ת"א 18789-02-12 חברת נווה צדק בע"מ נ' הלוי ואח'

1.תובענה זו אני מקבל. ענינה ברצון-התובעת לפרק את השיתוף שבין הצדדים במקרקעין אשר בשכונת נווה-צדק בתל אביב-יפו, במכירתם לכל המרבה במחיר. נתבעים 2, 4 ו-5 (להלן: הנתבעים) מתנגדים לדרך-הפירוק המבוקשת. הם סבורים כי יש לפרק את השיתוף בדרך של רישומו של בית משותף וחלוקתן של היחידות בו בין הצדדים. היות, שמתווה אחרון זה נמצא לי בלתי-יעיל, ואת הטעמים לדבר אבאר להלן, אינני נעתר לו.

2.המקרקעין הנדונים הם חלקה בת מעט פחות מ-250 מטרים רבועים ברחוב כנרת 8 בתל אביב-יפו, בגוש מס' 7420, חלקה 29. על המגרש בנוי בית ישן, חד-קומתי, בן כ-47 מטרים רבועים (29 מ"ר מבוּנה ועוד 18 מ"ר של מרפסת מקוּרה) ומחולק בפועל לשתי יחידות-דיור. אין זה מעלה, להשקפתי, ואין זה מוריד אם ניתן לראות באלו שני מבנים נפרדים או מבנה אחד. על המצב התכנוני חולשות כמה תוכניות וענינן במספר יחידות-הדיור – ארבע לכל היותר (בהקלה); במספר-הקומות שמעל הקרקע – שתיים; במרתפים ובחדרי-יציאה לגג אשר ניתן לבנות במקרקעין.

3.המקרה הוא מקרה קיצוני של שיתוף ובו לנתבעים, יחד, מעט למעלה מאחוז וחצי (1.56 אחוזים ובמלים אחרות: 2/128 חלקים) בזכות-הבעלות. היֶתר – קצת יותר מ-98 אחוזים או 126/128 חלקים – הוא לתובעת לבדה. אמנם, פירוק של שיתוף בפסק-דין איננו הליך רובני ואפילו לשותף, האוחז בשבריר של זכות במקרקעין – קול, הכוח להשמיעו וזכות כי יתחשבו בעמדתו. ברם, שיעורי-הבעלות אינם נטולי-שייכות לענין. ראשית, לפי מצוותו של סעיף 43 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 יש להתחשב במשאלותיהם של השותפים, ופער כה קיצוני בשיעורי-הבעלות הוא גורם רלוונטי, גם אם לא יחיד, במתן משקל למשאלתם של שותפי-הרוב. שנית, וחשוב מכך, אל-מולו של פער שכזה נראית כל דרך של חלוקה-בעין, על גווניה, מוקשה. היא מצריכה הצדקה מיוחדת. כזו – לא נמצאה לי במקרה דנן. ההפך הוא הנכון.

4.בגדר בחינתן של אפשרויות-הפירוק הקדים בית-המשפט, במצוותה של ההוראה שבסעיף 42(א) לחוק המקרקעין, וביקש את חוות-דעתה של המפקחת על רישום-מקרקעין בתל אביב-יפו. כבוד המפקחת הבכירה, עורכת-הדין מירה אריאלי, חיוותה ביום 21.4.2013 את דעתה כי לפי תשריט של מודד מוסמך אשר הונח בפניה אין מניעה לרשום, בכפוף לתיקונים מינוריים, את המבנה שעל המקרקעין כבית משותף. עם זאת, כידוע היטב, חוות-דעתה של המפקחת איננה נצרכת לבחירה בין אפשרויות שונות של פירוק. בעלת-תפקיד זו יוצאת ידי חובתה בקביעה אם אחת החלופות שלפי דין – פירוק בדרך של רישום בית-משותף – היא אפשרית, או שיש לשללה כבר לראשית.

5.לבחינתן של דרכי-הפירוק האפשריות והן, בנסיבות אלו, כל אחת מן הדרכים שלפי סימן ב' לפרק החמישי בחוק המקרקעין, מינה בית-המשפט (כבוד השופט עודד מאור) את מהנדס-הבנין ושמאי-המקרקעין, מר דן אורמן, למומחה מטעמו. המומחה בחן את הסוגיה באורח יסודי ואף עמד למבחנן של חקירות נגדיות משני הצדדים. חוות-דעתו שבכתובים ועל-פה ביכרה, באורח שאין מפורש הימנו ובהסתמך על בסיס הולם של הנמקה, פירוק בדרך של מכירה פומבית. היא שללה, בנחרצות שאיננה נופלת מכך, את חלופת הבית המשותף וחלוקה-בעין בכלל.

