ת"א 21410-10-11 ליס ואח' נ' קרמזין ואח'

לפני תביעה כספית הכוללת בחובה תביעת פינוי ופירוק שיתוף.

הנכס נשוא התובענה הינו בניין המצוי על מגרש ברח' החלוץ 27 בחיפה והידוע כגוש 10854 חלקה 3 (להלן :"הנכס"). התובעים 1-3 הינם יורשיהם של האחים ליס שהינם בעלי ¾ מזכויות החכירה והבעלות בנכס נשוא התובענה. הנתבעים 1-2 הינם בעלי הזכויות ברבע הנכס הנותר. למען השלמת התמונה יפורט כי אימם של הנתבעים, הגב' לאה קרמזין ז"ל, אף היא בת למשפחת ליס והורישה לשלושת הנתבעים את חלקה בנכס והנתבעת 3 הסתלקה לטובת אחיה מחלקה בירושת אמה. התובעת 4 ביקשה לרכוש את הנכס במלואו ובידיה התחייבות של התובעים 1-3 למכור לה את מלוא זכויותיהם וכן קיימת התחייבות מטעמה לרכוש את אותן הזכויות. לאחרונה אף נרשמה התובעת 4 כבעלת ¾ מהזכויות בנכס ואילו הנתבע 1 נרשם כבעל 5/24 מהזכויות בנכס והנתבע 2 בעלי 1/24 מהזכויות בנכס. לטענת התובעים, הנתבע 1 פלש ומחזיק שלא כדין וללא הסכמת יתר בעלי הזכויות בנכס, בחלקים מהנכס הידועים כ"חנות ק." וכ"חנות כהן", מעל ומעבר לזכויותיו בנכס ואינו משלם את דמי השכירות הראויים. התובעים טוענים כי דמי השימוש הראויים בחנות כהן מגיעים לסך של 1800 ₪ בצירוף מע"מ לחודש ולכן הם זכאים לקבל מהנתבע 1 עבור השימוש שהוא עושה את חלקם כבעלי ¾ מהזכויות החל מיום 15/1/09. עוד טוענים התובעים כי על הנתבע 1 לשלם את מיסי הארנונה החלים על הנכס האמור, לפנות את חנות כהן ולהשיב את החזקה בה לתובעים כבעלי רוב החלקים בחנות זו. אשר לחנות ק. טוענים התובעים כי הנתבע 1 אינו משלם את דמי השימוש הראויים ויש לחייבו בתשלומם בגין השנים האחרונות בסך 330,000 ₪ לאחר ניכוי הסכומים אשר שילם על חשבון דמי השכירות. התובעים טוענים עוד כי הנתבע 1 לא שילם את דמי השכירות המגיעים ממנו עבור המרתף המגיעים לסך של 53,500 ₪ והשתלט על הכניסה למרתף שם הוא מחנה את מכוניתו דרך קבע ועושה בשטח שימוש בלעדי . לטענת התובעים, על הנתבע 1 לשלם להם עבור שימוש זה סך של 32,000 ₪. משהפר הנתבע 1 את חובתו לשלם את דמי השכירות, כך לטענת התובעים כאמור לעיל, טוענים התובעים כי יש לפנותו מהנכס. עוד טוענים התובעים כי הבניין הוכרז כמבנה מסוכן וכי יש לחייב את הנתבעים בביצוע התיקונים הנדרשים בבניין ובהוצאותיהם ככל שימנע מהשתתפות בתחזוקת הבניין ובסילוק המפגעים אשר בגינם הוכרז כבניין מסוכן.

אשר לנתבעת 3, טוענים התובעים כי על פי הידוע להם זייפה הנתבעת 3 את חתימת אמה המנוחה על הסכם ויפוי כח למכירת זכויותיה בנכס נשוא התובענה ומשכך עד עצם יום זה לא הושלמה רכישת הזכויות בנכס כולו בידי התובעת 4 וזו מצאה את עצמה מעורבת בהליכים משפטיים שלא בטובתה בעוד מצבו של הנכס הולך ומתדרדר. לטענת התובעים נגרמו להם נזקים המוערכים על ידם ב 150,000 ₪ לפחות אותם הם זכאים, לטענתם לקבל מידיה של הנתבעת 3. עוד טוענים התובעים כי הם מבקשים לפרק את השיתוף במגרש ובבניין ומאחר והם סבורים כי אין אפשרות לחלוקה בעין, הרי שיש למכור את מלוא הזכויות במגרש ובבניין לכל המרבה במחיר ולחלק את התמורה לפי יחס הבעלות בזכויות. משכך, עתרו התובעים לחייב את הנתבע לפנות את השטחים אשר אליהם פלש מעבר לזכויותיו, לחייבו לשלם לתובעים דמי שימוש בסך 449,000 ₪, לחייב את הנתבעת 3 לשלם לתובעים את הסך של 150,000 ₪ ולהורות על פירוק השיתוף בנכס.

הנתבע 1 טען כי מדובר על אירועים ועילות תביעה אשר התגבשו לפני ה 11/10/04 ולפיכך התיישנה התביעה ומשכך יש לדחותה. עוד טען הנתבע 1 כי הוא מחזיק כדייר מוגן בכל החנות או הדירה שהיתה בהחזקת הדייר המוגן מר רימל בנוסף לזכויות אותן קיבל בירושה מאמו המנוחה. משכך טען הנתבע 1 כי אין ליחס לו השתלטות על חלק כזה או אחר בנכס. לטענת הנתבע 1 כל מעשיו נעשו בהסכמת יתר הדיירים והוא אף שילם את דמי השכירות הנדרשים בגין כל חלקי החנות. הנתבע 1 טען כי התובעים הם אלו אשר התעלמו מדרישותיו לקבל דו"ח הכנסות והוצאות של ניהול הנכס כולו, על מנת שיוכל להתחשבן עימם באשר לחיוביו שלו. לטענת הנתבע 1 מאחר ובעלי הזכויות בנכס היו נתונים במאבק משפטי עיקש באשר לרכישת הזכויות בבניין, הרי שאיש לא נתן דעתו על תשלום דמי השכירות ואיש לא דרש ממנו את תשלומם. לטענת הנתבע 1, היו התובעים מודעים בעת החתימה על הסכם המכר למוגבלותה של ה"ה קרמזין המנוחה , אך על אף האמור לחצו על הנתבעת 3 לחתום על ההסכם. התובעת 4 העדיפה להתעלם מכך ולפיכך אין לתובעים להלין על נזקיהם הנטענים אלא על עצמם בלבד. לטענת הנתבע 1 אין לתובעים זכות לפרק את השיתוף בנכס, ברם ככל שיקבע שיש לפרקו , אין מניעה לעשות כן על דרך של פירוק הזכויות וחלוקתן בעין באמצעות רישום בית משותף.

הנתבע 1 הגיש כתב תביעה שכנגד, נגד התובעים בתביעה העיקרית ובו עתר למתן חשבונות ולסעד כספי. לטענת הנתבע 1 הוא ניהל ועדיין מנהל עסק לחומרי בניין בנכס נשוא התובענה והוא בעל זכויות של דייר מוגן בכל עסקו. הנתבע 1 , כאמור יורש אמו – הגב' לאה קרמזין בצוותא עם אחיו הנתבע 2 , כאשר לנתבע 1 5/24 מזכויות האם המנוחה ולנתבע 2, 1/24 מהזכויות. לטענת הנתבע 1 הוא פנה מספר פעמים אל התובעים 1-3 על מנת שימציאו לו דו"ח עדכני של ניהול הנכס נשוא התובענה החל משנת 2004 ואילך, שכן הוא זכאי להנות מההכנסות אשר הופקו מהשכרת החנויות השונות בנכס , בהתאם לחלקו היחסי בזכויות. לפיכך עתר הנתבע 1 לצוות על מתן חשבונות ביחס לניהול הנכס ולחייב את התובעים בתשלום חלקו בהכנסות.

התובעים בהגנתם לתביעה שכנגד טענו כי עד לפטירתה ביום 14/5/07 היתה לאה קרמזין ז"ל בעלת הזכויות בנכס ולפיכך לא הייתה לנתבע 1 כל יריבות עימם. הנתבע 1 ירש את זכויותו בנכס נשוא התובענה, אך ורק ביום 8/3/08. לטענתם, כתב התביעה שכנגד, אינו מצביע על קיומה של חובה של התובעים למסור לנתבע 1 דין וחשבון על הוצאות והכנסות בנכס בכלל ומשנת 2004 בכלל. עוד טוענים התובעים כי העובדה שאמו של הנתבע 1 היתה בעלת זכויות במושע בנכס , אינה מקנה לנתבע 1 זכויות של דייר מוגן בחלק מסוים מהנכס. עוד טענו התובעים כי הם אינם אחראים להכנת דו"ח עדכני של ניהול הבית, מר משה ליס המנוח עשה כן שנים בהתנדבות ואין לנתבע 1 עילה לתבוע מהם הכנת או המצאת דו"ח שכזה. לא ברור לתובעים מדוע פנה הנתבע 1 לעוה"ד שרייבר בעניין זה ויתרה מזו, היות שהוא מבעלי הזכויות בנכס לטענתו, הרי שגם עליו חלה החובה לערוך דו"ח הכנסות והוצאות בדיוק כפי שהוא מטיל אותה עליהם ויתכן כי גבה דמי שכירות מדייר כזה או אחר בנכס נשוא התובענה ולא גילה את אוזנם של התובעים בעניין. התובעים טוענים כי הנתבע 1 אינו זכאי להנות מההכנסות הנובעות מהנכס נשוא התובענה, אלא מיום 5/12/07, מועד בו קיבל לידיו את הזכויות מאמו המנוחה וכן עליו להוכיח כי התובעים או מי מהם גבה שכר דירה מהשוכרים, כי אותו שכר דירה עלה על ההוצאות השונות להחזקת הנכס ומשכך אינו רשאי לבוא בתביעות למי מהתובעים ודין התביעה שכנגד להידחות.

הנתבע 2 לא הגיש כתב הגנה מטעמו לתובענה העיקרית ואף לא נטל כלל חלק בהליך.

הנתבעת 3 טענה כי אין בינה לבין התובעים 1-3 כל יריבות. לטענתה, התובעים 1-3 הם יורשים של בעלי הזכויות אשר היו צדדים להסכם עם התובעת 4 ולפיכך לא עומדת להם כלל יריבות משפטית כנגד הנתבעת 3. עוד טענה הנתבעת 3 כי היא אינה ולא הייתה בעלי זכויות הנכס נשוא התובענה, לא חתמה על הסכם המכר בין התובעים 1-3 לתובעת 4 , לא ניהלה עמה כל משא ומתן ולא הציגה בפניה כל מצג ולפיכך אין מקום לתביעת התובעים כנגדה. הנתבעת 3 טענה כי בגין הטענות המועלות כנגדה התנהל הליך בבית המשפט המחוזי בחיפה (ת.א. 1013/07) ולפיכך קיים השתק פלוגתא והתובעים מנועים מהעלות כלפיה תביעתם בהליך זה. לטענת הנתבעת 3 , היא עצמה עדכנה את באת כוחם של התובעים ואת היורשים מטעמם כי אמה לא חתמה על המסמך המהווה הסכמה למכירה של הנכס נשוא התובענה וכי היא אינה במצב מנטלי ופיזי המאפשר לה לחתום על כתב ההסכמה. משום כך, כך לטענת הנתבעת 3, הודיעה הנתבעת 3 לתובעים כי היא עצמה חתמה על כתב ההסכמה. עוד טוענת הנתבעת 3 כי העיכוב בהשלמת עסקת המכר נבע מסיבות שאינן קשורות למחלוקות נשוא תובענה זו, אלא נעוצות בטעויות רישומיות, מחלוקות עם מנהל מקרקעי ישראל, צווי ירושה שלא הוצאו לבעלי הזכויות הרשומים ועוד ומשכך טוענת הנתבעת 3 כי לא בעטיה נגרמו לתובעת 4 הנזקים הנטענים והמוכחשים על ידה.

