ת"א 18803-05-14 מאור מ.ה. יזום ובניה בע"מ ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל

א. הקדמה

1. התובעות, מאור מ.ה ייזום ובניה בע"מ וטרקלין ייזום ובניה בע"מ (להלן בהתאמה: חברת מאור וחברת טרקלין), התקשרו עם הנתבעת בעקבות מכרזים בחוזים שונים, לשם בנייה על מקרקעין שבבעלות הנתבעת. לפניי תובענה על סך של 1,120,495 ₪, בגין תשלומים שלטענת התובעות גבתה מהן הנתבעת שלא כדין: תשלום בסך של 858,147 ₪ שנגבו מחברת מאור במהלך הליכי בקשה להיתר בנייה שהגישה, כ"דמי היתר" עבור בנייה שלטענת הנתבעת הייתה בהיקף גדול מזה שעליו הוסכם בחוזה; ותשלומי "קרן שיקום מחצבות" ו"תמלוגים", בסך של 152,965 ₪ שנגבו מחברת מאור, ובסך של 109,381 ₪ שנגבו מחברת טרקלין, בגין פינוי עודפי חפירה במהלך עבודות הפיתוח והבנייה (הסכומים שפורטו כוללים מע"מ, ושוערכו נכון למועד הגשת התובענה).

2. התובענה מעוררת שאלות בעלות היבטים קונקרטיים, בנוגע לזכותה של הנתבעת לגבות מן התובעות את התשלומים הנזכרים נוכח הוראות החוזים ביניהן, אולם מתעוררות בה גם שאלות בעלות היבטים רחבים יותר, בנוגע להתנהלותה של הנתבעת ביחס לבנייה בקרקעות שעל ניהולן היא מופקדת, וקשרי הגומלין בינה לבין מוסדות התכנון הפועלים על פי דין.

   ב. רקע עובדתי

   ב(1) המכרז שפרסמה הנתבעת

3. בשנת 2001 פרסמה הנתבעת מכרז, לקבלת הצעות לפיתוח ולחכירה של שני מגרשים בשכונת רמת בית שמש. אחד ממגרשים אלה היה מגרש 551, והוא מושא ההליך שכאן (להלן: המקרקעין). במסגרת המכרז, הזמינה הנתבעת הגשת הצעות לחתימה על "חוזה פיתוח" לשם ביצוע עבודות להקמת מבנים מסחריים במגרשים, עבודות שלאחר השלמתן בהצלחה ייחתם חוזה חכירה ביחס למגרשים לתקופה נוספת, כמקובל ב"חוזי פיתוח" מעין אלה (מסמכי המכרז צורפו כנספח 3 לתצהיר מנהל התובעות).

4. חלק ממסמכי המכרז היה תקנון תוכנית מי/במ/835, שחלה על המגרשים וייעדה אותם ל"מסחר" (להלן: התוכנית). לענייננו יצוין כי התקנון כלל טבלה הקובעת את שטחי הבנייה המרביים במגרשים שעליהם חלה התוכנית, ובנוגע למקרקעין נקבע כי ניתן יהיה לבנות 1,121 מ"ר "שטח עיקרי לבניין", שייעודו "מסחר", בשתי קומות על פני הקרקע (עמוד 32 לתקנון). בתקנון הובהר מפורשות כי היקף השטח הנזכר מתייחס ל"שטח עיקרי", ואילו "שטחי השירות" – מונח שמשמעותו תידון בהמשך - ייקבעו על ידי הוועדה המקומית, בשלב מתן היתר הבנייה מכוח התוכנית, ובהתאם לתקנות החלות בעניין זה. ובלשון התקנון:

   1. השטחים המפורטים בטבלה לעיל הם השטחים העקריים וכוללים את כל השטחים בתחום מעטפת הבניין למעט שטחי שרות בהתאם לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים בתכנית ובהיתרים) תשנ"ב-1992.

   2. שטחי השרות יקבעו בעת מתן היתרי בניה בהתאם לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים בתכנית ובהיתרים) תשנ"ב-1992.

   ...

   (עמודים 33-32 לתקנון התוכנית, צורף כחלק מנספח 3 לתצהיר מנהל התובעות).