ת"א 22552-03-13 רוזנברג נ' אברהם

בפני תביעה ותביעה שכנגד, ושתיהן לפיצויים בטענה להפרת הסכם מכר.

בין הצדדים נחתם זכרון דברים שלפיו התחייב התובע לרכוש מהנתבע נכס בתל אביב. טרם יבש הדיו על זכרון הדברים, הודיע התובע על ביטול ההסכם בטענה להטעיה עקב אי גילוי קיומה של זכות קדימה על הנכס. העסקה בוטלה וכל צד מאשים את משנהו בהפרת התחייבותו ועותר לפיצויים. לגרסת התובע הפר הנתבע את התחייבותו כשלא גילה פרט מהותי להתקשרות; ולטענת הנתבע ידע גם ידע התובע על זכות הקדימה וסירובו לבצע את העסקה איננו אלא הפרה יסודית של התחייבותו. המחלוקת באשר למודעות התובע על זכות הקדימה עובר לחתימת זכרון הדברים עומדת לפיכך במוקד תובענה זו.

העובדות

1. במועדים הרלוונטיים לתביעה זו היה הנתבע הבעלים הרשום מחסן בקומת המרתף בבניין המכונה "בית אל-על" ברחוב בן יהודה 32, תל אביב (גוש 6907; חלקה 54/1; להלן: "הנכס"). על זכויותיו של הנתבע בנכס הייתה רשומה הערת אזהרה לטובת חברת בית אל-על (מיסודו של אריה פילץ) בע"מ (להלן: "בית אל-על"). משמעותה של הערת אזהרה זו הינה זכות קדימה שיש לבית אל-על לרכוש את הנכס באותם תנאים שיוצעו לנתבע (להלן: "זכות הקדימה").

   במהלך דצמבר 2012, או בסמוך לכך, בקש הנתבע למכור את זכויותיו בנכס. באותה עת הייתה ברשות הנתבע חוות דעת של השמאי אחיקם ביתן באשר לשווי זכויותיו (להלן: "שמאות ביתן"), וזו גם כללה תיאור של הזכויות בנכס.

2. התובע הינו איש עסקים והביע עניין ברכישת הנכס מהנתבע. ביום 31.12.12 התקיימה פגישה בין התובע לנתבע ובין הצדדים הושגו הסכמות בקשר לרכישת הנכס על ידי התובע. הפגישה התקיימה במשרד ב"כ הנתבע, עו"ד ישראל ליכטנשטיין, ובאותו מעמד נערך זיכרון דברים בין התובע לנתבע (להלן: "הזכ"ד") שלפיו התחייב התובע לרכוש את הנכס תמורת 3,370,000 ₪ בצירוף מע"מ. התובע והנתבע חתמו על הזכ"ד והתובע שילם לנתבע מקדמה בסך 100,000 ₪ (להלן: "המקדמה") על חשבון התמורה שנקבעה בזכ"ד.

3. בעקבות חתימת הזכ"ד ערך ב"כ הנתבע טיוטא של חוזה מכר (להלן: "הטיוטא") וזו הועברה בדוא"ל לעיון ב"כ התובע. בתגובה, פנה ב"כ התובע לב"כ הנתבע בדוא"ל ביום 2.1.13, טען לקיום הערת אזהרה לטובת בית אל-על בגין זכות הקדימה, ובקש את הסרתה. נוכח פנייה זו, הודיע ב"כ הנתבע שיפנה לקבלת הסכמת בית אל-על למכר.

4. ביום 7.1.13 הודיע ב"כ התובע כי מאחר וזכויות בית אל-על הוסתרו מפני התובע בעת חתימת הזכ"ד, הוא דורש השבה מיידית של המקדמה. למחרת, 8.1.13, הודיעה בית אל-על כי היא מוותרת על זכות הקדימה, ובתנאי שהערת אזהרה על אותה זכות קדימה תירשם לזכותה גם על זכויות התובע, כאשר תירשם על שמו הבעלות בנכס.

5. ביום 10.1.13 הודיע הנתבע שהוא עומד על קיום העסקה עם התובע, שאם לא כן הוא דורש מהתובע פיצויים על הפרת חוזה. בתגובה מיום 13.1.13 הודיע התובע שהוא עומד על דעתו שהעסקה בוטלה עקב הפרת התחייבויות הנתבע והוא דורש השבה ופיצוי.

6. נוכח אי הסכמה זו הוגשה תביעה זו ביום 12.3.13. להשלמת התמונה יצוין שכחדשיים לאחר הגשת התביעה מכר הנתבע לצד ג' חלק מהנכס (3000/6552 חלקים) תמורת סך של 1,355,000 ₪.

   תמצית טענות הצדדים