא על כתב ההתחייבות האמור, כי המדובר במסמך מזויף, וכי ההתקשרות בין הצדדים נותרה בגדר הסכמה בעל פה (ס' 8-9 לתצהיר עדותו הראשית של מר בלילה). כן הצהיר מר בלילה כי החתימה על גבי כתב ההתחייבות אינה שייכת לו או לכל גורם אחר מטעם הנתבעת 1 (ס' 10.6 לתצהיר עדותו הראשית של מר בלילה).
10. מנגד הכחיש התובע את טענת הזיוף של הנתבעת 1, וטען כי לא נסתרה העובדה לפיה כתב ההתחייבות נשלח ממשרדי הנתבעת 1, אף כי לתובע אין ידיעה ברורה מיהו החתום על הטופס. כך או אחרת, טען התובע, הצדדים הסכימו לתשלום דמי תיווך בשיעור של דמי שכירות חודשיים, כפי שאישר מר בלילה בתצהירו.
11. במחלוקת זו שבין הצדדים אני סבורה, כי הגם שאין מקום לקבוע, במאזן ההסתברויות הנדרש במשפט האזרחי, כי החתימה המתנוססת על גבי כתב ההתחייבות היא אכן חתימתו של מר בלילה או של מי מטעמה של הנתבעת 1, הרי שנכרת הסכם תיווך מחייב בין הצדדים:
אמנם, עדותה של גב' קדוש בחקירתה הנגדית הותירה רושם מקצועי, והתובע מצדו לא הציג חוות דעת נגדית כלשהי. כמו כן, אין בפניי ראיה אובייקטיבית לכך שהמסמך אכן נשלח לתובע ממשרדי הנתבעת 1, וזאת בשים לב לכך שעותק המסמך שהוצג אינו עותק מקור.
עם זאת, מר בלילה הודה באופן מפורש כי בין הנתבעת 1 לבין התובע נכרת הסכם בעל פה לתשלום דמי תיווך בגובה דמי שכירות חודשית. כמו כן אין מחלוקת בין הצדדים כי הועברו ביניהם טיוטות כתובות של כתב ההתחייבות, ואף קיימת תכתובת דואר אלקטרוני בין הצדדים מהתקופה שלאחר חתימת הסכם השכירות, העשויה ללמד כי הצדדים התייחסו לאמור בכתב ההתחייבות כאל הסכמה מחייבת. לטעמי, די בכך על מנת שלא לאפשר לנתבעת 1 לחמוק מהתחייבותה על פי ההסכם. אסביר.
12. אף שדרישת הכתב בכל הנוגע לחוזה תיווך קוגנטית היא, יש לבחון יישומה של דרישה זו על רקע נסיבותיו של כל מקרה, בשים לב לתכליתה הצרכנית של הדרישה האמורה, ותחת המטריה של דיני תום הלב.
במלים אחרות, ככל שמסתבר כי הלקוח, עליו באה הדרישה להגן, מודע בפועל לתנאי הסכם התיווך, לרבות שכר טרחת המתווך בו יהא עליו לשאת, וככל שבית המשפט מתרשם כי טענותיו של הלקוח כנגד אי התקיימותן של הדרישות הצורניות של הסכם התיווך באו לעולם אך במטרה להתחמק מחובת הלקוח לשאת בתשלום דמי התיווך - כך תגבר הנטייה לקבוע כי חרף הפגמים הצורניים שנפלו בהזמנה נכרת בין הצדדים הסכם מחייב.
תכליתם של הדברים היא "למנוע אי צדק תוך לקיחה בחשבון של התנהגות הצדדים ותום ליבם, כדי שלא יצא חוטא נשכר ויטרפד את העסקה בחוסר תום לב כדי להתחמק מדמי תיווך, בזמן שהוא היה מודע לכל תנאי ההסכם ולחובת תשלום דמי התיווך" (ראו: ע"א (מחוזי ת"א) 1691/09 לנדאו נ' קראסן הייטס בע"מ (ניתן ביום 24.6.2010)).
