ת"א 21276-10-13 בניני ישקו לבנין ומקרקעין בעמ נ' אלון רבוע כחול ישראל בע"מ

עניינה של התביעה בנזקים שנגרמו לתובעת לטענתה עקב הפרת הסכם שכירות שנכרת בין הצדדים. התובעת היא בעלת הזכויות בקניון "הבאר" בשכונת נווה שקמה שבמערב ראשון לציון (להלן: "הקניון"). הנתבעת היא חברה המפעילה רשת רשתות קמעונאיות לממכר מוצרי מזון. ביום 11.10.2000 נחתם בין התובעת לנתבעת הסכם שכירות של שטח מסחרי בקניון לצורך הפעלת סופרמרקט (להלן: "הסכם השכירות" או "ההסכם", נספח 1 לתצהיר יהודה שגיב). הסכם השכירות כולל נספחים, וביניהם הסכם ניהול.

התביעה שלפניי הוגשה בתחילה בשנת 2006 לבית המשפט המחוזי בתל אביב (ת"א 1486/06), אולם נדחתה בפסק דינה של כב' השופטת ד"ר דרורה פלפל ביום 22.9.2011 בשל אי התייצבות המצהיר מטעם התובעת לדיון ההוכחות. התובעת הגישה ערעור לבית המשפט העליון על פסק הדין (ע"א 8170/11), וביום 5.5.2013 ניתן פסק דין בהסכמה לפיו דחיית התביעה מבוטלת ותחתיה הורה בית המשפט העליון על מחיקת התביעה. הוחלט כי באם התובעת תגיש מחדש את התביעה, היא תנוהל על בסיס התצהירים והראיות שהוגשו בהליך שנמחק. על כן, התביעה שלפניי נוהלה על בסיס התצהירים והראיות שהוגשו בהליך הראשון.

עיקר טענות התובעת

חנות הנתבעת (להלן: "הסניף בקניון") נועדה לשמש כ"חנות עוגן" בקניון, כלומר חנות המשמשת כמקור משיכה ללקוחות ותגדיל את מעגל הלקוחות ואת הצריכה הכללית בקניון. כיוון שהחנות נועדה לשמש כחנות עוגן, ההסכם בין הצדדים כלל הסכמות ייחודיות. כך, בניגוד ליתר החנויות בקניון, גובה דמי השכירות נקבע אך ורק על-פי אחוזים מתוך הפדיון, ללא סכום מינימום. זוהי למעשה מעין שותפות ברווחים. בחוזה נקבע כך לאור מצגי שווא שהציגה הנתבעת בדבר פדיון צפוי של למעלה מ-32 מיליון ₪ בשנה.

הנתבעת התחייבה בסעיף 5.4 להסכם השכירות לעשות את מירב המאמצים להצלחת העסק, אולם הנתבעת העדיפה שיקולים מסחריים ומערכתיים שלה כבעלת רשתות שיווק שונות וסניפים רבים על-פני התחייבויותיה על-פי ההסכם. הנתבעת פתחה סניף נוסף של "סופר סנטר סיטי" בשכונת קריית חתני פרס נובל בראשון לציון (להלן: "הסניף בקריית חתני פרס נובל"), הנמצאת במרחק הליכה מהקניון, אולם המחירים בסניף זה זולים משמעותית מהמחירים בסניף שבקניון. לנתבעת יש אינטרס ברור להעדיף את הסניף בקריית פרס נובל כיוון שהוא מצוי בבעלותה והיא השקיעה בו ממון רב, ואילו עבור הסניף בקניון עליה לשלם דמי שכירות הנגזרים מהפדיון החודשי. בהעדפת הסניף האחר, הנתבעת הפרה את התחייבותה על פי ההסכם ואת חובת תום הלב, ואף התרשלה כלפי התובעת. הנתבעת ידעה כבר במועד כריתת ההסכם עם התובעת שבכוונתה להקים את הסניף הנוסף. הנתבעת גם קיצצה בכמות העובדים נותני השירותים בסניף בקניון ובכך הרעה את רמת השירות הניתן ללקוחות.

חלה זליגה מסיבית של לקוחות מהסניף בקניון לסניף בקריית חתני פרס נובל. הדבר הביא לכך שהכנסות הסניף בקניון ירדו בשיעורים ניכרים, מה שהוביל לירידה חדה בגובה דמי השכירות החודשיים ואף להפחתת כמות הקונים בקניון כולו באופן משמעותי.

בנוסף, הנתבעת סירבה לשאת בחלקה היחסי במימון דמי הפרסום של הקניון כפי שמתחייב מסעיף 20 להסכם השכירות ומסעיפים 7.1 ו-7.2 להסכם הניהול. התובעת ניסתה להידבר עם נציגי הנתבעת בנושא, אולם הנתבעת סירבה בטענה שהיה על התובעת לתאם עמה מראש את גובה דמי הפרסום שיושתו עליה. זוהי פרשנות שגויה של הסעיף בהסכם השכירות, ואילו פרשנותו הנכונה היא שיש לתאם עם הנתבעת רק פרסום שקשור אליה ישירות.

התובעת ביקשה מהנתבעת להמחות את זכויותיה בגין דמי השכירות מחשבון בנק אחד שבבעלותה לחשבון בנק אחר והנתבעת הסכימה, אולם החליטה לקזז על דעת עצמה 500 ₪ בחודש בתוספת מע"מ ללא כל עילה.

התובעת עותרת גם למתן צו למתן חשבונות ודו"חות מאומתים ומפורטים של הנתבעת, שכן לאורך כל שנות ההתקשרות בין הצדדים, הנתבעת לא העבירה דו"חות מפורטים כנדרש לצורך חישוב דמי השכירות, אלא העבירה מכתבי דיווח בלתי מפורטים שלעתים אף אינם מאומתים. כאשר ערך מנהל התובעת בדיקות עם מנהל הסניף בקניון, התברר כי קיימים פערים משמעותיים בין סכומי הפדיון המדווחים בצורה רשמית לבין הנתונים שמסר מנהל הסניף. התברר שהנתבעת נוהגת לקזז סכומים שונים שלא כדין ובניגוד גמור להסכם. אף בבחינת דו"חות הפדיון של הנתבעת אל מול הצהרותיה לגבי הפדיונות בחנות ניתן לראות פער של כ-3 מיליון ₪ בדיווחים לגבי כל שנה. העד מטעם הנתבעת לא הצליח להסביר פערים אלה.