ת"א 1995-04 משמר השבעה מושב עובדים להתיישבות שיתופי נ' שר האוצר ואח'

 במסגרת כתב התביעה מבקש התובע משמר השבעה מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ (להלן: "המושב" או "התובע") לחייב את הנתבעים - שר האוצר ומנהל מקרקעי ישראל - להחכיר למושב קרקע חלופית, תחת קרקע שלטענתו הופקעה, ולחלופין, לפצותו בגין כך. 1.העובדות הרלוונטיותהמושב הוקם בשנת 1949. בין המושב לבין מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל") נערכו הסכמים משני סוגים: האחד - הסכמי משבצת, אשר התייחסו לשטח שהוחכר למושב על פי החלטת משרד החקלאות (להלן: "הסכמי המשבצת"), בהתאם למספר הנחלות הנמצאות במושב ומספר הדונמים שיש להקצות למושב (להלן: "שטח המשבצת"). השני – הסכמים אשר התייחסו לשטח של כ-250 דונם באזור שדה התעופה בלוד, המזוהים כגושים 6478, 6479, 6480, 6481, 6510 ו-6698 (להלן: "השטח" או "השטח נשוא התובענה"), אשר המנהל החליט להחכיר או להשכיר למושב בשנת 1966 (להלן: "הסכמי השטח" או "הסכמי השכירות").אין חולק, כי מאז שנת 1966 ועד לשנת 1994, החזיק המושב בשטח.בשנת 1994 לערך, יזמה רשות שדות התעופה הפקעת שטחים לצורך פיתוחו והרחבתו של נתב"ג. בעקבות זאת, החלה הפקעת שטחים הסמוכים לשדה התעופה.ביום 14.3.1994 שלח המנהל (מר אמנון תגר, ממונה מחוזי לרכישות והפקעות) מכתב לוועד המושב, במסגרתו הודיע כי אין בכוונת המנהל לחדש את הסכם השטח לאחר סיום תוקפו (נספח א' לכתב התביעה). בשל חשיבות הדברים, יובא המכתב בלשונו, כדלקמן:הנדון: חוזה שכירות עונתיגושים 6478, 6479, 64806481, 6510, 6698שטח א' בגודל 166 דונםשטח ב' בגודל 151 דונם"הנני להודיעכם כי השטח הנ"ל שלגביו נחתם הסכם שכירות ביניכם לבין המנהל ביום 9.2.94 ושתוקפו מסתיים ביום 31.8.94 דרוש למנהל וכי אין בכוונתנו לחדש את חוזה השכירות לאחר סיום תוקפו.אי לכך, הינכם מתבקשים לפנות את השטח עם מועד סיום החוזה ולהחזירו למנהל כשהוא פנוי וריק מכל חפץ ואדם".ביום 30.4.1994 פורסמה ברשומות הודעתו של שר האוצר ביחס לכוונה להפקיע את הקרקע בסמוך לשדה התעופה. ביום 13.10.1994 פנה המנהל במכתב נוסף למושב, בו ציין כי וועדת ההחכרות העונתיות החליטה בישיבה מיום 11.8.94 שלא להמשיך ולהחכיר את השטח, היות והוא נחוץ לצורך הרחבת שדה התעופה (נספח ג' לכתב התביעה).ביום 30.10.1994 פורסמה הודעה ברשומות לפי סעיף 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות"), לפיה שר האוצר מתכונן לקנות חזקה בקרקע המצוינת בהודעה, בתום תקופה של חודשיים מתאריך פרסומה של ההודעה ברשומות (נספח ה' לכתב התביעה).ביום 9.11.1994 השיב ב"כ המושב להודעת המנהל מיום 13.10.94 במכתב (נספח ד' לכתב התביעה) בו ציין כי על פי הסכם המשבצת בין המנהל לבין המושב מיום 26.11.1998, השטח כלול בתוכו ומהווה חלק משטח המשבצת. על כן, אפילו פג תוקפו של הסכם השטח ביום 31.8.1994, השטח נכלל בהסכם המשבצת שתקף עד ליום 30.9.1995. לאור זאת, אין צורך בחוזה חדש והמושב רואה עצמו זכאי להחזיק בשטח כדין לפחות עד ליום 30.9.1995.בהמשך לכך נערכו בין הצדדים תכתובות נוספות במסגרתן טענו נציגי המנהל, בין היתר, כי אין קשר בין השטח לבין שטח המשבצת; כי השטח אכן נזכר בהסכם המשבצת אולם רק לצורך פירוט אופן התשלום עבור השטחים שחוכר המושב, וכי המנהל הודיע זה מכבר כי אין בכוונתו לחדש את הסכם השכירות עם סיום תוקפו ביום 31.8.1994.לשם השלמת התמונה יצוין כי בין הצדדים הוחלפו תכתובות ביחס לתקן גודל הנחלה של המושב. ביום 19.4.2007 שלח מר רענן אמויאל ממשרד החקלאות (להלן: "אמויאל") מכתב לב"כ המושב במסגרתו ציין כי תקן גודל לנחלה של המושב הוא 20 דונם (נספח א' לתצהיר מטעם התובע). במכתב מאוחר ששלח אמויאל ביום 29.7.2008 ציין כי מכתבו מיום 19.4.2007 בטל שכן נפלה בו טעות, וכי תקן גודל הנחלה של המושב הינו "לפי הקיים", בהתאם למכתבו של שר החקלאות משנת 1988 למנהל. מכתב זה צורף כנספחים ח' לתצהירו של מר דוד רייזמן אשר הוגש מטעם הנתבעים (להלן: "רייזמן"). רייזמן ציין בתצהירו כי שימש בתקופות הרלוונטיות לתביעה כמנהל המחלקה החקלאית במנהל, מחוז מרכז. העובדות ידועות לרייזמן מתוקף תפקידו ומעיון בתיק המנהל.2.טענות הצדדיםטענות המושבלטענת המושב, על פי הכללים המחייבים בדבר מכסות קרקע למושבים, היה על המנהל להקצות לו 2,880 דונם. בפועל, שטח המשבצת של המושב קטן בהרבה משטח זה. המושב הבהיר כי בשנות השישים של המאה הקודמת, החריפה מצוקת הקרקעות החקלאים של המושב עקב הפקעות שונות אשר הקטינו את גודל המשבצת. שטח המשבצת באותה תקופה היה כ- 1,300 דונם. לכן, פנה המושב למנהל ולאחר דין ודברים הסכים המנהל להחכיר למושב שטח בגודל 270 דונם בסמוך לשדה התעופה בלוד. לטענת המושב, למרות שהשטח נשוא התובענה הוחכר לו בחוזים נפרדים מהסכמי המשבצת, ברור היה לכל הצדדים המעורבים כי מדובר בשטח שהינו חלק בלתי נפרד משטח המשבצת של המושב, אשר אמור להוות השלמה, ולו חלקית בלבד, לשטח שהמנהל חייב להחכיר למושב והמושב זכאי לקבל במסגרת מכסת המשבצת.יתרה מזאת, העובדה שבמכתבי המנהל משנת 1965 ו-1966 צוין כי מדובר ב"החכרה" מלמדת כי מדובר בהחכרה לתקופה ארוכה ולא בהענקת זכות פחותה ממנה. בנוסף, במכתבים אלו המנהל התחייב להחכיר את השטח למושב ללא כל הסתייגות לפיה מדובר בהשכרה עונתית בלבד.עוד טוען המושב, כי חוזי משבצת נחתמים לתקופה של 3 שנים, על אף שמדובר בחוזי החכרה ארוכי טווח לדורות של קרקע המיועדת לישוב של קבע. לדבריו, הגורם לכך שחוזי המשבצת נחתמו כל פעם לשלוש שנים, למרות שמבחינת המהות והמטרה מדובר בחוזים ארוכי טווח, נעוצה במגבלה חוקית - טכנית שהייתה קיימת לפני חקיקת חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. המושב טוען כי אין כל הבדל בין שטח המשבצת לבין השטח נשוא התובענה וצריך לחול עליהם דין אחד. מאחר ומעמדו של הסכם המשבצת הוא כמעמד חוזה חכירה לדורות, ומאחר והשטח נשוא התובענה נכלל בו, הרי שמדובר בחכירה לדורות.לטענת המושב, החל משנת 1992 כלל המנהל את השטח בהסכמי המשבצת הכלליים של המושב כחלק בלתי נפרד ממשבצת זו – הן בהסכם משנת 1992 והן בהסכם משנת 1995 נכלל השטח בתוך הסכם המשבצת. אין בהסכמים אלו הסתייגות לפיה הוראות הסכם המשבצת אינן חלות על שטח זה וכי צוין בהסכמים אך ורק לצורך הסדרת התשלום עבורו. רק בהסכם המשבצת שנחתם ביום 10.9.1999 גרע המנהל לראשונה את חטיבת הקרקע – השטח נשוא התובענה - ממשבצת הקרקע של המושב. בנוסף לכך, העובדה שהמושב מסר את שמות חברי המושב שהשטח יצורף לנחלתם - מעידה כי מדובר בכוונה להחכיר את השטח בתנאי נחלה, כחלק משטח המשבצת. המושב טען כי טענת הנתבעים, לפיה השטח נכלל בתוך הסכם המשבצת אך ורק לצורך פירוט אופן התשלום עבור השטחים שבחכירת המושב - נועדה על מנת להתחמק מחובתו הבסיסית של המנהל לדאוג למושב לקרקעות במכסה הקבועה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל. עוד נטען כי טענת המנהל לפיה שטח היה נחוץ לו הינה חסרת כל בסיס.המושב חזר וטען כי מאחר והוא בעל זכויות חכירה לדורות בשטח המשבצת שהוחכר לו על ידי המנהל, לרבות, השטח נשוא התובענה, הוא זכאי לקבל קרקע חלופית או פיצויים הולמים, שכן מדובר בהפקעה ולא בסיום הסכם השכירות.לטענת המושב, הוא זכאי לפיצוי בהתאם לפקודת הקרקעות, שכן גם הפקעת זכות הפחותה מזכות הבעלות מזכה את בעל הזכות בפיצוי בגין ההפקעה לפי הגדרת המונח "קרקע" בפקודה. בנוסף, זכאי המושב לפיצוי מכוח החלטה מספר 343 של מועצת מקרקעי ישראל שעניינה "כללים לקביעת שיעור הפיצויים עבור קרקע חקלאית מוחזרת לחזקת מנהל מקרקעי ישראל" (להלן: "החלטה 343"). את הפיצוי יש לקבוע לטענת המושב לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות ומועד חישובו יהיה בשנת 1999, שהוא המועד בו נגרע השטח משטח המשבצת.המושב צירף לכתב תביעתו חוות דעת שמאית לפיה הפיצוי המגיע לו הוא בסך של 6,300,000 ₪, אולם לצרכי אגרה העמיד את תביעתו ע"ס 2,500,000 ₪.טענות הנתבעיםלטענת הנתבעים, השטח נשוא התובענה הוקצה למושב לעיבוד עונתי בלבד, בדרך של חוזה שכירות (חקלאי) לתקופה קצובה החל מיום 1.9.1993 המסתיימת ביום 13.7.1994, ביחס לשטח של 297 דונם. על פי הסכם השכירות (סעיף 9), "החוזה יגיע לסיומו עם תום תקופת השכירות ללא צורך בכל הודעה נוספת". כמו כן נקבע כי "עם סיום החוזה...יהיה השוכר חייב לפנות מיד את המושכר ולהחזירו מיד למנהל כשהוא פנוי מכל חפץ..." (סעיף 11).הנתבעים טוענים כי השטח נכלל בהסכם המשבצת אשר חל באותה התקופה (נספח טו' לכתב התביעה) מחמת טעות גרידא. לראיה, בהסכם צוין כי מדובר ב-"300 דונם עודף". לטענתם, השטח הוגדר בבירור במפת המשבצת והוא אינו יכול להיות כחלק מקרקע המשבצת. עוד לטענתם, מפת המשבצת נחתמה גם על ידי המושב.הנתבעים טוענים כי צירוף השטח לשטח המשבצת היה מצריך הליך אישור הן של המנהל והן של ועדת הקרקעות (משרד החקלאות). הליך זה לא התקיים בקשר לשטח נשוא התובענה מאחר והוא יועד אך ורק לעיבוד זמני.בנוסף טוענים הנתבעים כי השטח לא נגרע משטח המשבצת, שכן מעולם לא היה חלק ממנו. על כן, ומאחר והמושב אינו בעל זכויות במקרקעין, ממילא אין הוא זכאי לפיצוי על פי פקודת הקרקעות.3.ההליכים בין הצדדיםבין הצדדים התנהל משא ומתן לשם סיום המחלוקות מחוץ לכותלי בית המשפט. התיק נקבע להוכחות בפני, כאשר במקביל המשיכו הליכי המו"מ בין הצדדים. הצדדים ביקשו מספר אורכות על מנת למצות את המו"מ ביניהם.במסגרת דיוני ההוכחות, העידו מטעם התובע מר רן פוני (להלן: "פוני"), חבר ועד אגודת המושב. כמו כן זומן אמויאל להעיד מטעם התובע. מטעם הנתבעים העידו רייזמן, וכן מר ויקטור לוזון מנהל תחום מיפוי ומדידות במחוז המרכז במנהל (להלן: "לוזון"). בנוסף הגישו שני הצדדים חוות דעת מומחה - חוות דעתה של גב' נחמה בוגין מטעם התובע, וחוות דעתו של מר אורי לוי מטעם הנתבעים.הצדדים הודיעו כי לא הגיעו להסכמה והתיק נקבע להגשת סיכומים. עם זאת, המשיכו הצדדים לנהל ביניהם מו"מ מחוץ לכותלי בית המשפט. ביום 5.5.2011 נערך בפני דיון אליו התייצב ב"כ המושב בלבד והודיע כי הצליח להגיע עם הנתבעים להסכמה בדבר קבלת קרקע חלופית. על כן, הסכים המושב כי יינתן פסק דין אשר מבטא הסכמה זו לקבלת קרקע חלופית. נקבע כי פרטי הקרקע והזכויות אשר יוקנו בגינה, יסוכמו בין הצדדים תוך שלושה חודשים. להסכמת הצדדים, כפי שהודעה על ידי ב"כ המושב, ניתן תוקף של פסק דין (להלן: "פסק הדין").