ת"א 15688-04-11 הבית ואח' נ' אורן - הסלע בניה והשקעות בע"מ

1. התובעים, נציגות הבית המשותף ובעלי הדירות בבניין ברחוב הגילה 9 בנתניה, הגישו תביעה בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף בבניין. בבניין נשוא התביעה 22 יחידות דיור והרכוש המשותף בו כולל, בין היתר, לובי, שתי מעליות, חדרי מדרגות, בריכת שחייה ובריכת פעוטות וחניה תת קרקעית.

2. במסגרת ניהול ההליך מונו בהסכמת הצדדים מומחים בשלושה תחומים. המהנדס והשמאי דן אורמן מונה כמומחה בתחום ההנדסי, המהנדס אייל ניב מונה כמומחה בתחום האלקטרו מגנטי וקבלן הבריכות מר אסא טל מונה כמומחה בתחום הבריכות.

3. ביום 7.8.16 ניתן פסק דין חלקי בתביעה בכל הקשור לליקויים הנטענים בתחום ההנדסי ובתחום האלקטרו מגנטי. במסגרת פסק הדין החלקי נדחו טענות התובעים כי היה על הנתבעת להתאים את הבריכה להוראות תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) (תיקון מס' 2), התשס"ח-2008, והמומחה מר אסא טל, התבקש להבהיר האם עבודות תיקון הבריכה בוצעו לשם התאמתה להוראות התקנות משנת 2008 ואז הנתבעת אינה מחויבת בעלות התיקון, או שמא התיקונים נדרשו בשל אי מילוי הוראות תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, שאז על הנתבעת לשאת בהוצאות אלו. עוד התבקש המומחה לפרט בחוות דעתו את אומדן העבודות שנדרשו לתיקון ליקויים אלו, תוך התייחסות למערכות הבקרה והסינון שהותקנו על ידי הנתבעת טרם למסירת הבריכה.

4. בחוות דעתו מיום 1.11.16, חזר המומחה על המלצתו לפיה יש להפריד בין בריכת השחייה של המבוגרים לבריכת הפעוטות, ולהחזיר את שיטת הסינון הקודמת (פעולות שנעשו על ידי חברת יגל מטעם התובעים) ולא התייחס במפורש לשאלה שנשאלה על ידי. עוד קבע המומחה כי אין בהוראות התקנות דרישה למערכות להשבחת מים כגון סחרור סינון ובקרה. לאחר קבלת חוות הדעת ויתרו הצדדים על חקירת המומחה ופנו אליו בשאלות הבהרה. משהתקבלו התשובות חלוקים הצדדים בשאלה האם היה על הנתבעת להתקין בבריכה מערכת החדרת כימיקלים. ב"כ התובעים מפנה בעניין זה לתשובת המומחה בשאלת הבהרה לפיה מערכת החיטוי נדרשת להפעלה סבירה של הבריכה ונראה כי המתכנן טעה מאחר ו"בלתי אפשרי להפעיל בריכה לרחצה ללא מערכת להחדרת כימיקלים כל שהיא" (מתוך תשובתו לשאלות הנתבעת). הנתבעת מצידה מפנה לתשובות המומחה לפיהן אין חובה חוקית, על פי התקנות, להתקנת מערכת חיטוי ומסתור בטיחותי לכימיקלים.

5. בעניין זה נראה בעיני כי יש לקבל את עמדת התובעים; גם אם מערכת החיטוי אינה נדרשת מכוח הוראות התקנות, עדין מחובתה של הנתבעת להתקין מערכת שכזו שהרי בלעדיה הבריכה אינה מתאימה ליעודה.