הנתבעת 3 אף הגישה הודעת צד ג' כנגד בנותיה של התובעת 1 - ה"ה אביבה שלו ונטע לם, כנגד באת כוחן – עוה"ד שלומית שרייבר וכנגד ב"כ התובעים דכאן ורוכשי הזכויות בנכס נשוא התובענה – עוה"ד פלק. הנתבעת 3 טענה כי עד שנת 2004 ניהל אביהן המנוח של ה"ה לם ושלו, שהיה אחי אמה של הנתבעת 3 (הגב' לאה קרמזין ז"ל) את הנכס נשוא התובענה בצוותא עם בנותיו. לטענת הנתבעת 3 לקראת סוף 2003 החלו ה"ה שלו ולם לדווח לבעלי הזכויות כי ההוצאות על הנכס מרובות וכי בכוונתן לקדם מכירתו לצדדים שלישיים. עוד טוענת הנתבעת 3 כי ה"ה שלו ולם ביקשו באמצעותה כמי שטיפלה באמה שזו האחרונה תחתום על מסמך הסכמה למכירת הזכויות בנכס נשוא התובענה והודיעו לה כי הדבר דרוש להן לצורך פניה לרוכשים פוטנציאליים וכי חתימתה תידרש בעת גיבוש הסכם מכר של ממש. הנתבעת 3 טוענת כי היא חתמה על המסמך אשר הועבר לה בידי ה"ה לם ושלו תוך שהיא מציינת באזניהן כי היא זו אשר חתמה בשם אמה היות והאם אינה כשירה ואינה יכולה לחתום על מסמך ההסכמה. הנתבעת 3 טענה כי עד לפניית עוה"ד שרייבר אליה באוגוסט 2004, לא פנו אליה השתיים ואז העבירה אליה עוה"ד שרייבר זיכרון דברים אשר נחתם עם הקונים חודשיים קודם לכן ודרשה כי הנתבע 3 תחתים עליו את אמה. לטענת הנתבעת 3 היא הבהירה לעוה"ד שרייבר כי אמה אינה כשירה לחתום על הסכם המכר. לטענתה התעלמותן של ה"ה שלו ולם ועוה"ד שרייבר מהודעתה בדבר אי כשרותה של האם, מהווה רשלנות חמורה תוך פגיעה בזכויותיה של האם המנוחה ושל הנתבעת 3. הנתבעת 3 טענה כי הן מסרו לקונים הצהרות ומצגים מטעים בכוונה תחילה מתוך רצון לחתום על הסכם המכר בכל מחיר ונטלו לידיהן סמכויות אשר לא הוקצו להן וזכויות שלא הוקנו להן בכתב ההסכמה. משכך, טוענת הנתבעת 3 כי נטע לם ואביבה שלו פעלו כנגדה בחוסר תום לב וברשלנות חמורה וככל שתחויב בנזק או בחיוב במסגרת התביעה העיקרית עליהן לשפותה.

אשר לעוה"ד שרייבר טוענת הנתבעת 3 כי היה עליה למנוע את החתימה על הסכם המכר , כאשר היה ידוע לה שלאה קרמזין המנוחה לא הייתה כשירה לחתום על מסמך כלשהוא ובהתעלמה מהודעותיה של הנתבעת 3 , היא התרשלה רשלנות חמורה. לטענת הנתבעת 3 היא העבירה את כל המידע לעוה"ד שרייבר וככל שזו לא העבירה אותו לתובעים או העבירה מידע מסולף וחלקי, עליה החובה לפצות את התובעים בנזק אשר נגרם להם כתוצאה מכך.

אשר לעוה"ד פלק, טוענת הנתבעת 3 כי הוא ידע היטב במועד החתימה כי הגב' לאה קרמזין ז"ל אינה יכולה ואינה כשירה לחתום על הסכם המכר ועל אף האמור התרשל, לא בדק דבר באשר לחתימה על גבי כתב ההסכמה ואף לא דרש כי החתימה תאומת בנוכחות עו"ד או נוטריון. לטענת הנתבעת 3 לא נהג עוה"ד פלק כעו"ד סביר ולא דרש אימות חתימת המנוחה קרמזין ולו היה עושה כן, היו נמנעים הנזקים הנטענים בידי התובעים. משכך טוענת הנתבעת 3 כי הוא חב כלפיה בשיפוי לו תחויב בתשלום נזק כלשהוא, המוכחש על ידה.