חוות-דעתו של המומחה נערכה עוד קודם להשלמתה של החזקת-התובעת בשיעור-הבעלות האמור לעיל. הכתוב בחוות-דעת הוא, אפוא, מקל וחומר ומתחדד על רקע העובדה כי מאז שזו נכתבה הידקה התובעת את אחיזתה בנכס. במצב, שעמד לנגד עיניו של המומחה באותה עת, אחזו שותפיה של התובעת ב-1/32 חלקים בבעלות – מה שהיו אז, בשווה-כסף, כ-234,000 ש"ח מתוך כשבעה מיליונים וחצי ש"ח – שוויים המוערך של המקרקעין בשלמותם. המומחה פסק: "לא ניתן לבצע חלוקה בעין של החֶלקה" (סעיף 10.1.8 לחוות-דעתו מיום 24.1.2013). הוא פסל חלופה שהציעו הנתבעים ולפיה יזכו הם, בגדרה של חלוקה-בעין, במבנה הישן לבדו. הטעם לכך היה כי מבנה זה נמצא שווה כמעט פי ששה משווי חלקיהם, יחד, של הנתבעים בבעלות. הערכת-המומחה נסמכה, והדבר אך מובן, על שווי-חלקיהם של הנתבעים במגרש פנוי, שטרם "הועמסו" עליו הוצאות-בנייה. "לבנות [בנין חדש]", הוא הסביר בבית-המשפט, "עולה כסף, אגרות בנייה, תכנון, מימון. לכן כשאני בא להעריך את שווי הנכס ואת החלק של 1/32 מהקרקע, זה רק החלק בקרקע עצמה, ולא מה שיהיה בעוד 5, 6 שנים כשיהיה מבנה" (פרוטוקול, בעמ' 34, בש' 22-20).

מדוכן-העדים הוסיף המומחה וביאר, לשאלות באי-כוחם של הצדדים, את מסקנותיו. ראשית העיד כי לְמה שראו עיניו עם ביקורו במקרקעין "אפשר לקרוא שני מבנים או אחד, מבחינתי זה מבנה אחד. בשטח לא ניתן לזהות [שני מבנים נפרדים]. אני ראיתי בשטח מבנה אחד, וכך תיארתי בסעיף 8.1 לחוות דעתי" (שם, מש' 32). המומחה הסביר כי המצב התכנוני, ובהתאם לו תכנית שכבר הגישה התובעת למוסדות-התכנון, מאפשרים לבנות במקרקעין, לכל היותר, ארבע יחידות-דיור, בשטח כולל של כ-530 מטרים רבועים. שטחה של כל אחת מיחידות-הדיור, כך בדק המומחה ומצא בדרישותיהם של גורמי-התכנון, לא יוכל להיות צר מ-72 מטרים רבועים. הוא הסביר:

"היום עיריית תל אביב החליטה להילחם בכל נושא הפיצולים של הדירות הקטנות וקבעה מינימום שטח [של כך וכך מטר] מרובע לדירות. אם ייגשו היום לטאבו, העירייה צריכה לתת אישור כדי לרשום את הדירות כבית משותף, והיא לא תאשר את זה בגודל הזה. המינימום הוא 72 מ'ר" (פרוטוקול, בעמ' 35, ש' 13-10).

אכן, לפי עמדתו של מומחה בית-המשפט אשר לא נסתרה בשום נתון שהוא, המצב התכנוני אינו מאפשר את בנייתן של יחידות קטנות מ-72 מטרים רבועים. "אם נחלק את השטח [534 מ'ר לפי התכנית שהוגשה] ב-32", הסְבּיר המומחה בהתייחס לחלקם של הנתבעים בעת הכנתה של חוות-דעתו הכתובה, "נגיע לשטח של 16.7 מ'ר. ברור מאליו שעם 16.7 מ'ר אי אפשר לבנות דירה". "אי אפשר", הוא הוסיף את הברור מאליו, היות שבפירוק-שיתוף עסקינן, "לתת ל[נתבעים] חלק מתוך דירה, שברור שזה אבסורד" (שם, בעמ' 31, ש' 24-22).