ת"א 24289-11-13 כהן ואח' נ' א.ג.א. למדי נדל"ן בע"מ ואח'

כללי:

1.פסיקה על-דרך הפשרה על-פי הקבוע בסעיף 79א(א) לחוק בתי-המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984.

רקע עובדתי ודיוני:

2.במועדים הרלוונטיים לתובענה היה התובע הבעלים הרשום של מחצית מהזכויות בנכס המהווה מחסן בשטח של 1.10 מ"ר, אליו צמוד גג בשטח של 320.60 מ"ר וזכויות בניה, הנמצא ברחוב שמגר 5 ירושלים והידוע כגוש 30077, חלקה 92, תת חלקה 7 (להלן – הנכס). כמו כן, היה התובע הבעלים של מחצית מהזכויות בדירת מגורים בת שני חדרים, הנמצאת ברחוב שמגר 5 והידועה גם כגוש 30077, חלקה 92, תת חלקה 4 (להלן – הדירה). יוער כי התובע לא התגורר בדירה, אלא זכאי היה לקבל את חלקו בדמי השכירות בהתאם לזכויותיו בדירה.

3.הנתבעת 1 (להלן – החברה) הִנה חברה פרטית שהתקשרה עם התובע במערכת הסכמים להלן שכללו, בין היתר, הסכם מכר חלקי, לרכישת חלק מזכויות התובע בנכס. הנתבע 2 הִנו בעל מניות בחברה, ומוסמך לפעול מטעמה ובמועדים הרלבנטיים ניהל עם התובע משא ומתן לרכישת הנכס והדירה. הנתבע 3, עו"ד לנגה, בעל מניות בחברה ומוסמך לייצגה במשא ומתן עם התובע עובר לכריתת ההסכמים.

4.ביום 31.1.2008 התקשרו התובע והחברה בהסכם מכר למכירת חלק מזכויות התובע בנכס (להלן – הסכם המכר). לעניין הגדרת הנכס, נקבע בהסכם המכר כי "...הואיל וברצון המוכר להותיר בידיו חלק בנכס כדי שתהיה לו אפשרות לבנות דירה בת שלושה חדרים, מטבח ושירותים בשטח של 75 מ"ר ברוטו כולל ממ"ד, הנכס למעט הזכות ל-75 מ"ר הנו הממכר בהסכם זה". בהמשך, התחייב התובע להעביר את הזכויות בנכס על-שם הקונים בלשכת רישום המקרקעין ואולם, בשים לב להגדרת הנכס, הוסכם כי "...הואיל והממכר אינו כולל זכות ל-75 מ"ר בנכס... הרישום ייעשה ע"ש הקונים כשהזכויות יירשמו בחלקים יחסיים על-פי סך הבניה במקרקעין". עוד הוסכם, כי עו"ד לנגה יטפל בכל העניינים הכרוכים ברישום הזכויות וברישום משכנתא על הנכס. בהתאם להסכם ייפה התובע את כוחו של עו"ד לנגה למלא אחר התחייבויותיו לצורך העברת זכויותיו בנכס.

5.לטענת התובע, ובניגוד להסכם המכר, עשו הנתבעים 2-1 (להלן – הנתבעים) בסיועו של עו"ד לנגה שימוש חורג בייפוי הכוח שניתן לו, עובר לעריכת המסמכים לצורך העברת הזכויות בנכס וגרמו לכך, כי ביום 5.10.2008 הועברו מלוא זכויותיו של התובע בנכס על-שם החברה. זאת ועוד, ביום 30.10.2008 פעלו הנתבעים באמצעות עו"ד לנגה לרישום עִסקה נוגדת – משכנתא לטובת הנתבע 4 (להלן – הבנק) בתמורה להלוואה בסך 2,000,000₪ שהעמיד הבנק לחברה.

6.התובע פנה לנתבעים וביקש להשיב את המצב לקדמותו ולתקן את הרישום בלשכת רישום המקרקעין במתכונת שנקבעה בהסכם המכר, אולם לא נענה. בנסיבות אלה, פנה ללשכת רישום המקרקעין ופעל לרישום הערת אזהרה על זכויות החברה בנכס, לצורך הבטחת זכויותיו הנטענות בנכס על-פי הסכם המכר (להלן – הערת האזהרה). עד כאן לעניין הסכם המכר.

7.במועד חתימת הסכם המכר התקשר התובע עם החברה בהסכם נוסף שעניינו הזמנת שירותי בניה ולפיו התחייבה החברה לבנות (להלן – הסכם הבניה) עבור התובע דירה בת שלושה חדרים בשטח של 75 מ"ר (להלן – דירת המגורים). בנוסף, התקשר התובע עם בִתו של הנתבע 2 ובעלה בהסכם למכירת זכויותיו בדירה.

8.על-פי הנטען, הסכם הבניה (סעיפים 7 ו-9) קבע את זכאות התובע לקבלת סכומי כסף מהחברה במועדים ובתנאים שנקבעו, שם. בסעיף 7 נקבע: