פלוני נ' דבוש ואח'

לפניי תביעה להצהיר על בטלות הסכם מכר מקרקעין, בנימוק כי ההסכם נכרת בתנאי תרמית, הטעיה ועושק, משום שהתמורה עבור המקרקעין היא בדמות קושאנים ולא תמורה כספית ישירה.

רקע

1.התביעה שלפניי עניינה עסקת מכר מקרקעין שנכרתה בין התובע 1 – המוכר (להלן: "התובע"), לבין הנתבע 1 – הקונה (להלן: "הנתבע"), בחודש מרץ 2019.

התובע 1 מכר לנתבע מתחם של מספר חנויות ברחוב אילות 31 אילת, הידוע כתת חלקה 1 בחלקה 115 בגוש 40003 (להלן: "הנכס באילת"). מדובר בנכס אותו רכש התובע בשנת 2007 והיה רשום על שמו.

התמורה הנקובה בהסכם אינה תמורה כספית "רגילה", אלא קושאנים טורקיים (מסמכים ששימשו אסמכתא לזכויות מקרקעין בתקופת האימפריה העותמנית) ביחס למקרקעין בפי גלילות, בהרצליה ובאלעד, אותם התחייב הנתבע להעביר לתובע.

מלבד המסמך ובו התחייבות להעברת הקושאנים כנגד הזכויות בנכס, ביום 14.3.2019 חתמו התובע והנתבע על מסמך נוסף, לפיו התובע מוכר לנתבע את הנכס בתמורה ל- 931,000 ₪, בהמחאות בנקאיות ו/או בהעברות בנקאיות. גב' פלונית ז"ל, רעייתו המנוחה של התובע, חתומה גם היא על מסמך זה.

התובעים 2-6 הם יורשיה של המנוחה פלונית ז"ל, ועל פי צוואתה הנכס באילת מוקנה להם.

2.המסמך הראשון הוא פתק בכתב יד מיום 1.3.2019, עליו חתומים התובע והנתבע (להלן: "ההסכם הראשון"). וזה המסמך:

על פי האמור במסמך, שכותרתו "סיכום והסכם כחוזה לכל דבר", הנתבע קנה את הנכס, ומוכר לתובע את הזכויות במקרקעין הבאים:

"2 דונם בתכלת הרצליה 6606-6607

2 דונם בגלילות קושאן של 35 אקרס 03054

1 דונם באלעד באותו מקום של שאר הדונמים שפלוני קנה משלומית לסרי (אוחנה).

ירשם משכון ברשם המשכונות ע"ח הקונה".

ההסכם הראשון מתמצה ב"פתק" זה, ללא תיעוד, פירוט, נספחים או אסמכתאות כלשהן לגבי המקרקעין שהנתבע התחייב למכור לתובע.

3.ביום 13.3.2019 הנתבע רשם משכון לטובת התובע ורעייתו. באישור רישום המשכון נכתב כי הנכס הממושכן הוא "נכס שהוא זכות לגבי מקרקעין שאינה רשומה בפנקסי מרשם המקרקעין כמשמעותם בסעיף 123 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969. תיאור הנכס: זכויות לפי קושאן טורקי בגוש 6606-6607 2 דונם ועוד 2 דונם בקושאן טורקי בגלילות 6603-6604 ועוד 5 דונם באלעד בקושאן מס' 15469".

4.למחרת, ביום 14.3.2019, נחתם, כאמור, בין התובע ורעייתו לבין הנתבע מסמך נוסף למכר הנכס, על פיו התובע מוכר לנתבע את הנכס בתמורה לסך של 931,000 ₪ בהמחאות בנקאיות ו/או בהעברות בנקאיות, ועל פי לוח התשלומים שנקבע שם (להלן: "ההסכם השני"). אין חולק כי הנתבע לא שילם לתובע את התשלומים במתכונת המפורטת בהסכם השני.

5.ביום 18.3.2019 נרשמה הערת אזהרה על הנכס באילת לטובת הנתבע.

6.כשנה וחצי לאחר מכן, ביום 11.6.2020, ובטרם נרשמו הזכויות בנכס על שם הנתבע, מכר הנתבע את הנכס לנתבעת 2 – חברת סער את רותם אחזקות בע"מ (להלן: "חברת סער"), בתמורה ל-1,240,000 ₪.

ביום 23.8.2020 נרשמו הזכויות בנכס באילת על שם הנתבע, וביום 25.8.2020 נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה, חברת סער.

יצוין כי לבקשת חברת סער, בעת עריכת הסכם המכר בין הנתבע לחברת סער, ובסמוך אליו, חתם התובע על "אישור" בדבר קבלת התמורה מהנתבע בגין ההסכם השני, אשר זו לשונו:

"אישור 

הנני הח"מ, פלוני ת.ז XXX, מאשר כי קיבלתי את מלוא התמורה, מאת משה דבוש ת.ז XXX, בגין הסכם מכר, מיום – 14.3.2019 (להלן – 'ההסכם') של הנכס המצוי ברח' דרך אדום 17412, אילת, הידוע כגוש: 40003 חלקה: 115/1 (להלן – 'הנכס')".

התביעה

7.התביעה שלפניי הוגשה ביום 7.9.2022, ובה עתרו התובעים – התובע ויורשי רעייתו גב' פלונית ז"ל - להצהיר על בטלות ההסכם למכירת הנכס לנתבע, בטענה כי נחתם בתנאי תרמית הטעיה ועושק.

טענות התובעים

8.לטענת התובעים, הנתבע החתים את התובע על הסכם המכר במרמה, תוך שניצל את מצבו הקוגניטיבי הירוד של התובע ואת גילו המתקדם, בן 86 בעת החתימה על ההסכם, בתמורה להבטחה לקושאנים טורקיים חסרי ערך.

על פי התביעה, הנתבע הציג מצג בפני התובע כי שווי המקרקעין שיקבל בתמורה, באמצעות הקושאנים הטורקיים, עולה על 2 מיליון ₪, ויצמח למיליונים רבים כאשר הקרקע תהיה זמינה לבנייה.

לטענת התובעים, התברר להם בדיעבד כי הקושאנים חסרי כל ערך. הם מפנים לפסק דין בו נדחתה תביעה להכיר בתוקפם של הקושאנים (ת"א (ת"א) 57771-05-12 מרדכי אוחנה נ' רשות הפיתוח (ניתן ביום 8.8.2017, להלן: "פ"ד אוחנה") ולערעור שהגיש אוחנה לבית המשפט העליון אשר נדחה (רע"א 8404/17, פסק דין מיום 30.1.2020)).

לכן, כך נטען, יש לבטל את ההסכם מחמת הטעיה.

9.עוד נטען כי יש לבטל את ההסכם בשל העדר מסוימות, משאין בו פירוט כלשהו, ולו מינימאלי, של המועדים לביצועו, ואין זיהוי של המקרקעין שנמכרו כביכול לתובע (באמצעות הקושאנים) תמורת הנכס באילת.

נטען גם כי יש לבטל את ההסכם מחמת עושק, שכן בשל גילו המתקדם סובל התובע מהפרעות קוגניטיביות ומאילוזיות, והנתבע ניצל את מצבו כדי להחתימו על הסכם אשר תנאיו בלתי סבירים. נטען כי יש לבטל את ההסכם מחמת חוסר תום לב בשלב הטרום חוזי ומחמת עשיית עושר ולא במשפט.

התובעים מוסיפים וטוענים כי יש לבטל את ההסכם מחמת הפרה יסודית או חוסר תמורה. נטען כי הנתבע לא מכר לתובע דבר בתמורה לנכס באילת, וכל שעשה היה לרשום משכון לטובת התובע, על קושאנים טורקיים שערכן כקליפת השום.

עוד נטען כי ההסכם כלפי התובעים 2- 6 בטל, שכן מחצית מהזכויות בנכס היו שייכות למנוחה, והיא לא חתמה על ההסכם.

נטען כי גם דין ההסכם בין הנתבע לחברת סער להתבטל, שכן חברת סער אינה רוכשת בתום לב, וספק אם בתמורה. נטען כי הנתבעים פעלו יחד להברחת זכויותיו של הנתבע בנכס, יומיים בלבד לאחר שהזכויות בנכס נרשמו על שם הנתבע.

10.לטענת התובעים, ההסכם השני הוא הסכם למראית עין. הנתבע לא פעל על פי ההסכם השני ולא שילם לתובע דבר, לא את הסך של 350,000 ₪ שעל פי ההסכם משולמים במעמד החתימה ולא כל סכום אחר. חרף האמור, ובניגוד להוראות ההסכם השני, נרשמה שלא כדין הערת אזהרה לטובת הנתבע.