בשלב מאוחר יותר, הגיש ב"כ הנתבעים בקשה לביטול פסק הדין, בה הסביר כי נבצר ממנו להגיע לדיון שנקבע, ועל כן הסכים עם ב"כ המושב כי יופיע בשם שני הצדדים בפני בית המשפט. אולם, ב"כ הנתבעים ציין כי על אף שב"כ התובע הודיע על הסכמות בין הצדדים, טרם ניתן אישור המנהל להסכמה העקרונית בין הצדדים. בהעדר אישור, כאמור, לא ניתן לתת להסכמת הצדדים תוקף של פסק דין.ביום 23.2.2014 נערך דיון נוסף בפני במסגרתו הודיע ב"כ המנהל כי הצדדים מסכימים שפסק הדין שניתן יבוטל וכי הצדדים יגישו סיכומים בכתב. בהמשך לכך, הגישו הצדדים את סיכומיהם.4.דיון והחלטההשאלות הדרושות הכרעה במסגרת התובענה שבפניי הן כדלקמן:הראשונה - האם השטח נשוא התובענה נכלל כחלק משטח המשבצת והוחכר למושב בתנאי נחלה.השניה – האם זכאי המושב לפיצויים מכוח החלטה 343 של מועצת מקרקעי ישראל.  א.ההסכמים בין הצדדיםבין הצדדים נערכו כאמור שני סוגי הסכמים לאורך השנים – הסכמים בקשר לשטח המשבצת, והסכמים בקשר לשטח נשוא התובענה (מוצגים נ/1 –נ/2). א(1) הסכמי המשבצת הסכם המשבצת הראשון שצורף נערך בגין התקופה שבין השנים 1962-1965, והסכם המשבצת האחרון שהוצג נערך בגין התקופה שבין השנים 1998-2002 (מוצג נ/1).כפי שיובהר, במהלך השנים שונה נוסחם ותוכנם של הסכמי המשבצת.כך למשל, עד לשנת 1987 כותרתם של הסכמי המשבצת הייתה "הסכם חכירה" או "חוזה חכירה", אשר הצדדים לו היו המנהל, הנהלת הסוכנות היהודית לארץ ישראל (להלן: "הסוכנות") והמושב. במסגרת הסכמי משבצת אלו, הוחכר שטח המשבצת על ידי המנהל לסוכנות והסוכנות מסרה אותו לשימושו של המושב, בתורת בת רשות בלבד, לתקופה של שלוש שנים בכל פעם.כך עולה מהוראות סעיף 17(א) להסכם המשבצת:"הסוכנות מוסרת בזה את המשבצת, בהסכמת המנהל, לשימושה של האגודה בתורת בת רשות בלבד, לתקופה של שלוש שנים פחות שני ימים וזאת, לצורך ביצוע כל מטרות הסכם זה.האגודה מאשרת בזה כי על ידי חתימתה על הסכם זה קבלה את המשבצת מידי הסוכנות כבת רשות, כאמור לעיל".עוד נקבע בהסכם המשבצת, כי תמורת מסירת שטח המשבצת על ידי הסוכנות לשימוש המושב, מקבל על עצמו המושב לשלם למנהל את כל הסכומים שיגיעו לו מן הסוכנות בהתאם להסכם (סעיף 17(ג)).החל משנת 1987 (בהסכם המשבצת שחל ביחס לתקופה שבין השנים 1986-1989) כונה הסכם המשבצת "חוזה שכירות", והצדדים לו היו המנהל והמושב בלבד. בהסכמים אלו נקבע כי דמי השכירות ישולמו על ידי המושב למנהל במישרין, ובכל מקום בו נקרא המנהל "מחכיר" שונה שמו ל"משכיר", והמושב נקרא "שוכר".בסעיף 13 להסכם המשבצת נקבע כי המנהל רשאי, לפי שיקול דעתו בנסיבות מיוחדות, להקדים את תאריך תום תקופת ההסכם:"בנסיבות הנראות לו כנסיבות מיוחדות, המחייבות את הצורך לעשות זאת, רשאי המנהל לפי שיקול דעתו בלבד להקדים את תאריך תום תקופת הסכם הזה אך עליו להודיע על כך לחוכר לא יאוחר מ-30 יום לפני תאריך מוקדם זה..."בהסכם משבצת מעודכן שחל בגין התקופה שבין השנים 1971-1974, הוסף סעיף 13(א) להסכם, בו נקבע כי עם סיום תקופת החכירה יפנו הסוכנות והמושב את שטח המשבצת:"13(א) בתום תקופת החכירה או עם סיומה מכל סיבה אחרת יפנו הסוכנות והאגודה את המשבצת ויחזירוה למחכיר, אלא אם יוסכם בכתב אחרת. לא פינו הסוכנות וגם/או האגודה את המשבצת כאמור, יהיה המחכיר זכאי נוסף על כל סעד משפטי אחר לתשלום פיצויים קבועים ומוסכמים מראש בסך ___ ל"י עבור כל יום של איחור בפינוי המשבצת, בכפיפות להוראות סעיף 18(ג) להלן".גם השטחים המצוינים בהסכמי המשבצת שונו עם חלוף הזמן:כך, בהסכם המשבצת הראשון שצורף, שטח המשבצת שצוין בו היה "1608.7 דונם בערך" (סעיף 2). שטח זה צוין גם בהסכמי המשבצת הבאים עד הסכם המשבצת שנערך בשנת 1990 בגין התקופה שבין השנים 1989 עד 1992 – בו צוין שטח בגודל 1697.700 דונם. לעומת זאת, בהסכם משנת 1999, שחל בתקופה שבין השנים 1998-2001, שטח המשבצת היה 1393 דונם.החל משנת 1992, צוין בהסכם המשבצת גם השטח נשוא התובענה, בסעיף 6, כדלקמן: "6(א) האגודה מתחייבת לשלם למשכיר דמי שכירות בעד המשבצת עבור שנת השכירות הראשונה לפי הפירוט דלהלן:עבור 96 נחלות...עבור 10 משקי עזר...300 דונם בעל לפי 20.44 ₪ לדונם...".גם בהסכם משנת 1995, המתייחס לתקופת השכירות בין השנים 1995-1998, נכלל השטח נשוא התובענה בסעיף: "...עבור 300 דונם עודף, לפי 28.26 ₪ לשנה לכל דונם, ובס"ה 8,478.15 ₪".בהסכם משנת 1999 לא נזכר השטח נשוא התובענה.בסעיף 2 להסכמי המשבצת, צוין כי "השטח המוחכר הוא לפי התרשים או הרשימה המצורפים/ שיצורפו להסכם זה והמהוים/ יהוו עם צירופם חלק בלתי נפרד ממנו.."א(2) ההסכמים בקשר לשטח נשוא התובענההסכמי השטח נערכו לתקופה של שנה או לתקופה של שלוש שנים (מוצג נ/2). גם בהסכמים אלו חלו שינויים לאורך השנים, כאשר ההסכם הראשון שהוצג הינו משנת 1967 (עד שנת 1968), וההסכם האחרון שהוצג הינו משנת 1994 (ותחולתו עד ליום 31.8.1994). בגין השנים 1983-1984 לא נערך הסכם שטח.בשלב ראשון, הייתה כותרת ההסכמים "חוזה החכרה" אולם החל משנת 1977 שונתה כותרת ההסכמים ל"חוזה חכירה עונתי" והחל משנת 1985 שונתה כותרת ההסכם ל"חוזה שכירות (חקלאי)".תחילה היה השטח נשוא התובענה שהושכר בגודל של 456.8 דונם. בהמשך, בשנת 1970, הופחת השטח ל- 315 דונם, בשנת 1976 הופחת ל-300 דונם ובשנת 1985 הופחת ל-297 דונם. כבר בהסכם השטח הראשון שנערך, בשנת 1967, צוין כי החוכר מתחייב לעבד את כל השטח המוחכר עיבוד חקלאי בלבד (סעיף 5(א)). בנוסף, בסעיף 5(ה) להסכם השטח נקבע כי החוכר מתחייב "לא לשנות את המוחכר או חלק ממנו, לא להרוס ולא להקים עליו כל מבנה, בין ארעי ובין קבוע, לא לפרק או לקלקל ולא להתקין במוחכר כל מתקן ולא לחבר אליו כל דבר התקנת קבע, או חיבור קבע, ולא לעשות כל פעולה הפוגעת או העלולה לפגוע במוחכר – אלא בהסכמת המחכיר ובהתאם לתנאים שקבע המחכיר".בהסכמי השטח הראשונים צוין בסעיף 2 כי מדובר בהחכרה למטרת עיבוד חקלאי לגידולים חד שנתיים:"המחכיר מחכיר בזה לחוכר והחוכר מחכיר את המוחכר לתקופת החכירה למטרת עיבוד חקלאי לגידולים חד שנתיים תמורת דמי חכירה". בהסכמי השטח שנערכו החל משנת 1985, הוגדרה מטרת השכירות כך:"עבוד חקלאי של המושכר למטרת גידולים עונתיים בלבד, דהיינו גידולי שדה – בעל", ובחלק מהמקרים צוינו גם המילים "חד שנתיים".בהסכם הראשון, שנערך בשנת 1967, נקבעו הוראות ביחס לפינוי השטח עם סיום תקופת ההשכרה. כך, בסעיפים 7-8 להסכם נקבע:"7. בתום תקופת החכירה או עם סיומה מכל סיבה אחרת יפנה החוכר את המוחכר ויחזירו למחכיר באותו מצב שבו נמסר לו בהתחשב בבלאי שנגרם ע"י שימוש רגיל...8. בנסיבות הנראות לו כנסיבות מיוחדות, המחייבות את הצורך לעשות זאת, רשאי המחכיר לפי שיקול דעתו בלבד להקדים את תאריך תום תקופת החוזה הזה, הזה אך עליו להודיע על כך לחוכר לא יאוחר מ-30 יום לפני תאריך מוקדם זה..."בהסכם שנערך בשנת 1970 ל-3 שנים, נוספו הוראות לסעיף 7 להסכם:"החוכר מצהיר בזה כי ידוע לו שהמוחכר יוצר ע"י המחכיר למטרות מיוחדות, לפי החלטותיו הבלעדיות של המחכיר, והמוחכר ניתן לחוכר לשימוש לתקופות זמניות, קצובות ומוגבלות. כמו כן, מצהיר החוכר שידוע לו כי המחכיר הסכים להחכיר לו את המוחכר רק בתנאי שהחכירה תוגבל לתקופת החכירה ובתנאי נוסף שהמוחכר יוחזר למחכיר מיד – גם לפני תום תקופת החכירה – כאשר יחליט המנהל להשתמש במוחכר או להעבירו, לשם אחת המטרות שהמחכיר קבע אותן...לפיכך מוסכם ומוצהר בין הצדדים כי המחכיר רשאי בכל עת, לפי שיקול דעתו המוחלט והבלעדי, להביא חוזה זה לסיומו לפני תום לתקופת החכירה, מבלי שהדבר ייחשב כהפרת הסכם מטעם המחכיר. במקרה זה על המחכיר להודיע לחוכר על בטול או הקדמת מועד סיום החכירה בהודעה מוקדמת של לפחות 30 יום ואז על המוכר להחזיר למחכיר את המוחכר ללא כל דיחוי, כשהוא פנוי מכל אדם או חפץ השייכים לחוכר.אם החוכר לא יחזיר את המוחכר מיד במועד הנקוב בהודעה או המשתמע ממנה, תחולנה כל אחת מן התוצאות הבאות וכולן כאחת:

• המחכיר יהיה רשאי לתפוס חזקה במוחכר ..."

  במהלך השנים, שונו במעט נוסח הוראות ההסכם המתייחסות לסיום ההסכם. בהסכם השטח האחרון (שנערך בשנת 1994) - אשר הוא הרלוונטי לענייננו - נקבע בעניין זה בסעיף 9:

  "9. סיום החוזה

  • החוזה יגיע לסיומו עם תום תקופת השכירות ללא צורך בכל הודעה נוספת והשוכר מתחייב לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות ולהחזירו למנהל כשהוא פנוי וריק מכל אדם וחפץ.

  • על אף האמור בסעיף קטן ב' לעיל [הכוונה א' לעיל – ד.ק.], מוסכם ומוצהר בין הצדדים כי המנהל רשאי בכל עת, כאשר המושכר יהיה דרוש לו לביצוע מדיניות או מטרה אחרת, להביא חוזה זה לסיומו לפני תום תקופת השכירות מבלי שהדבר ייחשב כהפרת חוזה מצד המנהל. במקרה זה על המנהל להודיע לשוכר על הקדמת מועד סיום השכירות בהודעה מוקדמת של לפחות 30 יום לפחות. בתום 30 הימים הנ"ל יגיע החוזה לסיומו ללא צורך בכל הודעה נוספת והשוכר יהיה חייב להחזיר למנהל את המושכר ללא כל דיחוי, כשהוא פנוי מכל אדם או חפץ השייכים לשוכר".

    ב.האם השטח נשוא התובענה הוא חלק משטח המשבצת?

    אין מחלוקת כי שטח המשבצת הוחכר למושב בתנאי נחלה.

    כאמור, לטענת המושב, השטח נשוא התובענה הינו חלק משטח המשבצת. טענתו זו מתבססת על מספר נימוקים: כי מדובר בשטח שיועד להיות משויך לנחלות חברי המושב ועל כן המושב שלח למנהל רשימת חברים מומלצים להם תוקצה קרקע מתוך השטח; כי במכתב המנהל מיום 30.10.1966 מצוין כי המנהל מסכים להחכיר את השטח; כי השטח ניתן למושב חלף שטחים משטח המשבצת שהופקעו בהפקעות קודמות; כי התקבלה המלצת שר החקלאות, הניתנת רק ביחס למקרקעין המוחכרים בתנאי נחלה לפי החלטה מס' 8 של מועצת המנהל.

    איני רואה מקום לטענה על פי יש לראות בשטח נשוא התובענה חלק משטח המשבצת של המושב:

    ראשית, על שטח המשבצת ועל השטח נשוא התובענה חלים תנאי התקשרות שונים באמצעות הסכמים נפרדים, אשר נערכו במקביל זה לזה.

    הוראות הסכם השטח הינן ברורות, נהירות ומדברות בעד עצמן. עולה מהן כי מדובר בהסכם, שעל אף שהוארך מעת לעת במשך תקופה ארוכה, נועד להיות הסכם להשכרת שטח באופן זמני ולא באופן קבוע. מהשוואת הוראות הסכם השטח להוראות הסכם המשבצת עולה כי הוראות ההסכמים שונות זה מזה באופן מהותי כך שניתן להסיק באופן חד משמעי שהשטח נשוא התובענה הופרד והובחן משטח המשבצת.

    מר רייזמן לא ידע להסביר בחקירתו הנגדית מדוע החכיר המנהל את השטח נשוא התובענה למושב (פרוטוקול הדיון מיום 10.6.2009, עמ' 15, שורות 21-23). עם זאת, נראה כי מטרת החכרת השטח נשוא התובענה עולה מההסכמים עצמם.

    כאמור, כותרת הסכם השטח ותיאור מטרותיו מעידים כי מדובר בחוזה לגידולים עונתיים בלבד. לעומת זאת, הסכמי המשבצת נוסחו כהסכמים ארוכי טווח, אשר אפשרו למושב להקים במקום ישוב חקלאי, שיהיה מאוכלס על ידי מתיישבים חקלאים. צוין בהם כי יש אפשרות לעבד את הקרקע בשלמותה, לנטוע בה, וכן להקים עליהם בנינים למשקים חקלאיים (סעיף 4 להסכם המשבצת).

    בנוסף, בהסכמי השטח נקבע כי ההסכם מגיע לסיומו עם סיום תקופת ההשכרה. נקבעו הוראות ביחס לפינוי השטח עם סיום תקופת ההשכרה ונקבע כי המנהל רשאי בכל עת, לפי שיקול דעתו המוחלט והבלעדי, להביא את הסכם השטח לסיומו אף לפני תום לתקופת ההשכרה.