ת"א 15624-10-11 לוי ואח' נ' שיני ואח'

לפני תביעה כספית ותביעה לסילוק יד.

התובעים הם יורשי הוריהם עוה"ד יוסף לוי ז"ל ורעייתו רנה רבקה לוי ז"ל ובהתאם לפסק דין מיום 5/9/11 אשר נתן תוקף של פסק דין להסכם חלוקה, הם הבעלים היחודיים של תת חלקות 3,4,8-15 בחלקות 34 ו 42 גוש 10833 המצוי ברח' אלנבי 42 חיפה. ביום 3/7/88 נחתם הסכם שכירות מוגנת בין אביהם המנוח של התובעים לנתבעים ולפיו הושכרו לנתבעים דירת 2 חדרים בתת חלקה 8 ודירת חדר בתת חלקה 9. לטענת התובעים בשנים 1989 ו 1991 הגיש עו"ד לוי ז"ל תביעות פינוי כנגד הנתבעים ובמסגרתם ניתן פסק דין ביום 31/5/94 הקובע כי בהתאם להסכם השכירות בין הצדדים , הנתבעים אינם יכולים לערוך שינוי במושכר בלא קבלת רשות בכתב מעם המשכיר וכן קובע כי באם מפרים הנתבעים איזה תנאי או התחייבות מאלו הכלולים בהסכם , מהווה הדבר עילת פינוי. עוד נקבע בפסק הדין כי על הנתבעים לשלם למשכיר ב 1/11 של כל שנה אזרחית, את דמי השכירות לשנה הבאה וכי ביחס לגג הבית, על הנתבעים לסלק ידם מגג הבית ולא לעשות בו עוד שימוש, על אף תנאיו המיוחדים של ההסכם המקורי אשר התירו להם שימוש בו. התובעים טוענים כי בפסק הדין הורה בית המשפט לנתבעים להסיר מגרם המדרגות שבבית כל דבר שנעשה על ידם והותקן על ידם, כך שהגישה לגג תהיה פנויה וחופשית. עוד טוענים התובעים כי על אף הקביעה המפורשת בפסק הדין, לא שולמו דמי השכירות במועדם ובמלואם ואף לא שולמו הפרשי הצמדה וריבית בגין האיחורים בתשלום. לטענת התובעים ביום 11/7/10 נשלח מעם התובעים מכתב לנתבעים ובו הודעה כי הנתבעים איבדו את זכותם כדיירים מוגנים בנכס בשל אי קיום תנאי הסכם השכירות וכי הם נדרשים לפנות את המושכר בתוך 60 יום. התובעים טוענים כי על אף האמור והקביעות הברורות בפסק הדין מיום 31/5/94 לא סילקו הנתבעים סורג אשר הותקן בתחתית גרם המדרגות בכניסה לגג ולמעשה הם מונעים מהדיירים האחרים והתובעים עצמם את הגישה לגג והשימוש בו. כן סגרו הנתבעים את הפודסט בקצה גרם המדרגות והתקינו דלת פלדלת בין גרם המדרגות לפודסט, ההופכת את הפודסט לחלק מן המושכר. עוד טוענים התובעים כי הנתבעים, על אף הציווי הברור בפסק הדין מוסיפים לעשות שימוש בגג המבנה. השינויים אשר ערכו הנתבעים במבנה, מקנים לתובעים, לטענתם עילת פינוי בהתאם להסכם השכירות. כן טוענים התובעים כי הם זכאים לקבל מהנתבעים דמי שימוש ראויים בסך של 2000 ₪ לחודש, בגין השימוש אשר הם עושים מזה כעשרים שנה בחלקי המבנה אשר אינם כלולים במושכר, כלומר גרם המדרגות העליון, הפודסט וגג המבנה. התובעים טוענים כי הם זכאים אף לדמי שימוש ראויים, בהעדר תשלום דמי השכירות מאז 1/11/06 בסך של 1800 ₪ לחודש. לפיכך עתרו התובעים כי בית המשפט יורה לנתבעים לפנות את המושכר, לסלק את ידם מגג המבנה וכן לסלק את הסורג אשר הותקן בתחתית גרם המדרגות והמחיצות אשר סגרו את הפודסט וצירפו אותו אל הנכס נשוא התובענה. עוד עתרו התובעים, לחייב את הנתבעים לשלם לתובעים דמי שימוש בגג, בפודסט ובגרם המדרגות בסך 2000 ₪ לחודש לתקופה אשר קדמה בשבע שנים להגשת התובענה וכן כל עוד הם מחזיקים בחלקי המבנה האמורים וכן דמי שימוש ראויים החל מ 1/11/06. מכאן תביעתם של התובעים אשר לפני.

