ת"א 19863-11-14 לוד - סנטר (אחזקה וניהול) 1992 בע"מ נ' א.ט.א.מ.א.ר ניהול ושיווק מקרקעין (2004) בע"מ

1.בהחלטה זו נדונה שאלת סמכותו העניינית של בית המשפט לדון בהליך זה, וזאת בשים לב להלכה חדשה שיצאה מבית המשפט העליון, הדנה בסמכותו של המפקח על רישום מקרקעין, להכריע בסכסוכים עם מתחזק כמשמעו בחוק המקרקעין.

אקדים סוף דבר לראשיתו, ואבהיר כי מצאתי שאין לבית משפט זה סמכות עניינית להכריע בתובענה דנן, ועל כן יש להעביר את הדיון למפקח על רישום המקרקעין, המוסמך לדון בסכסוך.

הרקע ותמצית טענות הצדדים

2.הליך זה נפתח בהגשת כתב תביעה על ידי התובעת, שהגדירה עצמה כ"חברת אחזקה וניהול המתחזקת ומנהלת את קניון לוד סנטר בשד' הציונות בלוד". התובעת טענה כי הנתבעים היו הבעלים או המחזיקים של חנות בקניון, ובניגוד להתחייבותם על פי הסכם המכר המקורי - התחייבויות שהועברו בין הבעלים של הנכס שהתחלפו במהלך השנים, לרבות לנתבעים - "לא שילמו את מלוא דמי הניהול בגין התקופות במהלכן החזיקו בחנות".

התובעת הפנתה בתביעתה לסעיף 15 לחוזה המכר מיום 16.08.90. סעיף זה קבע כי התובעת – היא המוכרת – רשאית להקים חברת שירותים שתטפל בהחזקת הרכוש המשותף של הבניין, וכי הקונה מתחייב לחתום על הסכם עם חברת ניהול, ככל שתוקם כזו.

הנתבעים הגישו כתב הגנה, בו טענות מקדמיות שונות לרבות של העדר יריבות, משלא חתמו על הסכם המכר עם התובעת; לשיהוי בהגשת התביעה; להתיישנות ולהשתק. לגופה של התביעה טענו הנתבעים כי התובעת אינה חברת ניהול או מתחזק בהתאם להוראות חוק המקרקעין. זאת, מכיוון שהתובעת לקחה לעצמה את הזכות לנהל ולתחזק את הקניון לתקופה העולה על 3 שנים, בלא החלטה של בעלי הדירות בבניין כנדרש בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין.

3.בהליך זה התנהלו שתי ישיבות מקדמיות. לאחר הישיבה המקדמית הראשונה הוגשו ראיות הצדדים. לאחר הישיבה המקדמית השנייה (ביום 20.01.16) נקבע התיק לדיון הוכחות וסיכומים בעל פה, ליום 23.11.16.

4.ביום 17.03.16 נקבעה הלכה משפטית חדשה על ידי בית המשפט העליון, ברע"א 6394/15, נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ (להלן: הלכת לב כרמיאל), אשר דנה בסמכותו של המפקח על רישום המקרקעין: תחילה, בחינת זהות הצדדים, ולאחר מכן, בחינת מהות הסכסוך, אם מדובר בעילת תביעה המנויה בסעיף 72 לחוק המקרקעין.

מאחר וסברתי כי לאותה פסיקה ישנה השלכה על ניהול התובענה בפניי, ולמרות שהצדדים לא העלו טענה להעדר סמכות עניינית, ניתנה על ידי החלטה ביום 31.05.16, בה ביקשתי התייחסות משני הצדדים בסוגיית הסמכות העניינית.

5.התובעת טענה כי הדיון בשלב מתקדם, אין מקום לחזור ולנהל את ההליך מתחילתו בערכאה אחרת, והחלטה על העברת הדיון תאפשר הגשת ערעור, ואבדן זמן שיפוטי רב. בנסיבות אלו, סבורה התובעת כי אין מניעה שמותב זה ידון בתביעה.

עוד טענה התובעת כי הסמכות העניינית אינה שנויה במחלוקת בין הצדדים: התביעה היא תביעה כספית מובהקת, כאשר התובעת לא הייתה בעלת נכסים או מתחזקת בנכס, והגישה את התביעה נוכח התחייבות הנתבעות לתשלום חובות עבר בגין דמי ניהול.

התובעת לשיטתה אינה עונה על הגדרת "מתחזק" לפי החוק, לכן התנאי של "זהות הצדדים" לא מתקיים ועל כן, הסמכות נתונה לבית משפט זה.

התובעת הוסיפה וטענה כי בפסק הדין בהלכת לב כרמיאל, לא נטען שמדובר בסמכות ייחודית אלא זוהי הגדרה שהנתבעים השתמשו בה בתגובתם. העובדות לעניין ההלכה שנקבעה שונות מהמקרה דנן.

6.הנתבעים טענו כי בית משפט זה אכן נעדר סמכות עניינית, שכן הסמכות הייחודית נתונה למפקח ואין לעקפה. עמדת הנתבעים היא, כי התובעת היא חברת הניהול והיא תובעת בגין דמי ניהול אשר בסמכות המפקח. לגישת הנתבעים, טענת חוסר סמכות עניינית ניתן להעלות בכל שלב בדיון, במיוחד במקרה בו בית המשפט העליון קבע הלכה חדשה.

עוד טענו הנתבעים, כי בסעיף 1 לכתב התביעה טענה התובעת כי היא חברת הניהול וכך גם נראה מהמצגים שהציגה לכל אורך הדרך. סעיף 58 לחוק המקרקעין מבקש לרכז את ההתדיינויות בפני ערכאה מתמחה שהיא המפקח על רישום המקרקעין. עילת התביעה אינה חוזית טהורה שכן ההסכם שבבסיס התובענה מפנה לחיוב בהתאם לחלק יחסי ומחייב מתן פירוט לפי סעיף 72(ד) לחוק המקרקעין, ומתבסס על חובה שנקבעה בסעיף 58 לחוק המקרקעין.

המסגרת המשפטית

7.ההלכה החדשה נקבעה בהלכת לב כרמיאל, בקביעה (בפסקה 23 בפסק הדין):

"23. אם כן, בכל מקרה ומקרה שבו נטען שהסכסוך הוא עם מתחזק, על המפקח לבחון האם מדובר במתחזק ובהמשך לכך האם הסכסוך הוא לפי התקנון או לפי סעיפי החוק הספציפיים שהוזכרו בסעיף 72 לחוק המקרקעין. אחד מסעיפים אלה הוא סעיף 58 לחוק, שמעגן את חובתו של בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף. לשיטתי, נובע מכאן כי המפקח מוסמך לדון בסכסוכים שעניינם חובת השתתפות בהוצאות הנובעות מהתקשרות עם מתחזק גם כאשר הכלל בדבר התקשרות עם מתחזק נקבע מכוח הסכמי ניהול. מאחר שהתקשרות עם מתחזק כרוכה מניה וביה בתשלום עבור החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף, מוסמך המפקח לדון גם בסכסוכים בדבר התקשרות עם מתחזק ככל שהם נובעים מסעיף 58 לחוק. אם כן, בית המשפט המחוזי לא צדק בקביעתו כי המפקח לא היה מוסמך לדון בסכסוך שעניינו התקשרות עם מתחזק רק בשל העדרה של הוראה בתקנון שעוסקת בכך."

8.סעיף 71 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע כך: