ת"א 18801-07-16 ועד קרית חיים(ארלוזורוב)אגודה הדדית שיתופית בע"מ אגודה מס' 570000869 נ' "תיאטרון הצפון" מרכז אומנויות הבמה (בית העם) בע"מ

רקע עובדתי

1.בין המבקשת, בעלת זכויות חכירה בחלקה 114 בגוש 11584 בקריית חיים, לבין המשיבה, נכרת ביום 25.4.2002 הסכם על-פיו השכירה המבקשת למשיבה מבנה הידוע בשם "תיאטרון הצפון" (להלן: הבניין או התיאטרון) ו"שטח ירוק" שמסביבו המצויים בחלקה האמורה, לתקופה של 24 שנים ו-11 חודשים (להלן: ההסכם). בין השאר נקבע בהסכם כי המבקשת תחתום על בקשה להיתר בנייה להקמת בית קפה בצמוד לבניין, במקום בו קיימת באר מים, וכי עם הקמתו הוא ייכלל במושכר ובגינו תשלם המשיבה תוספת לדמי השכירות. עוד נקבע כי המשיבה מתחייבת לפעול להוצאת כל ההיתרים הדרושים לביצוע עבודות שיפוץ הבניין וכי הימנעות מקבלת היתר או רישיון כלשהו ייחשבו להפרה יסודית של ההסכם. כן נאסר על המשיבה לעשות שינויים במושכר ולהוסיף כל תוספות החורגות מהתכניות ללא קבלת הסכמת המבקשת מראש ובכתב.

ביום 15.5.2012 נתנה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (להלן: הוועדה המקומית) למשיבה היתר בנייה לביצוע עבודות פיתוח להסדרת רחבת התיאטרון במסגרתו הותרה הקמת דֶק עץ בגובה הרחבה הקיימת, אך נאסרה מכירת משקאות ומאכלים מחוץ לבניין (להלן: היתר הבנייה). במשך השנים הגישה המבקשת שתי תביעות למתן צו מניעה נגד המשיבה, שיאסור עליה לבצע עבודות ללא הסכמתה ובניגוד להיתר הבניה, לרבות עבודות לתחימת מתחם הרחבה שלפני הבניין והקמת קונסטרוקציית עץ לצורך יציקת בטון. התביעה הראשונה (ת"א 31359-08-12) נמחקה לבקשת המבקשת, שהודיעה כי המשיבה הסירה את התוספת שבנתה, ואילו בתביעה השניה (ת"א 53411-02-14) ניתן, בהסכמת המשיבה, צו מניעה קבוע שאסר עליה לבצע פעולות בנייה במושכר ללא קבלת הסכמה מראש ובכתב של המבקשת. כמו-כן, דחתה הוועדה המקומית בקשה של המשיבה להיתר (ליגליזציה) לשטח מרוצף ואדניות בשטח התיאטרון, ואף בוצע צו הריסה מנהלי שהוצא נגד המשיבה בגין תוספת בנייה בלתי חוקית.

2.בסוף חודש יוני 2016 שבה ופנתה באת-כוח המבקשת אל המשיבה בדרישה להפסקת עבודות חדשות שבוצעו על-ידה ברחבת התיאטרון, בטענה כי ביצוען מהווה הפרת ההסכם. בתשובת בא-כוח המשיבה נטען כי כל שבוצע הינו שיפוץ מוקפד של הרחבה הקדמית, בהתאם להיתר הבניה.

התביעה והבקשה לסעד הזמני

3.ביום 9.7.2016 הגישה המבקשת נגד המשיבה כתב תביעה בו נטען כי ביום 29.6.2016 היא נוכחה לדעת שהמשיבה פעלה בניגוד להסכם ולהיתר הבניה וביצעה עבודות במסגרתן הותקנה קופסת חשמל על גדר התוחמת את באר המים, צופתה בשַיִש רחבת הבטון שהותקנה על-ידה, בוצע חיבור בשיפוע מצופה בגרנוליט בין במת השיש הבנויה לבין הרחבה הקיימת והוצבה עגלת מכירה של "קפה גרג", אשר ממנה מתבצעת מכירת מזון ומשקאות ליושבי השולחנות שהוצבו ברחבה. המבקשת, אשר טענה כי לאור הפרת ההסכם היא זכאית לביטול ההסכם ולתרופת הפיצויים, עתרה לסעדים הבאים: פינוי וסילוק יד, תשלום הפיצוי המוסכם בשווי 190,000 ₪, ולחילופין - צו עשה להריסת הבמה המוגבהת שנבנתה על-ידי המשיבה בחצר התיאטרון וצו מניעה שיאסור עליה למכור מזון ומשקאות בחצר התיאטרון.

4.בד בבד עם הגשת התביעה, הגישה המבקשת בקשה לצו מניעה זמני שיורה למשיבה להימנע מעשיית שימוש ברחבת הבניין, לרבות הפסקת מכירה של מזון ומשקאות. בתצהיר מיום 10.7.2016 של מוטי בליצבלאו (להלן: בליצבלאו), חבר הנהלת המבקשת, אשר צורף לבקשה, נטען כי ציפוי בשיש של רחבת הבטון וביצוע חיבור בינה לבין הרחבה הקיימת ומכירת משקאות ומזון מעגלת המכירה שהוצבה ברחבה, הינם שימושים לטובת המשיבה אשר לא אושרו על-ידי המבקשת. בתצהיר נוסף, מיום 20.9.2016, ציין בליצבלאו כי ברחבת התיאטרון מוצבות שלוש עגלות מכירה והמקום מתפקד כבית קפה לכל דבר.

5.בתשובת המשיבה, לה צורף תצהירו של גיל בן גלים (להלן: בן גלים), חבר הנהלת המשיבה, הועלו הטיעונים הבאים: (א) העבודות שביצעה המשיבה היו בהתאם להיתר הבניה, שנתן "אור ירוק" להסדרת רחבת הכניסה לבניין, ונועדו לשיפור חזיתו, ובמסגרתן כוסה שטח חולי שהיווה סכנה לכל מי שהתקרב לכניסה לתיאטרון; (ב) הדֶק שנבנה מצוי במפלס הקיים ברחבה שבחזית התיאטרון, אך המפלס איננו ישר אלא קעור; (ג) היתר הבניה מתיר גישה החוצה מתוך בית הקפה הפנימי; (ד) לא קיים בית קפה מחוץ למבנה התיאטרון; (ה) במכתב ששלחה המבקשת ביום 25.4.2002 לוועדה המקומית היא הודיעה על הסרת התנגדותה לבניית בית קפה בסמוך לתיאטרון; (ו) הבקשה הוגשה בחוסר תום לב בולט ובידיים לא נקיות.

6.לא מצאתי לנכון ליתן סעד זמני במעמד צד אחד, והבקשה נדונה במעמד הצדדים בישיבה שהתקיימה ביום 25.9.2016, בה נחקרו המצהירים, ולאחריה הגישו באי-כוח הצדדים את סיכומיהם בכתב.