13. כאמור, בענייננו, הנתבעת 1 אינה מתכחשת לעצם קיומו של הסכם בין הצדדים, ובסיכומיה היא שבה ומדגישה כי סוכם בין הצדדים שהסכמתם בעל פה הינה מחייבת (ס' 6 לסיכומי הנתבעת 1).
גם בתכתובת הדואר האלקטרוני בין מר בלילה לתובע מיום 15.9.2013 (נספח ז' לבקשת הרשות להגן מטעם הנתבעת 1), מציין מר בלילה באלו המילים (הדגשה אינה במקור):
"אני מפנה אותך לעיון בהסכם בינינו באשר לדמי התיווך מאחר כי ניכר ולא טרחת לקרוא אותו למלואו, דמי התיווך ישולמו לך עם סיום עבודות בטרם ואכלוס. מאחר ותנאים אלה טרם התקיימו, הרי שזכאותך לדמי התיווך טרם התממשו".
הגם שמדובר בתכתובת המאוחרת לכתב ההתחייבות, ומאוחרת למועד חתימת הסכם השכירות, עינינו הרואות כי עת החל להתגלע בין הצדדים הסכסוך נשוא תובענה זו, ביקשה הנתבעת 1 להתבסס על ההסכם הכתוב, ללא שטענה כי זה כלל לא נחתם על ידה.
לא הייתה אפוא מחלוקת בין הצדדים בזמן אמת שנכרת הסכם מחייב ביניהם.
בנסיבות אלה מושתקת הנתבעת 1 מלטעון כנגד קיומן של הדרישות הצורניות בהזמנה בכתב, שעה שהיא מאשרת קיומה של הסכמה מצידה לעצם תשלום דמי התיווך הנתבעים (למקרה דומה ראו: ת"א (שלום ת"א) 54873/07 יונה נ' טל (פורסם במאגרים משפטיים ביום 7.8.08). כן ראו ע"א 2819/00 בן אור נ' רוזן (ניתן ביום 30.6.2002) שם נפסק כי מקום בו אין ספק באשר לזהותם של המתווך והלקוח, לא יהיה בחסרון הטכני שבאי פירוט מספרי הזיהוי שלהם כדי לאיין את תוקפו של הסכם התיווך. ראו גם דבריהם של המלומדים פרידמן וכהן בספרם חוזים (תשנ"א), כרך א', בעמ' 394 ).
14. אשוב ואציין, כי חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, אשר במסגרת סעיף 9 שבו נקבעה דרישת הכתב להזמנה לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, הינו חוק צרכני שמטרתו להגן על הלקוח כצד החלש בעסקה.
בענייננו, אין מקום לתאר את הנתבעת 1 כ"צד חלש בעסקה". אדרבא, בנסיבותיו המיוחדות של מקרה זה, בהן התובע הוא מתווך שאינו עוסק בדרך כלל בחוזי שכירות מסחריים בהיקף גדול (עמ' 8 לפרוטוקול ש' 21-31 עמ' 8 לפרוטוקול), ואילו הנתבעת 1 היא חברה מסחרית מיומנת בתחום זה, אין לומר כי מתן תוקף להתחייבות לה לא התכחשה כלל הנתבעת 1 בזמן אמת יחטא למטרת החוק והתקנות שהותקנו על פיו (ראו בעניין זה: ע"א (ת"א) 1413/04 מטרופוליס יזום השקעות ונכסים 1993 בע"מ נ' מנחם מליק – מרכזים מסחריים בע"מ (ניתן ביום 30.10.2005). בנסיבות העניין שלפניי, דומה כי דווקא התוצאה ההפוכה היא זו שאינה מתיישבת עם תחושת הצדק.
15. האם אי ציון המחיר המקורב בעסקת השכירות בהזמנה בכתב יש בו כדי להוביל למסקנה ההפוכה, ולפיה אין בפנינו "הזמנה בכתב" כדין? גם כאן אני סבורה כי התשובה היא בשלילה.
תכליתה המרכזית של הדרישה לציון המחיר המקורב כאמור במסגרת ההזמנה (ראו תקנה 1(4) לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ו-1996) היא להבטיח קיומה של גמירות דעת הלקוח בנוגע לעלות שירות התיווך שנרכש על ידו, תוך "גידור" הסכום בו יהא עליו לשאת בהקשר זה.
