ת"א 19167-05-15 עיריית תל אביב-יפו נ' ראובן ואח' 25 בנובמבר 2016

חלקי הקובע כי לנתבע 2, מר רשף, אין כל זכות להחזיק באיזה מחלקיהם של המקרקעין הנדונים; ואילו נתבע 1, מר ראובן, טוען אך לזכות להחזיק בחלק בן כ-64 מטרים רבועים בחלקה מס' 16 ובו בית-מגוריו וחצר תחומה בגדר, הסמוכה לו. בתצהיר של עדותו הראשית, והוגש לאחר שניתן פסק-הדין הזה, חזר בו הנתבע וטען כי ביתו מצוי גם בתחומיה של חלקה מס' 21. ההכרעה בתביעת-הפינוי הצטמצמה, אפוא, למרכיב זה בלבד – החְזקה של הבית ושל החצר בחלקות 16 ו-21. את היעדרה של זכות בכל היֶתר ואת חובת-הפינוי של כל החְזקה בכל היֶתר הקיף פסק-הדין החלקי. התובעת, בתבונתה, נכונה לוותר על התובענה הכספית אם יוסכם כי היא לא תיחשף בעתיד לתביעה לפיצויים, אך לכך סירבה ההגנה.

ההחְזקה במקרקעין

3.הרישום ממרשם-המקרקעין, שצירפה התובעת לתצהיריה, סילק כל ספק בדבר זכותה לעתור לפינויו של המחזיק במקרקעיה ללא רשותה. זאת, מכוחו של סעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 וקובע, כמצוטט שוב ושוב: "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". חד הוא אם המקרקעין כבר נרשמו על שמה של התובעת או שהערה בדבר הפקעה בלבד רשומה לזכותה. כתבתי על כך בפרשה אחרת לאמור:

"בכל הנוגע לעצם-הוכחתה של זכות לתובעת להחזיק בכל אחת מן החלקות הללו אין נפקות להבדלים שברישום. גם קרקע, שהופקעה אך טרם נרשמה בה הבעלות, היא קרקע ובה אוחז מוטב-ההפקעה זכות של החְזקה כדין. מקימה היא לו את הכוח להגן על זכותו זו מכוחו של סעיף 16 לחוק המקרקעין. די ברישומה של הערה לטובתה של מוטבת-ההפקעה למניעתה של טעות בהסתמכות על המרשם. צא, אפוא, ולמד כי בהצגתו של המרשם המעודכן יצאה התובעת ידי-חובתה להראות כי להחְזקה בידי אחרים, בכל חלק שהוא מן המקרקעין הנדונים, נדרשת הסכמתה" (ת"א 35609-10-13 עיריית תל אביב-יפו נ' אמסלם, בפסקה השלישית (פורסם במאגרים, 26.1.2016)).

הדברים נכונים, מקל וחומר, בהתחשב בכך כי בדין הוכר מעמד אפילו לרשות, שטרם הפקיעה את המקרקעין אך אלה מיועדים בתוכנית להפקעה בידיה, לשימושה (ראו את פסק-דינם של כבוד השופטים יהודה זפט, ישעיהו שנלר ודר' קובי ורדי בע"א (מחוזי תל אביב) 2141/09 עיריית תל אביב נ' אברהם, בפִּסקה החמישית (פורסם במאגרים, 13.10.2010)).

כוח הוא, אפוא, לתובעת להגן על ההחְזקה במקרקעיה וממילא אין שחר לטענה כי אין תביעה בנושא-ההחזקה בסמכותו של בית-משפט זה. אמת, שוב אין אנו מצויים בתחומיהם של דיני-ההפקעה. עניננו בהחזקה, בשימוש ובהגנה עליהם. אלה הם בסמכותו הענינית הייחודית של בית-משפט השלום.

