פסק דין העוסק בשאלה אם 7 חורים במסגרת החלון מהווים עילה לביטול הסכם שכירות

הסכם לשכירת נכס מקרקעין מכיל בתוכו סעיף ייחודי, החורג מן השגרה. השוכר אינו מקפיד על קיום הסעיף כלשונו. האם ניתן לקבוע כי החוזה הופר, ולהורות על סילוק ידו של השוכר מהנכס בשל מה שנראה על פניו כהפרה של מה-בכך? זו השאלה המרכזית העומדת להכרעה בהליך שלפניי.

רקע עובדתי וטענות הצדדים

התובעת היא בעלת שני שלישים מזכויות הבעלות בחנות ברחוב שבזי 23 בשכונת נווה צדק בתל-אביב, הידועה כגוש 6926 חלקה 33 (להלן: "המושכר"). המדובר במבנה שנבנה בשנות העשרים של המאה ה-20, והוא מוגדר כמבנה לשימור בדרגה ג'.

ביום 10.5.2015 התקשרה התובעת עם הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") בהסכם שכירות, שלפיו שכרה הנתבעת את המושכר על מנת להפעיל בו חנות לבגדי ילדים (החנות "לילי ותום"). הסכם השכירות (נספח ב' לכתב התביעה, להלן: "ההסכם") איננו הסכם שכירות סטנדרטי, והוא מכיל סעיפים קונקרטיים המפרטים בדיוק אילו שינויים, תיקונים ועבודות רשאית הנתבעת לבצע במושכר ואילו אינה רשאית לבצע (וראו לעניין זה סעיפים 17, 18 ו-19 להסכם, המוגדרים מפורשות כסעיפים עיקריים ומהותיים בהסכם).

עוד קובע ההסכם, בסעיף 10 לו, כי החנות תיסגר לכל המאוחר עשר דקות לפני כניסת שבתות וחגים המנויים מפורשות בסעיף 10 א להסכם, ותיפתח לכל המוקדם עשר דקות לאחר צאת השבת או החג.

לטענת התובעת, הפרה הנתבעת את ההסכם בשלושה היבטים:

• בכך שבניגוד להוראות ההסכם, נעצו מסמרים במסגרות החלונות העשויות עץ ובמשקוף הדלת;

• בכך שבניגוד להוראות סעיף 17 ט' להסכם בקעה חור בקיר המושכר לצורך העברת צנרת המזגן;

• בכך שבניגוד להוראות סעיף 10 להסכם, הפעילו את החנות במהלך השבת.

הנתבעת מודה, כי נעצה מסמרים במסגרות החלונות ובמשקוף הדלת, אך טוענת, כי בהסכם השכירות לא נאסר עליה מפורשות לעשות כן, ומכל מקום, גם אם מדובר בהפרה של ההסכם, אזי מדובר בזוטי דברים; לעניין צנרת המזגן, טוענת הנתבעת, כי הדבר נעשה בידיעתה של התובעת ובאישורה, וממילא, אין מדובר בנזק לנכס; ולעניין הטענה להפעלת החנות בשבת, הנתבעת טוענת כי לא הפעילה את החנות בשבת.