נטען כי הסכם המכר הראשון לא דווח לרשויות המס, והסכם המכר השני נערך ונחתם אך לשם דיווח לרשויות המס. עוד נטען כי תשלום המס, בסך 124,826 ₪, שולם למעלה משנה לאחר כריתת החוזה, באמצעות התמורה שחברת סער שילמה לנתבע עבור הנכס. התובעים טוענים כי הסך של 931,000 ₪, הרשום בהסכם השני, הוא שווי נמוך ומלאכותי שרשם הנתבע ללא ידיעת התובע וללא הסכמתו, כלל הנראה כדי להפחית את חבות המס.

11.לגבי הקושאנים, טוענים התובעים כי הם חסרי ערך, וכך גם המשכון שנרשם. נטען כי הנתבע אוחז לכאורה, לשיטתו, בקושאנים יחד עם אחר (גב' לסרי) ולכן כדי שהמשכון על הקושאנים יהיה תקף, גם גב' לסרי הייתה צריכה לחתום עליו, אך הדבר לא נעשה.

כן נטען כי הנתבע לא הביא כל ראיה לעצם רכישת הזכויות בקושאנים, על אף שלדבריו בשנת 2011 שילם מיליון דולר עבור חלקים בשותפות עם מר מרדכי אוחנה (בעלה של גב' לסרי) בקושאנים.

התובעים מפנים לכך שבחקירתו הנגדית לא ידע הנתבע להשיב היכן בדיוק נמצאים השטחים מכוח הקושאנים, ולא סיפק הסבר לטענה שכיום על השטח בגלילות מצויים בסיס 8200, מטה המוסד, הסינמה סיטי בגלילות ומגרש החניה של ביג רמת השרון, ולכך שעל פי פרסום ברשומות משנת 2018, השטח באלעד הוכרז כשמורת טבע.

12.באשר לעסקה בין הנתבע לחברת סער, טוענים התובעים כי מצגים מסוימים היו אמורים לעורר חשד אצל חברת סער בדבר כשרות העסקה, וההתעלמות מהם מעידה על חוסר תום לב של חברת סער. ראשית, בעת החתימה על ההסכם לא היו זכויותיו של הנתבע בנכס נקיות וטרם היו בידיו אישורי מסים, למרות שההסכם בין הנתבעים נחתם שנה וחודשיים לאחר שנרשמה הערת אזהרה בנכס לטובת הנתבע.

שנית, בפני חברת סער הוצג הסכם המכר מיום 14.3.2019 כשהוא מושחר, בלא נתונים כספיים, כך שחברת סער לא הייתה יכולה לדעת מתי התמורה הייתה צריכה לעבור לתובע ומתי אמורה להימסר החזקה בנכס.

שלישית, האישור על קבלת התמורה עליו חתם התובע מפוקפק ומעלה תהיות, שכן הוא אינו נושא תאריך ואינו מפרט סכום, והמנוחה אינה חתומה עליו.

רביעית, חברת סער לא בדקה מהו סכום התמורה ולא וידאה שסכום זה אכן שולם.

עוד נטען כי חברת סער העבירה 540,000 ₪ מתוך התמורה עוד בטרם נרשמה הערת אזהרה לטובתה, דבר אשר מעלה תהיות בקשר לעסקה.

טענות הנתבע

13.לטענת הנתבע, דין התביעה להידחות.

לשיטת הנתבע, התובעים 2- 6 מנסים, באמצעות תביעה זו, "לרשת" את התובע מוקדם ככל הניתן ולקבל כמה שיותר מנכסיו, מבלי שיש להם מידע על פעולותיו של התובע והוא לא משתף איתם פעולה.

הנתבע טוען כי התובע הוא איש עסקים ממולח שכוחו במותניו, הוא הכיר את מר מרדכי אוחנה וזוגתו גב' שלומית לסרי וערך עימם עסקאות קושאנים קודם להסכם עם הנתבע, במקרקעין סמוכים.

לטענת הנתבע, ביום 10.2.2019 נערכה עסקת מכר בין התובע לבין אוחנה, בנוכחות הנתבע, עסקה שהייתה למעשה מימוש האופציה עליה חתמו בני הזוג XXX ובני הזוג אוחנה. באותה העסקה, נטען, התובע ורעייתו רכשו שלושה מגרשים בשטח של 5 דונם בתמורה ל-631,000 ₪. בסמוך לאחר מכן, נטען, ביום 1.3.2019, ביקש התובע לרכוש מהנתבע את הקושאנים נשוא ההליך, שהם קושאנים הצמודים לאלה שרכש מאוחנה.

