מסיקה נ' פרידמן ואח'

1.לפניי תביעה לפיצוי בגין הפרת הסכם לרכישת דירות.

2.התובע, מר ראובן מסיקה, הוא לדבריו יזם נדל"ן. הנתבעים זכאים להירשם כבעלי 80% מהזכויות בכמה תתי-חלקות בחלקת מקרקעין המצויים בנתניה, שאותם קיבלו בירושה. הזכאות להירשם כבעלים של ה-20% הנותרים היא של אחי הנתבעים, מר אריה פרידמן. מדובר במקרקעין שבהם בניין בן שני אגפים, ותתי-החלקות האמורות מהוות את אחד משני אגפים אלו.

3.על-פי המתואר בכתב התביעה (המתוקן, שאליו תהא כל ההתייחסות בהמשך פסק-הדין), התובע והנתבעים כרתו הסכם שעל-פיו הנתבעים יעשו הליך של "ייחוד דירות" במקרקעין, והתובע ירכוש את דירותיהם. התובע טוען כי מטרתו ברכישת המקרקעין הייתה להקים במקום פרויקט נדל"ן. לפי הנטען בכתב התביעה, הנתבעים פעלו לייחוד הדירות באמצעות הגשת הליך משפטי נגד אחיהם, מר אריה פרידמן. אולם לפי הנטען, בשלב מסוים הם זנחו את הנושא, וההליך שיזמו בקשר לכך נמחק. התובע, לפי המתואר, הגיש נגד הנתבעים לבית המשפט המחוזי המרצת פתיחה לאכיפת ההסכם. בית המשפט המחוזי, כך נטען, קבע כי הנתבעים הפרו את ההסכם עמם. עם זאת, בית המשפט המחוזי דחה את תביעת האכיפה, בין היתר מן הטעם שעל-פי ההסכם, המכירה היא של דירות לאחר ייחודן, ואילו התובע ניסח את הסעד המבוקש כרכישת 80% מהזכויות במקרקעין "במושע". התובע הגיש ערעור על פסק-הדין לבית המשפט העליון. הערעור נדחה בהסכמה, ובהסכמה ניתן לתובע היתר לפיצול סעדים. מכאן התביעה שלפניי, שבה התובע עותר לפיצוי בגין נזקיו.

התובע טוען כי אילולא הנתבעים היו מפרים את ההסכם עמם, הוא היה רוכש מהנתבעים את דירותיהם במקרקעין עבור התמורה שהוסכמה, שהיא 2,025,000 ש"ח. התובע טוען כי מטרתו הייתה להקים במקום פרויקט מגורים בן תשע קומות. התובע טוען שהרווח שהיה מניב מהפרויקט הוא 5,340,000 ש"ח. לחלופין טוען התובע, כי אם תכניתו להקים את הפרויקט לא הייתה יוצאת אל הפועל, נזקו הוא ההפרש בין שווי הדירות ביום הגשת כתב התביעה (המתוקן) לבין התמורה עבורן, שהוא 3,600,000 ש"ח. טענות אלו נתמכות בחוות-דעת שמאית, מאת שמאי המקרקעין מר חיים מסילתי. התובע העמיד את תביעתו על גבול סמכותו של בית משפט זה, הוא 2,500,000 ש"ח.

4.הנתבעים טוענים בכתב הגנתם (המתוקן, וכל ההפניות בהמשך הן לכתב ההגנה המתוקן), כי התובע הוא שזנח את ההסכם בין הצדדים בדבר ייחוד הדירות ורכישתן על-ידיו, באופן שבו הגיש את המרצת הפתיחה שבה עתר לאכיפת רכישת 80% מהמקרקעין "במושע". הנתבעים טוענים שבכך נקטע הקשר הסיבתי בין הפרת ההסכם לבין נזקי התובע. הנתבעים טוענים שאילו היה התובע מגיש את התביעה הנכונה שהיא לאכוף את ההסכם כפי שהוא – לאמור, לרכישת הדירות לאחר ייחודן ולא לרכישת זכויות הנתבעים במקרקעין "במושע" – לא היה נגרם לו נזק. הנתבעים טוענים שהתובע יכול היה להקטין את נזקו אילו היה מגיש הליך לאכיפת ההסכם כפי שהוא, ולא הסכם אחר, שכן אז בית המשפט המחוזי היה אוכף את ביצוע ההסכם. הנתבעים טוענים שהתובע גרם ל"נזק עצמי מכוון" (בלשונם) בכך שנמנע מהגשת תביעה לאכיפת ההסכם על-פי המתווה שהוסכם על הצדדים. הנתבעים טוענים שהתובע לא מחה בזמן אמת על כך שההליך שיזמו הנתבעים לייחוד הדירות נמחק.

5.התובע הגיש כתב תשובה שבו טען, בין היתר, כי הנתבעים מודים בכתב ההגנה שהפרו את ההסכם עם התובע. התובע טוען שטענת הנתבעים שלפיה באי-הגשת תביעה נכונה לאכיפת ההסכם, התובע למעשה זנח את ההסכם, נגועה בחוסר תום לב.

6.מטעם התובע העידו הוא עצמו, וכן נחקר השמאי מטעמו, מר מסילתי. מטעם הנתבעים העידו הנתבע 1. הנתבעים לא הגישו חוות-דעת שמאית נגדית לזו שהגיש התובע.

דיון והכרעה

7.בתמצית, הצדדים באו ביניהם בהסכם. הנתבעים הפרו את ההסכם. כפי שנראה להלן, דבר הפרת ההסכם כבר נקבע בפסק-דינו של בית המשפט המחוזי בהליך הקודם בין הצדדים, ולמעשה, הנתבעים אינם חולקים על כך שהפרו את ההסכם. בנסיבות אלו, עתה עותר התובע לפיצוי בגין נזקיו כתוצאה מן ההפרה. התובע תמך טענותיו בחוות-דעת מומחה בתחום שמאות המקרקעין. הנתבעים בחרו שלא להגיש חוות-דעת נגדית, והסתפקו בחקירת שמאי התובע. גם לאחר החקירה, מסקנות מומחה התובע נותרו בעינן. משכך, דין התביעה להתקבל.