ת"א 20924-09-13 גיולי נ' כהן ואח'

בקשה לאישור הסכם מכר:

1. נספחי הבקשה לא צורפו. יש להגישה מחדש עם נספחים.

2. במקביל - הכונסים ימציאו בקשתם זו במסירה אישית יחד עם החלטה זו לבעלי הדין הלא מיוצגים. ביכולתם של האחרונים להגיב בתוך 10 יום. בתוך 15 יום יתנו הכונסים הודעה על ביצוע הנחיה זו, בצירוף אסמכתאות.

3. איני מאשר פדיון במחיר זהה להצעה הגבוהה לבעלי הנכס . יכול היה מי מבעלי הנכס שחפץ ברכישה להתייחס להליך , להשתתף בהתמחרות , ולהציע הצעה גבוהה יותר מזו של מר ניר , או למצער זהה, ולהפקיד 10%. בזמנו בוצעו המצאות ותחליף המצאה שנועדו ליידע בהליך כל בעל זכויות פוטנציאלי.

הכונסים אמנם ציינו בהודעה קודמת מ 5.9.16 שיש לטעמם לתן זכות פדיון לבעלים במחיר זהה להצעה הגבוהה. אולם באין החלטה שכך ייעשה, יש בכך משום מתן תמריץ שלילי למתעניינים פוטנציאליים חיצוניים להשתתף בהתמחרות , ולהציע הצעה הממקסמת התמורה לתועלת בעלי הזכויות (שלא כולם הרי מבקשים לרכוש הנכס).

במצב דברים זה נבנה בדיעבד מי מבעלי הזכויות שיחפוץ לרכוש הנכס (ולא השתתף בהתמחרות) מפועלו של צד שלישי, שהצעתו הביאה להשאת התמורה - לתועלת כלל בעלי הזכויות , לרבות אלה שאינם מעוניינים ברכישה. תוצאה זו אינה מניחה את הדעת. בהחלטה מ 18.1.16 צוין כי תבוצע התמחרות פתוחה הן למציעים חיצוניים והן לבעלי זכויות. לא נקבע שתינתן זכות פדיון בדיעבד למי מבעלי הזכויות ,בתום הליך ההתמחרות, על דרך השוואת ההצעה הזוכה.

אכן יש מקרים בהם מדובר בנכס מקרקעין בעל זיקה אישית מיוחדת לבעלים, ושם עשויה לעלות התלבטות ביחס למתן זכות הפדיון לבעלים או מי מהם. זה לא המקרה (וגם כאשר זה המקרה ראוי שהדברים יוצבו מראש לכלל המשתתפים ובעלי הזכויות. כאן כאמור לא נקבע על ידי מנגנון כזה , ואף לו התבקשתי לקבעו במפורש – לא הייתי נעתר בנסיבות).

4. לא מדובר בדירת מגורים ולא במכר תחת כינוס בהליכי הוצל"פ לשם פירעון חוב או משכנתא; אלא בהליך פירוק שיתוף במגרש ריק, שהוכרע שיבוצע על דרך מכר בהתמחרות חופשית – פתוחה לבעלי זכויות ומציעים חיצוניים כאחד (ראה סע' 5 להחלטה מ 18.1.16 ). בפריזמה אובייקטיבית - אין מדובר בנכס בעל זיקה אישית מיוחדת. השיקול העיקרי הוא מקסום התמורה הכלכלית בתנאים הוגנים, לטובת בעלי הזכויות כולם (לרבות אלה שאינן מעוניינים ברכישת הנכס). שיקול זה מניח שאין ליצור תמריץ שלילי לצדדים שלישיים שניאותו להציע הצעה (גבוהה מהצעות עבר בהתמחרות קודמת שלא מומשה , לאור הפער בין גובה ההצעה הגבוהה ביותר להערכה שמאית) והפקידו 10%; ועוד לעשות כן בהחלטה בדיעבד. יש כאן גם שיקולי הגינות כלפי צדדי ג' המשתתפים בהתמחרות, והן קביעת כללי משחק המעודדים מתן הצעות גבוהות ככל הניתן.

ראה למשל רע"א 972/10 פלוני נ' פלונית (החלטה מיום 3.3.10). יש לומר כי מדובר עוד ב"קל וחומר" (מבחינת שאלת הזיקה האישית) שכן באותו מקרה דובר בנכס שהיה בית הורי היורשים.