בענייננו, אין חולק כי דובר בהשכרת נכס מסחרי, וכי בעלת הנכס, הנתבעת 1, עמדה בפני מנעד רחב של אפשרויות להשכרתו, מנעד אשר נע בין השכרתו כ"מעטפת" שהשוכר יבצע בה שינויים והתאמות כרצונו, לבין השכרתו כנכס מותאם לצרכי השוכר הספציפי שיבחר לשכור את הנכס, תוך ביצוע השקעות כספיות ניכרות על פי צרכיו של השוכר. כך העיד מר בלילה עצמו מטעם הנתבעת 1, תוך שהסביר כי התמחור הסופי של הנכס נעשה רק לאחר שהצדדים מסכמים את המפרט (עמ' 31 לפרוטוקול ש' 6-8).
בנסיבות אלה, הגם שייתכן כי עדיף היה לרשום בהזמנה, לכל הפחות, את הטווח הכספי המשקף את מנעד אפשרויות ההשכרה האמורות - דבר אשר ספק אם ניתן היה לבצע באורח מדויק - איני סבורה כי העדר רישום כאמור שולל מניה וביה את תוקפה של עסקת התיווך.
האם התובע שימש כ"גורם היעיל בעסקה"
16. לטענת הנתבעת 1, התובע לא שימש כגורם היחידי והבלעדי אשר בזכותו נסגרה העסקה. כתמיכה בטענה זו הצהיר מר בלילה כי קופת חולים לאומית, השוכרת מספר שנים נכס במבנה בו ממוקם הנכס המדובר, סייעה לאיתור שוכר עבור הנכס, וערכה היכרות בינו לבין נציגי הנתבעת 2. מר בלילה הצהיר כי לקופת החולים היה חלק ניכר ומכריע באיתורה של הנתבעת 2, וכי בהמשך היא שימשה כגורם מכריע להשגת פשרה ל"סגירת" התנאים המסחריים שהובילו לכריתת הסכם השכירות.
17. סעיף 14 לחוק המתווכים קובע כדלקמן:
(א)מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1)הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2)הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3)הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
מכאן, כי תנאי הכרחי לתשלום דמי תיווך הוא היותו של המתווך הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בעסקה. לא די בכך שהמתווך יוכיח כי קיימת סיבתיות עובדתית בין פעולותיו לבין ההסכם שנכרת אלא עליו להוכיח כי פעולותיו היו אלה שהיוו את הגורם היעיל לכריתתו של ההסכם בסופו של דבר.
ככל שמדובר בעסקת תיווך פשוטה יחסית הרי שככלל, די בכך שהמתווך הפגיש בין הצדדים כדי לראות בו הגורם היעיל. ככל שמדובר בעסקה מורכבת יותר, אשר בה ישנו פער בין פעולות התיווך לבין ההסכם שנכרת בסופו של דבר, תתעורר ביתר שאת שאלת היותו של המתווך הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
18. בע"א 2708/14 ישראלי נ' אהרוני (ניתן ביום 6.12.2015) (להלן: 'עניין אהרוני') מנה בית המשפט העליון רשימה לא סגורה של שיקולים העשויים להשפיע על ההכרעה בדבר זהותו של הגורם היעיל, בויניהם: מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך לבין החוזה הכספי; חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העסקה; מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים, קיומו של גורם נוסף שסייע לצדדים בהשגת החוזה ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; תשלום דמי התיווך על ידי הצד השני, וזהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן המצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית.
19. בענייננו אין לומר כי תפקידו של התובע הסתכם אך בהנעת המהלך שהוביל בסופו של דבר לעסקה בין הצדדים. כמו כן, אין לומר כי העסקה הסופית שנכרתה בין הצדדים מנותקת בזמן, במקום ובזהות הצדדים מהעסקה בה תיווך התובע.
בחקירתו העיד התובע כי הוא זה שהעביר את שתי החלופות האפשריות בדבר עלות השכרת הנכס מטעם הנתבעת 1 לנתבעת 2, האחת כוללת את עלות שכירות המעטפת בלבד והשנייה כוללת את עבודות ההתאמה (עמ' 9 לפרוטוקול ש' 4-6; עמ' 16 לפרוטוקול ש' 13-22).