יש לקבל את טענת התובעים כי התקנת מערכת החיטוי והמסתור הינה בבחינת כללי מקצוע נאותים (good practice), וגם אם אין תקן מחייב הרי הדבר אינו מסיר מעל כתפי הנתבעת את החובה להתקין מערכות אלו על מנת שתהיה בידי התובעים האפשרות להשתמש בבריכה למטרתה, שכן בלעדי מערכות אלו השימוש אינו אפשרי. יש להפנות בעניין זה לדברי המלומד א' זמיר: "...ייתכן שבדירה יימצא פגם שמקורו בביצוע רשלני של עבודה כלשהי, מבלי שהדבר יהווה סטייה מהמפרט או יהיה מנוגד לתקן או לתקנה כלשהם" (א' זמיר, חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 389 (2002), וכן לאמור בת"א (ת"א) 44845-08 שמואל נ' פלס קונסטרוקציות ומבנים מתועשים בע"מ (פורסם בנבו, 4.7.2010); ת"א (חי') 934/85 ורדי נ' מליבו ישראל (פורסם בנבו, 19.11.1992); ת"א (י-ם) 469/88 זעפרני נ' רמט בע"מ (תק-מח 1991(5) 1).

6. עוד יצוין בעניין זה, כי על פי המפרט שצורף לכתב התביעה, התחייבה הנתבעת להתקין "בריכת שחיה חיצונית" מבלי לפרט את מתקני הברכה (סעיף 23). לו רצתה הנתבעת לפטור עצמה מהתקנת מתקנים, אשר חיוניים לתפעול הבריכה, היה עליה לציין זאת במפורש במפרט. אפשרות השימוש בבריכה כבריכת שחייה לשימוש הדיירים היא התכלית בבסיס התחייבות הנתבעת לבנות בריכת שחייה וכל עוד לא הותקנו כלל המתקנים המאפשרים שימוש בבריכה למטרה זו, לרבות מתקני הטיהור, הנתבעת לא יצאה ידי חובתה. על כן, גם מטעם זה, יש לקבוע כי אי התקנת מתקני הטיהור, הינה בבחינת אי התאמה על פי הגדרת סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973.

7. לא בכדי מצא משרד הבריאות בביקורת שנערכה על ידו ביום 20.10.10, כחצי שנה לפני התיקון שביצעה חברת יגל, כי בבריכה חסרים "מערכות בקרה אוטומטית חיטוי והסדרת ההגנה, אמצעים למניעת חדירה בלתי מבוקרת של כימיקלים לבריכה". גם בכך יש ללמד כי בריכת השחיה כפי שנמסרה לתובעים אינה שלמה ואינה מתאימה ליעודה בהעדר מתקנים אלו.

8. אשר על כן, יש לקבל את טענת התובעים לפיה היה על הנתבעת להתקין בבריכה גם מערכת חיטוי ומקום מסתור לכימיקלים, ומשלא עשתה זאת עליה לשאת בהוצאות התקנת מערכות אלו.

9. המומחה בחוות דעתו, ובמסגרת תשובותיו לשאלות ההבהרה לא קבע מה עלות התקנת מערכות אלו. ב"כ התובעים סבור כי יש לחלץ נתון זה על ידי הפחתת עלות התיקון להפרדת הבריכות שהוערך על ידי המומחה בשווי של כ-38,000 ₪ משווי עלות התיקונים שבוצעו על ידי חברת יגל בחודש מאי 2011, ולחייב את הנתבעת בתשלום הסך של כ-152,000 ₪.

לטעמי, אין לקבל דרך חישוב מעין זו; בפסק הדין החלקי קבעתי כי על המומחה לבדוק מה נעשה על ידי חברת יגל בהשוואה לתקנות ותוך התייחסות לעבודות שבוצעו על ידי הנתבעת טרם למסירת הבריכה, בפרט ביחס למערכות הבקרה והסינון. לצערי בדיקה שכזו לא התבצעה והחישוב אותו מציעים התובעים אין לו על מה שיסמוך, כאשר כאמור בדיקה פרטנית לא התבצעה.

10. על כן אין מנוס מפנייה נוספת למומחה, כאשר זה מתבקש לקבוע מהו שווי עלות התקנת מערכת חיטוי לברכות ועלות התקנת המסתור לכימיקלים.

מבוקש כי הבהרת המומחה תוגש תוך 14 יום.

ניתנה היום, י"ב שבט תשע"ז, 08 פברואר 2017, בהעדר הצדדים.