פלונים ואח' נ' ב.ק. יזמות ובנייה בע"מ

לפניי תביעה למתן סעד הצהרתי וצו עשה בעניין מימוש השלב התכנוני במסגרת הגשת תכנית לחיזוק והרחבת בית משותף לפי תמ"א 38.

1. תמצית המחלוקת

   המחלוקת בין הצדדים נסובה סביב דרך מימוש הסכם פשרה מיום 28.7.2019 ותוספת לו מיום 3.5.2021, שנחתמו בין התובעים (בעלי דירה מס' 3 בבית המשותף ברחוב שופן 6 בירושלים; חלקה 29 בגוש 30022; להלן - הבית המשותף) לבין הנתבעת בזיקה לפרוייקט תמ"א 38 שהנתבעת מנסה ליזום ולקדם. עיקר המחלוקת נוגע להתחייבות הנתבעת להגביה ולפלס את שטח הגינה הסמוכה לדירת התובעים. התובעים טוענים כי הנתבעת הפרה את ההסכמות בכך שהגישה תוכניות לעירייה שאינן תואמות את ההסכמים, בעוד שהנתבעת טוענת כי פעלה בהתאם להסכמים ולמגבלות התכנוניות.

    

   העובדות

2. ביום 28.07.2019 חתמו הצדדים, יחד עם יתר דיירי הבית המשותף, על הסכם שתכליתו היתה סיום התובענה שהתנהלה בין התובעים לבין יתר דיירי הבית המשותף בפני המפקחת על הבתים המשותפים בירושלים (תיק מס' 1/378/2018; להלן - הסכם הפשרה).

   התובענה התנהלה רק בין דיירי הבית המשותף, אולם הנתבעת דנן הצטרפה להסכם בכדי להשכין שלום בבניין ולאפשר הנעת פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף (בייזומה). התובענה הנ"ל הוגשה על ידי התובעים נגד יתר בעלי הדירות בבית המשותף לתשלום פיצוי כספי עבור אלפי שעות עבודה שהושקעו על ידם בהתנהלות מול הבעלים בחלקה הסמוכה ברח' שופן 8, אשר ביצעו פרויקט בנייה שהסב נזק לחלקת הבית המשותף מושא דיוננו (ברח' שופן 6).

3. במסגרת הסכם הפשרה, התחייבה הנתבעת בסעיף 7 לבצע על חשבונה שורת עבודות עבור דירת התובעים. התביעה כאן מתמקדת בעבודה שהוגדרה בסעיף 7.1 - כדלקמן:

   בכפוף לאישור הרשויות, פתח יציאה לגינה בשטח זהה לגינה שתינתן במסגרת הפרויקט לדירה המהווה תת חלקה 1, כולל ריצוף הגינה (בריצוף תקני בהתאם למפרט הטכני של המרפסות בפרויקט) ומדרגות מהדירה לגינה (כולל מעקה / מאחז יד בהתאם לתקן). מוסכם כי בהנחה שבאזור מדרום/מזרח לדירה יהיה חניון תת קרקעי אוטומטי, אזי היזם ישתדל - בכפוף למגבלות תכנוניות - להגביה את רצפת הגינה של הדירה כמה שניתן, אולם בכל מקרה בהנחה שיהיה הפרש גבהים יבוצעו מדרגות כאמור לעיל. השטח ישמש ייחודית את הדירה הרשומה כתת-חלקה 3 והדבר יופיע בתקנון הבית המשותף. בחניון יותקן בידוד משמעותי מפני רעשים בהתאם להנחיות יועץ אקוסטיקה. פתחי האיוורור של החניון (ככל שיידרשו בהתאם לתקן) יורחקו עד כמה שניתן מחלונות דירה 3.

   כאמור לעיל, הנושא המרכזי של תובענה זו הוא גובה-מפלס הגינה.

4. בסמוך לאחר חתימת הסכם הפשרה, נחתם הסכם לקידום וביצוע תכנית לפי תמ"א 38 בין הנתבעת לבין כלל בעלי הדירות בבית המשותף, כולל התובעים. ההסכם כלל את ההתחייבויות המקובלות בהסכמים מעין אלה, תוך שהתחייבויות הנתבעת לפי סעיף 7 להסכם הפשרה לא צויינו מפורשות בהסכם התמ"א הכללי.

5. ביום 3.5.2021 נחתם מסמך נוסף בין התובעים לנתבעת, המכונה על ידי התובעים "תוספת להסדר הפשרה" ועל ידי הנתבעת "סיכום פגישה". המסמך נערך בכתב יד על ידי מנהל הנתבעת וכותרתו היא "סיכום בין היזם ב.ק. יזמות ובניה לבין בעלי דירה 3" להלן - התוספת). מספר סעיפים בתוספת רלבנטיים לעניינה של תובענה זו והם יובאו להלן בשלמותם.

   2.היזם יפעל לנסות להגביה את מפלס הגינה מדרום לדירה 3 ל 1.13- (כיום בתכנית מופיע כ- 1.80-). יתכן שיהיו מדרגות מאזור השביל מדרום למעלית התחתונה לכוון הגינה. ויתכן שיהיו מדרגות מהגינה מדרום לדירה 3 לגינה לכיוון החצר מדרום לדירה 2 כדי לאפשר גישה להולכי רגל לגינה (לשכנים) (הכוונה למדרגות לכיוון הדירה של ארתור). דירה 2.