הנתבעים טענו כי יש לדחות את התביעה כנגדם על הסף מחמת התיישנות, השתק, שיהוי או ויתור והזנחה מצד עוה"ד לוי המנוח. לטענתם הם מילאו אחרי הוראות פסק הדין מיום 31/5/94 וכי כאשר הוגש פסק הדין לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל וראש ההוצאה לפועל (כתוארו דאז) קבע כי פסק הדין לא בוצע, הם הגישו ערעור וערעורם התקבל בבית המשפט המחוזי ואף אושר בבית המשפט העליון. עוד טענו הנתבעים כי בתנאי הסכם השכירות ניתנה להם בידי עוה"ד לוי המנוח רשות להשתמש בגג הפתוח במפלס המושכר ללא תמורה, רשות להתקין הגבהה למעקה בגובה של 40 ס"מ וכן תאורה על המעקה. עוד טוענים הנתבעים כי ניתנה להם הרשות להתקין דלת פלדלת בכניסה לדירה וכך הם אכן עשו. לטענת הנתבעים הסכים עוה"ד לוי ז"ל כי הנתבעים יבנו גג רעפים במרפסת הגג של הדירה ואף חתם על תכנית אשר הוגשה לוועדה המקומית, אלא שאח"כ חזר בו מהסכמתו ולפיכך לא ניתן להם היתר בניה והם חויבו בתשלום קנסות. הנתבעים טוענים כי ביום 30/6/94 נשלח לעוה"ד לוי המנוח מפתח הכניסה אל הגג, אך לא ניתן להגיע אל הגג מבלי לעבור בדירתם. לטענתם, התביעה מוגזמת ותכליתה לנשל את הנתבעים מזכויותיהם. עוד טוענים הנתבעים כי אל נוכח העובדה שבשנים אשר קדמו לפטירתו של עוה"ד לוי הוא חלה וסגר את משרדו, לא הייתה לנתבעים הידיעה אל מי לפנות לצורך תשלום דמי השכירות ולפיכך אין לבוא אליהם בטרוניה, ככל שחל איחור בתשלומים ובכל מקרה שולמו דמי השכירות במלואם עד ליום 31/10/11. לחלופין, עתרו הנתבעים לסעד מן הצדק בהתאם להוראותיו של ס. 132 לחוק הגנת הדייר. מפאת כל האמור לעיל, עתרו הנתבעים לדחיית התובענה כנגדם.

דיון :

לא היה חולק בין הצדדים כי הנתבעים הם דיירים מוגנים בדירות (דירה אחת בת שניים וחצי חדרים ודירה נוספת בת חדר אחד) אשר הושכרו להם בידי עוה"ד לוי המנוח בהתאם להסכם שכירות אשר נחתם בין הצדדים ביום 3/7/1988 (נספח ב1 לת/1).

אף לא יכול להיות חולק בדבר זכות הבעלות של התובעים בדירות נשוא הסכם השכירות וזאת בהתאם לצווי הירושה והסכם החלוקה אשר קיבל תוקף של פסק דין (נספח א לת/1).

האם הפרו הנתבעים את הוראות הסכם השכירות תוך עשיית שינויים במושכר, שלא בהתאם לתנאי הסכם השכירות והוראות פסק הדין מיום 31/5/94.

בהתאם להוראות הסכם השכירות, התחייבו הנתבעים בס. 6 (ה) "לא לשנות את המושכר באיזה אופן שהוא וכן לא להוסיף לו כל דבר בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר". להסכם זה נלוו תנאים מיוחדים אשר פורטו בכתב (נספח ב2 לת/1)ולפיהם "הגג הפתוח במפלס המושכר אינו כלול במושכר, אך לשוכר הרשות להשתמש בו ללא תמורה" , השוכר הצהיר כי הובהר לו שגם לדיירים האחרים בבניין הזכות להיכנס לגג לשימוש סביר על ידם והוא אינו זכאי למנוע זאת אלא באישור המשכיר (תנאי 6) וכן ניתנה לו הרשות לבצע הגבהה למעקה ותאורה המותקנת בו וכן פלדלת בכניסה למושכר, במפלס המושכר.