התובע העיד כי היה שותף למערכת היחסים שנוצרה בין הצדדים "מהרגע הראשון ועד חתימת החוזה" (עמ' 10 לפרוטוקול ש' 9-10).
במענה לשאלה האם נכח בעת החתימה השיב התובע כי: "מבחינת פעולות התיווך, ברגע שגישרתי בין שני הצדדים וסיימתי זה מספיק לחייב אותם בעמלת תיווך. במקרה הזה, עסקתי הרבה יותר כי זה נכס מסחרי. התאמצתי לעשות את הכל. רציתי לקבל את העמלה, לא רציתי שיהיו כלפי טענות. העברתי הצעת מחיר בפעם הראשונה ולאחר מכן בפעם השנייה" (עמ' 10 לפרוטוקול ש' 11-15).
בחקירתו הסביר התובע את מעורבותו בעסקה באופן הבא:
היו שבועיים באמצע שלא הייתה שום התקדמות ופתאום פנו אלי מטר"ם, נתן אפלבאום. הוא אמר לי מה קורה אני רוצה טיוטה. באותו יום פניתי לנדב. אני לא יכול לפנות לאדם שהוא איש עסקים. הייתי מעורב כשמישהו מהצדדים פנה אלי בבקשה לטיוטה או להצעת מחיר, עובדה שהדברים נעשו תוך יום, אני מיוזמתי לא יכול לפנות לבן אדם, אני מרגיש קטן לפנות אליו. עובדה שפניתי יום קודם והוא לא ענה לי. עובדה שלאורך תקופה ארוכה פניתי לנדב וכל פעם אמר לי שהוא נדהם מהמייל שלי וכשיסתיים הוא יפנה אלי. כשהוא עונה בצורה חריפה, אני מרגיש בוש ונכלם לפנות אליו.
ש.אני לא מצפה שתדע באותו יום וגם לא היית נוכח במעמד החתימה...
ת.לא קראו לי, מתווך לא נוכח בחתימה".
(עמ' 11 לפרוטוקול ש' 10-19).
20. התובע העיד כי היה מעורב באופן טלפוני ובהעברת מסמכים וטיוטות חוזה בין הצדדים. כן העיד כי נפגש עם הנתבעת 1 ושכנע את נציגה להוריד במחיר תוך שקידם את המשא ומתן בין הצדדים ככל שניתן, ואף טרח והעביר תכנית אדריכלית לנתבעת 2 (עמ' 13 ש' 26-32; עמ' 14 ש' 1-24).
התובע העיד כי פנה אל נציג הנתבעת 2, מר נתן אפלבאום באופן טלפוני והציע לו להשכיר את הנכס וכי שלח לו תמונות בדואר האלקטרוני והראה לו את הנכס (עמ' 15 לפרוטוקול ש' 14-23).
כן העיד התובע כי לאורך המשא ומתן בין הנתבעות 1-2 ואף סמוך למועד החתימה על הסכם השכירות ולאחריו, פנה מספר פעמים לנתבעת 1 אך לא נענה (עמ' 11 ש' 10-17; עמ' 18 ש' 8-11).
21. בחקירתו הנגדית, העיד מר דוד בלה, ששימש כמנהל מחלקת נכסים בקופת חולים לאומית, ועסק בקנייה מכירה ושכירות נכסים, כי היה בעל היכרות קודמת עם הנתבעת 1, שכן קופת חולים לאומית שוכרת נכס מהחברה הזו בקומה ראשונה, וכי פנה אליו מר אביחי סודרי לגבי גובה דמי הניהול. לדברי העד, הוא פנה למר נדב בלילה מטעם הנתבעת 1 וסייע בניהול המשא ומתן על מחיר שכירות הנכס (עמ' 28 לפרוטוקול ש' 11-32). מר בלה לא זכר באיזה שלב של המשא ומתן היה מעורב אך העיד כי לא היה מעורב מתחילתו של המשא ומתן אלא התבקש לחוות דעה לגבי גובה דמי השכירות (עמ' 29 לפרוטוקול ש' 3-5).
22. מר נדב בלילה, אשר העיד מטעם הנתבעת 1, סיפר כי מי שפנתה אליו בהתחלה הייתה גב' בשם ציונה, מנהלת מחוז דרום בקופת חולים לאומית. לדבריו, גב' ציונה פנתה אליו לגבי שכירות של הנכס על ידי גוף רפואי כלשהו, ונקבע סיור עם אותו גוף כשבועיים לאחר מכן. לאחר כחודש נקבעה פגישה עם אדם נוסף, ואז התברר כי בשני המקרים מדובר בנציגים של הנתבעת 2 (עמ' 33 לפרוטוקול ש' 1-14).
הנתבעת 1 לא הגישה תצהיר של הגב' ציונה וזו לא נחקרה בפניי.
23. מטעם הנתבעת 2 העיד מר נתן אפלבאום שמשמש כמנכ"ל הנתבעת 2. מר אפלבאום העיד בחקירתו הנגדית כי "הגענו לנכס ממספר מקומות, הגענו למקום כי חבר שלי אמר ששמואל [התובע] ייקח אותי לראות (עמ' 35 לפרוטוקול ש' 18-19). מר אפלבאום העיד כי אמנם התקיימו הליכי משא ומתן בהם התובע לא היה מעורב, אך התובע הוא שלקח אותם לנכס, נכח בסיור הראשון בו, העביר את הצעת המחיר הראשונה ואז העביר הצעת מחיר נוספת שכללה את עלויות השיפוץ. לדברי העד, לאחר מכן לא היה התובע מעורב עוד (עמ' 35 ש' 10-27; ראו גם סעיף 6 לתצהירו של מר אפלבאום, בו נאמר כי התובע העביר לו שתי חלופות של הסכמי שכירות).
24. כעולה מסקירת העדויות מטעם הצדדים, התובע היה הגורם שהפגיש בין הנתבעות 1-2 לצורך ביצוע העסקה (הגם כי הנתבעת 1 טוענת שלא היה הגורם היחיד שהפגיש בין השתיים). כן עולה כי התובע היה מעורב בשלביו השונים של המשא ומתן, וכי הוא זה שהעביר לצדדים את החלופות השונות המתייחסות לתמורה בגין השכירות – האחת לגבי המעטפת בלבד, והאחרת כוללת מחיר התאמת הנכס ורכיב של דמי ניהול.
הסכם השכירות בין הנתבעות 1-2 נחתם בחלוף תקופה של כחודשיים מעת כריתת הסכם התיווך בין הצדדים בחודש מרץ 2013. הנתבעת 2 אף שילמה, בטרם ההליך המשפטי את דמי התיווך עליהם סוכם לשיטתה בין הצדדים. מבחינה מהותית קיימת זהות בין הצדדים להסכם השכירות כפי שנחתם לבין אלו שנקשרו מול התובע בהסכם התיווך, וזאת בשים לב לכך שהחתומה על ההסכם מטעמה של הנתבעת 2 היא חברת ר.ד.מ., שהוקמה על ידה, כאמור, בין היתר, לצרכים אלה.
הגם כי בסופו של יום הסכם השכירות שנחתם בין הצדדים לא תאם באופן מלא את הצעות המחיר שהועברו בין הנתבעות, והגם שהתובע, ככל הנראה, לא היה הגורם היחיד שתרם להתקשרות בין הצדדים, מהראיות שהוצגו לי עולה שהתובע היה גורם משמעותי ואפקטיבי בסגירת העסקה. התערבותם של גורמים נוספים בקשירת העסקה – כגון התערבותו של מר בלה – אינה עולה כדי קיומו של "גורם זר מתערב" השולל זיהויו של התובע כגורם משמעותי ואפקטיבי כאמור.
לפיכך, אני קובעת כי על פי מבחני ההלכה הפסוקה שנקבעו בעניין אהרוני, התובע היה הגורם היעיל בעסקה.
מהם דמי השכירות החודשיים עליהם הסכימו הצדדים, ומהי פרשנותו של הסכם השכירות בעניין זה
25. אין חולק כי בהסכמי התיווך שבין הנתבעות לתובע סוכם לענייננו, כי דמי התיווך יעמדו על "דמי שכירות של חודש". עם זאת, הצדדים חלוקים ביניהם בשאלה מהם "דמי השכירות" שנקבעו בהסכם השכירות ואשר להם זכאי לכאורה התובע.
לטענת התובע, בסעיף 10.1 להסכם השכירות נקבעו דמי שכירות על סך של 90,000 ₪ בתוספת מע"מ. לדבריו, אין חולק כי הנתבעות 1-2 ניהלו ביניהן משא ומתן שכלל מספר חלופות לדמי השכירות טרם חתימת הסכם השכירות, וכי הצדדים רשאים לקבוע את מחיר התאמת המושכר כחלק מדמי השכירות המשולמים.
התובע ממשיך וטוען כי אין אזכור לחלוקת דמי השכירות לרכיבים שונים שאינם נחשבים חלק מדמי השכירות, ולכן אין לקבוע כי רכיב דמי השכירות בעסקת התיווך אינו תואם את רכיב "דמי השכירות" כפי שהוגדרו בהסכם.
26. מנגד, טוענות הנתבעות כי בהצעות שהוחלפו ביניהן במהלך המשא ומתן (ואשר מצאו ביטוין בהמשך בטיוטות הסכמים), שהיו בידיעתו המלאה של התובע, הוצעו שתי חלופות להתקשרות: על פי החלופה האחת, אשר התייחסה להשכרת הנכס ברמת גימור מעטפת, דמי השכירות עמדו על 42 ₪ למ"ר בצירוף מע"מ, לא כולל דמי ניהול בסך של 10 ₪ לכל מ"ר. על פי החלופה האחרת, אשר התייחסה לנכס מותאם, מחירה כולל של העסקה כלל דמי שכירות, דמי ניהול והתאמות כהחזר ההשקעה בהתאמת המושכר לצרכיה של הנתבעת 2.
לטענת הנתבעות יש בחלופה הראשונה כדי להעיד, כי מרכיב דמי השכירות בלבד הינו בסך 42 ₪ למ"ר בלבד, וכי הפער בין שתי החלופות משקף את עלויות ההתאמה של הנכס, בגינן לא זכאי התובע לתמורה כלשהי.
כן טוענות הנתבעות כי כבר בהצעת המחיר נכללה אפשרות לפיה אם הנתבעת 2 תסיים את חוזה השכירות בנכס טרם התקופה החוזית יהא עליה לשאת בפיצוי מוסכם בסך 1,000,000 ₪ בגין יתרת ההשקעה, וכי ניתן ללמוד מכך על ההפרדה שערכו הצדדים בין מרכיב דמי השכירות לבין מרכיב ההשקעה.
הנתבעות טוענות עוד, כי לו הייתה הנתבעת 2 בוחרת לבצע את ההתאמות הדרושות בכוחות עצמה, דמי השכירות "הבסיסיים", כפי שהוצעו בחלופה הראשונה, לא היו משתנים, ואף התובע הסכים בחקירתו הנגדית כי במקרה כזה לא היה זכאי לחלק כלשהו מהעלויות שהיו משתלמות על ידי הנתבעת 2 ישירות לקבלן שהיה מבצע את אותן התאמות.
כן טוענות הנתבעות כי בהתחייבויות השונות בין הצדדים לא צוינה האפשרות כי עמלת התיווך תיגזר מהחלטתה של הנתבעת 2 באיזו אופציה לבחור, וכי אין המדובר בזכות משתמעת או כזו שיש לפרשה. לדבריהן, לו היה התובע פועל בהתאם לדרישות חוק המתווכים ותקנותיו, לא היה מקום למחלוקת בעניין זה.
27. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, אני מקבלת את טענת התובע ומעדיפה אותה על פני טענת הנתבעות.
על פי לשונו הברורה של הסכם השכירות שנערך בין הצדדים, בסעיף 10 שבו, הוגדרו "דמי השכירות" כך:
"בתמורה לשכירות המושכר, במהלך תקופת השכירות, ישלמו השוכרים למשכירות דמי שכירות חודשיים בסך של 90,000 ₪ (ובמילים: תשעים אלף ₪) בתוספת מע"מ כדין (להלן: "דמי השכירות")".