14.לגבי הנכס באילת, הנתבע טוען כי ההסכם עם התובע הוא ההסכם שקיבל ביטוי בכתב יד, והינו רכישת החנות שבבעלות התובע תמורת קושאנים שונים.

לטענת הנתבע, התובע קיבל את מלוא התמורה עבור הנכס באילת. במקום תשלום פורמאלי של 931,000 ₪ כנקוב בהסכם השני, לדברי הנתבע הוסכם כי התמורה תשולם בקושאנים שהתובע קיבל (צמודים לקושאנים שרכש מאוחנה). בנוסף, הנתבע נטל על עצמו התחייבויות בקשר לחנות: מס השבח, היטל השבחה ודרישת תשלום מהשוכר בגין שיפוץ הנכס. מכאן טענת הנתבע כי שילם עבור הנכס תמורה מלאה והרבה מעבר לכך, בסך מצטבר העולה על 1,550,000 ₪ - בכסף, בשווה כסף ובקושאנים.

לטענת הנתבע, הוא שילם את כל תשלומי המיסים והאגרות לרשויות המס ולרשות המסים בסך כולל של 153,000 ₪. כן שילם את כל תשלומי המסים והאגרות לרשות המקומית בסך כולל של 88,972.62 ₪. הנתבע טוען כי לקח על עצמו חוב של התובע לשוכרים בנכס עבור שיפוץ לנכס בסך 248,000 ₪.

נטען כי הסכמת הצדדים לשלם בדרך אחרת מזו שהוסכמה היא בת אכיפה, ואינה הופכת את ההסכם להסכם למראית עין.

עוד נטען כי התובע אישר בחתימתו כי קיבל את כל התמורה בגין העסקה, וטענותיו עולות לכל היותר לכדי טעות בכדאיות העסקה, דבר שאינו מקים עילה לביטול ההסכם.

15.לטענת הנתבע, שווי הקושאנים שמסר לתובע עמד במועד העסקה על 631,000 ₪ (שווי הנגזר מעסקה נטענת בין התובע לבין אוחנה).

לטענת הנתבע, הקושאנים נשוא עסקה זו תקפים, ולא ניתנה לגביהם כל החלטה שיפוטית. נטען כי הקושאנים נשוא פ"ד אוחנה אינם הקושאנים שהועברו כתמורה לתובע.

הנתבע מפנה להליכים משפטיים שנקטו התובע והנתבע כנגד הפולשים בנכס, בהם ציין התובע כי הנכס הוא בבעלותו של הנתבע ועל כן יש לסלק את הפולשים מהנכס ולהעביר את החזקה בנכס לידי הנתבע (תא"ח 19856-10-20; ה"פ 7005-09-20).

הנתבע טוען כי הפך את הנכס באילת במאמץ רב מנכס מכביד ומטריד לנכס מושבח, והניסיון לבטל את העסקה לאחר השבחת הנכס אינו הוגן.

16.לטענת הנתבע, העסקה בינו לבין חברת סער כשרה ומלוא התמורה שולמה בה. נטען כי במועד החתימה עם חברת סער, הנתבע עדיין לא העביר את הזכויות על שמו. רק בסמוך לעסקה עלה בידו לקבל אישור מס שבח, בעיקר בשל התנהלות מול רשויות המס. את אישור העירייה להעברה בטאבו קיבל רק לאחר העסקה, בשל עיכוב בהוצאת שומת היטל השבחה מעיריית אילת בעיצומה של מגפת הקורונה.

טענות חברת סער

17.גם חברת סער סבורה כי דין התביעה להידחות.

לטענתה, התביעה אינה מגלה כל עילה ואינה מקימה כל חבות כלפיה, ואינה מלמדת על יריבות כלשהי בינה לבין מי מהצדדים. נטען כי חברת סער רכשה את הנכס מהנתבע בתום לב, בתמורה ובהסתמך על הרישום בפנקסי המקרקעין, כפי שמקובל בעסקאות מקרקעין, ולכן היא עומדת בתנאי תקנת השוק הקבועים בסעיף 10 לחוק המקרקעין.

נטען כי התקשרות בהסכם מכר כאשר לטובת המוכר רשומה הערת אזהרה בלבד, היא פרקטיקה מקובלת בתחום הנדל"ן. חברת סער בדקה בחינה ראויה את עסקת היסוד, ואף מעבר לכך, והסתמכה על המרשם בתום לב.

