פלד ואח' נ' אסייג ואח'

לפניי תביעה נזיקית הכוללת בחובה סעדים כספיים וכן צו מניעה הסבים סביב טענה שהנתבעים - דיירים בבית הרשום כבית משותף - ניצלו אחוזי בניה יותר מהחלק היחסי המגיע להם בהתאם לתקנון הבית המשותף.

רקע עובדתי וההליכים המשפטיים

1.התובעים והנתבעים הם בעלי דירות בקרקע הידועה כגוש 18166 חלקה 138 בנהריה (להלן: המקרקעין ). המקרקעין רשומים כבית משותף. כמו כן, מוסכם שהתובעים מתגוררים במבנה אחד ואילו הנתבעים מתגוררים במבנה אחר בסמוך. המבנה בו מתגוררים הנתבעים הוא מבנה בודד בעוד שהמבנה בו מתגוררים התובעים הוא רב קומות. הן מבנה הנתבעים ומבנה התובעים גובלים בכביש הראשי (רחוב ויצמן בנהריה) וביניהם מפריד כביש צדדי (ראו להמחשה תמונה מחוות דעתו של השמאי קרול שצורפה לכתב התביעה המתוקן בעמוד 5). על פי הנטען בכתב התביעה שהוגש על ידי התובעים, הנתבעים הגישו בקשה להיתר בניה במסגרתה ביקשו לבנות תוספת בניה של 2 יחידות דיור וממ"ד. התובעים טענו בכתב התביעה כי הבניה המבוקשת, אשר בגינה התקבל היתר בניה, פוגעת באחוזי הבניה מנת חלקם כך שהנתבעים ביקשו לנצל אחוזי בניה יותר ממה שמגיע להם באופן יחסי על פי התקנון המוסכם של הבית המשותף. עוד טענו, כי חלק מהבניה שהתבקשה אמורה להתבצע ברכוש שמוגדר כרכוש משותף.

התובעים הגישו בקשה למתן צו מניעה זמני אליה צורפה חוות דעת מקצועית של המהנדס משה וידר, לפיה הנתבעים במסגרת בקשתם מנצלים בפועל יותר ממנת חלקם באחוזי הבניה. הבקשה הוגשה לאחר שבקשה קודמת נדחתה מהסיבה שלא צורף לה חוות דעת. לטענת המהנדס משה וידר, לאחר שביצע חישובים, עולה כי השטחים המבוקש לנצלם על ידי הנתבעים בקומת עליית הגג נחשבים למעשה לשטחים עיקריים מעל לגובה של 2.19 מטר ועל כן בקומה זו הנתבעים מנצלים שטח של 25.02 מ"ר שיש להכליל במסגרת אחוזי הבניה המנוצלים. משכך, סה"כ השטחים העיקריים שיהיו בידי הנתבעים לאחר סיום תהליך הבניה הוא 245.14 מ"ר בעוד שמותר להם לנצל שטח של 213 מ"ר.

2.בדיון שהתקיים ביום 22/9/14 ניתן על ידי צו מניעה חלקי האוסר על הנתבעים לבנות את הקומה השלישית המוגדרת על פי הבקשה להיתר בניה כעליית גג בצירוף הוראות בנושא הגגון והגדר המפרידה בין חצר ביתם וחצר הבניין בו מתגוררים התובעים, בשים לב לכך שהמחלוקת בנוגע לניצול אחוזי בניה ביתר נובעת מהחריגה באחוזי הבניה בקומה השלישית המתוכננת. הנתבעים הגישו בהמשך בקשה לביטול צו המניעה הזמני שניתן כאמור לעיל, במסגרתה טענו שניתן על ידי הוועדה המקומית בנהריה היתר בניה מתוקן המאשר המשך עבודות הבניה לפי ההיתר. לאחר שקיימתי דיון ונשמעה תגובת התובעים, קבעתי ביום 31/1/2016 כי ארע שינוי בנסיבות שהצדיק העתרות לבקשה. הנימוקים להחלטה זו היו שהוועדה המקומית לתכנון ובניה בנהריה התייחסה לניצול אחוזי הבניה על ידי הנתבעים בהתאם לבקשה להיתר שהוגשה וקיבלה את טענת התובעים בדבר חישוב שטחים בעליית הגג והורתה על תיקון תכנית הקומה העליונה באופן שתעמוד בהגדרת עליית גג. בהמשך, ובהיתר שניתן ביום 9/6/15, קבעה הוועדה לתכנון ובניה שהנתבעים אינם מבקשים לנצל יותר מאחוזי הבניה. לכן קבעתי כי הבסיס למתן צו המניעה נשמט והוריתי על ביטולו.

דא עקא, הנתבעים עשו דין לעצמם, ניצלו לרעה את ביטול צו המניעה והחליטו על דעת עצמם להמשיך בבניה שלא על פי היתר הבניה שניתן ביום 9/6/15, דבר שהוביל לכך שהוועדה לתכנון ובניה פתחה בהליכים מנהליים ופליליים כנגד הנתבעים, לרבות הוצאת צו הריסה כנגד מה שנבנה והחורג מהיתר הבניה שניתן להם. לכן בדיון שהתקיים ביום 9/5/17 ניתן צו מניעה המונע מהנתבעים באופן מוחלט להמשיך ולבנות בחלקה עד למתן החלטה אחרת.

3.בשל המחלוקות המקצועיות שהתגלעו בין הצדדים, מיניתי ביום 25/11/17 מטעם בית המשפט את המהנדס יוסי לזר ( להלן: המומחה ), אשר התבקש לחוות את דעתו בשאלות הבאות:

א.האם הנתבעים מנצלים יותר מחלקם באחוזי הבניה המגיעים להם, זאת בהתייחס לכל להיתר הבניה האחרון שניתן.