כן הובהר כי –
"למען הסר ספק דמי השכירות כוללים את דמי הניהול וכל תשלום אחר עבור השימוש בשטח, החניות וכדומה, למעט התשלומים החלים על השוכרים כאמור בסעיף 1212 להלן ובכפוף להוראות הסכם זה".
[ההדגשות אינן במקור]
מכאן, כי במסגרת ההסכם, בחרו הצדדים להגדיר באופן מפורש את דמי השכירות בסך כולל של 90,000 ₪, ואף טרחו להבהיר כי דמי השכירות כוללים את רכיב דמי הניהול וכל תשלום אחר. יתרה מזאת, כאשר הצדדים ראו לנכון לאבחן רכיב כלשהו מדמי השכירות (ובמקרה זה התשלומים המפורטים בסעיף 1212 להסכם [ככל הנראה הכוונה לסעיף 12 להסכם] עשו כן באופן מפורש.
ברי, כי לשונו הפשוטה והברורה של ההסכם תומכת נחרצות בעמדת התובע.
אינני סבורה כי יש בחלקיו האחרים של ההסכם כדי לגרוע ממסקנה זו. כך, העובדה כי הצדדים קבעו פיצוי מוסכם במקרה זו תסתיים תקופת השכירות טרם המועד המוסכם, אינה גורעת מהמסקנה האמורה.
במסגרת ההסכם נקבע כי אם תחליט הנתבעת 2 להקטין את תקופת השכירות ל-7 שנים, יגרור הדבר "פיצוי מוסכם בסך של 1,000,000 ₪, בגין יתרת ההשקעה".
תחילה אציין כי עצם השימוש במונח "פיצוי מוסכם" מלמדנו כי מדובר ברכיב המהווה "פיצוי" אשר אינו משקף בהכרח באופן מתמטי את העלויות שהושקעו בהתאמת הנכס, אלא עשוי לכלול ממד נוסף לרבות רכיבים כגון עלויות עסקה בגין עצם קיצור תקופת השכירות או אובדן עסקה אלטרנטיבית.
בנוסף, אף אם אניח שסך הפיצוי המוסכם כולל את רכיב ההשקעה בלבד (היינו עלויות ההתאמה) לא יהיה בכך כדי ללמד באופן ברור וחד משמעי מהו רכיב דמי השכירות "הטהורים" להם זכאי לכאורה התובע, ואין להסיק בהכרח, כי רכיב השכירות "הטהור" בחוזה השכירות שנכרת בפועל עומד על סך של 42 ₪ למ"ר, כפי שהוצע במסגרת אחת ההצעות שהוחלפו בין הצדדים.
28. אף הנסיבות החיצוניות העשויות ללמד על אומד דעת הצדדים, הן להסכם השכירות והן להסכם התיווך, מובילות למסקנה זהה.
אכן, אין מחלוקת כי בין הצדדים הוחלפו הצעות וטיוטות הסכמי שכירות שכללו אופציה הכוללת דמי שכירות עבור המעטפת בלבד ואופציה הכוללת דמי שכירות הכוללים את עבודות ההתאמה. כמו כן אין מחלוקת בין הצדדים כי התובע היה מודע לשתי האופציות האמורות שכן העביר את חילופי ההצעות בין הצדדים, וכן כי היה מודע לנוהג המסחרי לפיו עלות שכירות של נכס מסחרי יכולה להשתנות בהתאם לתשובה לשאלה האם מדובר בשכירות של המעטפת בלבד או בשכירות הכוללת ביצוען של התאמות.
ואולם, אין בכך כדי ללמד כי דמי השכירות שנקבעו בהסכם השכירות שנחתם בסופו של יום בין הנתבעות, נופלים מהסך של 90,000 ₪ כמוגדר בהסכם, ההפך הוא הנכון. מהותה הכלכלית של העסקה שנכרתה בין הצדדים היא מתן זכות שכירות בנכס מותאם תמורת דמי שכירות חודשיים של 90,000 ₪ לחודש. אין הדבר שונה מכל עסקת שכירות אחרת, אשר בה משקפים דמי השכירות, בין היתר, רכיב השיפוץ או השדרוג שעבר הנכס קודם להשכרתו, כמו גם את תקופת השכירות שסוכמה בין הצדדים, ועוד.
ככלל, אין לערוך "תתי אבחנות" לצורך זיהוי מרכיבים שונים של דמי השכירות לצורך חישוב עלותה של עסקת התיווך. הדברים נכונים אף במקרה של נכסים מסחריים, לגביהם קיימות מספר אפשרויות, וביניהן שכירות של נכס מותאם מלכתחילה, שכירות של מעטפת בלבד וביצוע התאמות על חשבון השוכר, או שכירות הנכס תוך ביצוע התאמות על ידי המשכיר תוך הכללת עלויות ההתאמות כחלק מדמי השכירות החודשיים.
יתרה מכך, דווקא העובדה ולפיה האופציה הראשונה בהצעות שקדמו לחתימת ההסכם כללה רכיב של דמי שכירות במובחן מרכיב דמי הניהול, מלמדת על כך שהנתבעות היו מודעות לאפשרות להגדיר את דמי השכירות במובחן מרכיבים נוספים (כגון דמי הניהול) אולם בחרו במודע לנקוב בהסכם השכירות ברכיב גלובאלי שיהווה את דמי השכירות הכוללים. אילו נערכה בהסכם השכירות הפרדה כאמור, שלא באופן מלאכותי (למשל, במטרה להונות את רשויות המס או צד שלישי אחר כלשהו), ייתכן שהיה מקום ליתן לה תוקף אף בהקשר של עלות התיווך הנגזרת ממנה.
ונזכיר: הסכם התיווך שנכרת בין הצדדים התייחס ל"דמי שכירות", ללא ציון אבחנות כלשהן. אין בנמצא ראיה כלשהי בנוגע למשא ומתן שנוהל בין הצדדים באשר להגדרת "דמי השכירות" לצורך חישוב שכר התיווך לו יהא זכאי התובע. זאת, להבדיל ממשא ומתן בנוגע לדרישת התובע כי דמי התיווך יעמדו על דמי שכירות של חודשיים במקרה שתקופת השכירות תעלה על עשר שנים, או דרישת הנתבעת 1 כי דמי התיווך יועברו לתובע רק לאחר קבלת כספים או ערבויות מהשוכרת (ראו סעיף 7 לתצהירו של מר נדב בלילה).
נראה אפוא, כי טענות הנתבעות בנוגע לאופן חישובם של "דמי השכירות" ביחסים ביניהן לבין התובע נולדו אך בדיעבד, במטרה להפחית את גובה דמי התיווך.
אני קובעת אפוא כי דמי התיווך, בגובה "דמי השכירות" החודשיים שעל הנתבעות לשלם לידי התובע עומדים על הסך הכולל של דמי השכירות כפי שהוגדרו בהסכם השכירות.
הבקשה להחזר אגרה
29. באשר לבקשת התובע להחזר אגרה לאור תיקון הסכומים הנתבעים על ידו: המועד בו נקבע סכום האגרה הוא מועד הגשת התובענה. לפיכך, בשלב בו התבקשה השבת האגרה אין מקום על פי הדין להחזר אגרה כלשהו, שלא בהתאם למקרים המפורטים בתקנות בתי המשפט (אגרות) התשס"ז-2007 (ראו: רע"א 2623/02 סיס עיצוב ריהוט ציבורי בע"מ נ' בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ פ"ד נז(1) 717 (2002)).
לפיכך, הבקשה להחזר אגרה - נדחית.
סוף דבר
30. לאור המפורט לעיל, אני מקבלת את התביעה על סכומיה המתוקנים, במלואה.
לפיכך, הנתבעת 1 תשלם לתובע סך של 106,200 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ובצירוף הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 16,500 ₪.
הנתבעת 2 תשלם לתובע סך של 54,162 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ובצירוף הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 9,000 ₪.
המזכירות תשלח לצדדים את פסק הדין.
ניתן היום, כ"ט חשוון תשע"ז, 30 נובמבר 2016, בהעדר הצדדים.