4.היות, שאין חולק על החזקתו של הנתבע בבית ובחצר, כל שיש לברר הוא אם מבחינה משפטית ההחזקה הזו היא כדין. טענתו של הנתבע בנדון הייתה כפולה: ראשית, התובעת השלימה עם ההחזקה הזו, לאורך שנים ארוכות. היא ידעה על אודותיה ואפילו חייבה את הנתבע בדמי-ארנונה, שלתשלומם הציגה ההגנה אסמכתאות רבות. לחלופין, נטען, הנתבע הוא דייר מוגן במקרקעין וקיבל את הזכות הזו מאביו לפניו.

5.בטענות הללו אין מאום, המאפשר את המשכה של ההחזקה. אתחיל דווקא מן הסוף. ראיות לזכות לדיירות מוגנת לא הציגה ההגנה, כל עיקר. את קיומה הזכות המשפטית הזו ביקש הנתבע לבסס על קונסטרוקציה, שאיננה מובנת לי. לטענתו, הוא הגיע אל המקרקעין עם הוריו לאחר שהמקום ננטש בידי תושביו הערבים. "בהתחשב במועד בו הורי החלו להתגורר בנכס ולהחזיק בו", כתב הנתבע והותיר לבית-המשפט לנחש מתי חל המועד הזה, "הם נחשבים לדיירים מוגנים בהתאם לתחולת חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל'ב-1972". כלום סובל הנייר הכול? נהיר כי הנתבע כיוון למועד כלשהו בשנותיה הראשונות של המדינה. החוק הזה, בשמו המצוטט, כלל לא עמד בתוקף בעת ההיא. כשם שסָתם בהפניה לנוסח של חוק אשר לא היה קיים אז, כך לא ראה הנתבע מקום לבאר לבית-המשפט, כפי הנדרש, מחמת מה שהות במקרקעין באותו מועד משוער הקימה לו זכות של דיירות מוגנת.

טענת-ההגנה הלכה אחר המועד, הנקוב בסעיף התשיעי לחוק הגנת הדייר דהיום וקובע: "נכס שביום כ'ו באב תשכ"ח (20 באוגוסט 1968) לא היה דייר הזכאי להחזיק בו – לא יחול חוק זה על שכירותו כל עוד לא הושכר בדמי מפתח" (הסוגריים הם במקור). דא עקא, שבין ההוראה הזו לבין ענינו של הנתבע אין דבר וחצי דבר. דיני הגנתם של דיירים לא נולדו עם החוק המשולב בשנת 1972 ואפילו לא באוגוסט 1968. הם עמדו תקפים מימיו של המנדט הבריטי על ארץ ישראל ועודכנו, מעת לעת, לפי השקפותיו של הדין. התאריך 20.8.1968 לא נולד כך סתם. היה זה המועד, שבו תיקנה הכנסת תיקון חשוב בדבר-החקיקה שעמד אז בתוקף, הוא חוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955. התיקון הזה, שני במספר של החוק ההוא, נועד דווקא לצמצם את תחולתם של דיני-הגנת הדייר על מושכרים, כדי להגדיל את מצאי-הדירות שבשוק השכירות החופשית. כך הסבירו מציעיו:

"הממשלה מינתה בזמנו ועדה ציבורית לבדיקת חוקי הגנת הדייר. בסיס להמלצות הועדה שימשה ההכרה, כי הגיע הזמן לשחרר מושכרים פנויים או שיתפנו בעתיד מתחולת חוקי הגנת הדייר. בדרך זו אפשר יהיה להקל על מצוקת הדיור של אזרחים רבים, בעיקר של זוגות צעירים, שאין באפשרותם לרכוש דירה או לשכור אותה בדמי מפתח. [לפיכך נקבע כי] מושכר שביום תחילתו של החוק המוצע יהיה פנוי מדייר הזכאי להחזיק בו בהתאם לחוק הגנת הדייר, תשט'ו-1955, לא יחולו עליו עוד הוראות החוק האמור..." (הצעת חוק הגנת הדייר (הוראות שונות), תשכ"ח-1968, ה"ח 196).