בפסק הדין מיום 31/5/94 נקבע כי אכן הנתבעים ערכו שינויים במושכר בניגוד לתנאי הסכם השכירות באופן אשר מקנה לתובע דאז – עוה"ד לוי ז"ל את הזכות לפנותם וכן נקבע כי על הנתבעים לסלק את ידם מגג הבית ולא לעשות בו יותר שימוש וכך אף נקבע כי על הנתבעים להסיר מגרם המדרגות אשר בבית כל דבר אשר הותקן שם על ידם, כך שהגישה עד לגג הבית תהיה פנויה וחופשית. כסעד מן הצדק לא פונו הנתבעים וזאת בכפוף להסרת הבניה מגרם המדרגות. עוד נקבע כי ככל שיבחרו הנתבעים להתקין דלת בכניסה לגג כי אז עליהם למסור את מפתחות אותה הדלת לעו"ד לוי ז"ל וליתר דיירי הבית המשותף וכן נקבע תשלום פיצוי. ויודגש, הקביעות האמורות בפסק דין זה נותרו בעינן ולא הוגש עליו ערעור כי אם על החלטת רשם ההוצאה לפועל אשר ביקש ליישם את האמור בו.

בחינת חומר הראיות אשר הובא לפני בית המשפט מעלה כי אל מפלס המושכר המהווה שתי דירות, קיים גרם מדרגות, אותו גרם מדרגות אליו התייחס פסק הדין מיום 31/5/94. גרם המדרגות מוליך לפודסט המהווה מעבר בין הדירה בת השניים וחצי חדרים והדירה בת החדר המוליך לגג המרוצף. תשריט הקומה (נספח ב3 לת/1) בה מצוי המושכר מדגים זאת היטב. ניתן להבחין בתשריט כי גרם המדרגות מחולק לשניים והנתבעים התקינו סורג בתחתית חלקו העליון של גרם המדרגות כנראה היטב בתמונה אשר צולמה וצורפה לתצהיר מר קובי לוי (נספח ו1 לת/1).הסורג סגור ומונע עליה לחלקו העליון של גרם המדרגות המוביל למפלס המושכר. זאת בניגוד להסכם השכירות והוראות פסק הדין מיום 31/5/94. בסיום אותו גרם מדרגות עליון ולא בכניסה לגג לאחר הפודסט, הותקנה דלת פלדלת (ראה תמונות ו2-ו3 לת/1) כך שהפודסט המצוי מאחורי דלת הפלדלת, הפך חלק מדירת הנתבעים ולמעשה עם פתיחת והרחבת פתחי הדירה בת 2.5 חדרים ודירת החדר, הפכו שתיהן לאחת וממנה גישה אשר מוקנית רק לדיירי דירת הנתבעים, אל הגג. זאת בניגוד להוראות ההסכם וכן להוראותיו של פסק הדין מיום 31/5/94.

זאת ועוד, על אף הציווי הברור כי על הנתבעים לסלק ידם מהגג ולא לעשות בו עוד שימוש מעבר לשימוש הסביר המוקנה לכלל דיירי הבית המשותף, מן התמונות אשר צורפו לתצהיר קובי לוי (ו7-ו9 לת/1) עולה כי הנתבעים עושים בגג שימוש בלעדי , מאחסנים בו חפצים שונים, מציבים בו שולחן וכסאות להנאתם ותולים בו חבלי כביסה, חלקו של הגג כך נראה בתמונות אשר צולמו בשנת 2012 אף מקורה. הנתבעים ביקשו לטעון כי הנעשה בגג אינו יכול להעיד על הפרת הסכם השכירות המוגנת בדירות אותן שכרו מעם התובעים, אלא שהפרה זו לא הצטמצמה אך ורק לגג, אלא שכפי שהובהר לעיל בוצעה גם בדירות עצמן.

הנתבע 1 העיד לפני בית המשפט בתשובה לשאלת ב"כ התובעים כי הרס קיר מקורי של אחת הדירות ובמקומו התקין קיר גבס. "זה לא נהרס, היה חלון ארוך הזזה ובגלל שהרסנו, אני סגרתי את זה עם גבס. ש. אבל היה קיר? ת. לא היה קיר , היה דלתות הזזה" (ראה עמ' 23 שורות 26-29 לפרוטוקול).