חברת סער מדגישה כי רכישת הנכס באילת נעשתה בהסתמך על ההסכם השני בין התובע לנתבע; על אישור התובע בדבר קבלת מלוא התמורה מהנתבע; ועל חתימת רעייתו המנוחה של התובע על הסכמתה למכירה. נטען כי אלו שומטים את יסודות התובענה.

נטען כי התביעה גופה נסובה על טענה כספית בין התובע לנתבע, ודרך המלך היא הגשת תביעה כספית.

18.חברת סער מוסיפה וטוענת כי שובר לתשלום מס השבח בגין העסקה הונפק לבקשת בא-כוחה ביום 3.6.2020 ושולם על ידי הנתבע בסמוך ובטרם מועד ההתקשרות בין הנתבע לחברת סער. לטענתה, במעמד החתימה על ההסכם, היא שילמה לנתבע סך של 440,000 ₪ באמצעות שתי המחאות, אשר נפרעו בימים 12.6.2020 ו-16.6.2020.

ביום 2.7.2020 לאחר קבלת אישור מס שבח לרישום, שילמה חברת סער לנתבע 100,000 ₪, מתוך תשלום יתרת התמורה (800,000 ₪), האמור להתבצע במועד מסירת החזקה בנכס.

לטענת חברת סער, תשלום יתרת התמורה התעכב בשל קשיים שנוצרו לנתבע עם המחזיק בנכס ושוכרי המשנה שהכניס תחתיו.

נטען כי בין החודשים 10-12/2021, לאחר מציאת פיתרון לבעיית המחזיק בנכס ושוכרי המשנה, שילמה חברת סער את יתרת התמורה בשתי פעימות (500,000 ₪ ו-200,000 ₪). החל מחודש יולי 2022 היא מקבלת לידיה דמי שכירות בסך מצטבר של 7,300 ₪ לחודש. על כן, נטען, הגם שבשל הערת האזהרה היה בידיה לדרוש את ביטול ההסכם, היא בחרה לקיים את העסקה וליהנות מפירותיה.

נטען כי מדובר בעסקה נורמטיבית בראי אקלים חיי המסחר השוטפים, המחייבים גמישות ומתן פתרונות לנסיבות משתנות, וכי התקיים בה האיזון הנכון בין המציאות החוזית והמסחרית.

דיון והכרעה

19.לאחר שבחנתי את טענות הצדדים באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל, במובן זה שמכירת הנכס באילת לנתבע מבוטלת.

כפועל יוצא מכך, יש לרשום את הזכויות בנכס ע"ש התובע. מצאתי כי אין בהסכם בין הנתבע לבין חברת סער כדי לשנות מכך, משלא הוכח כי לחברת סער עומדת הגנה של "תקנת השוק". לצד זאת, יש למחוק את המשכון שהנתבע רשם לטובת התובע.

להלן ההנמקה לכך.

20.בין התובע והנתבע נערכו כאמור שני הסכמים.

ההסכם הראשון הוא מסמך בכתב יד בן כמה שורות מיום 1.3.2019, שכותרתו "סיכום והסכם כחוזה לכל דבר". על פי המסמך, התובע ימכור לנתבע את הנכס באילת, ובתמורה יקבל זכויות בחמישה דונמים בשלושה אזורים בארץ.

ההסכם השני הוא מסמך מודפס מיום 14.3.2019, הנושא את הכותרת "הסכם מכר", אשר נערך על ידי עו"ד פרוידמן. על פי ההסכם השני, התמורה בעבור הנכס היא 931,000 ₪ שישולמו בהמחאות בנקאיות או העברות בנקאיות על פי המועדים שנקבעו בהסכם.

מתוך התשתית שנפרשה לפניי, מצאתי כי ההסכם הראשון דינו להתבטל בשל העדר מסוימות ובשל הפרתו (העדר תמורה); וכי ההסכם השני בטל בהיותו הסכם למראית עין.

ההסכם הראשון

21.כפי שאפרט להלן, מצאתי כי ההסכם הראשון נעדר מסוימות בנוגע לרכיב התמורה והנתבע לא נתן למעשה תמורה לתובע, אף לא בדרך של הקניית זכויות חוזיות במקרקעין על-פי קושאנים טורקיים. על כן דין ההסכם להתבטל.

22.על פי "הפתק" שנחתם ביום 1.3.2019, התובע והנתבע הסכימו כי התובע ימכור לנתבע את הנכס באילת, ובתמורה לכך ימכור לו הנתבע זכויות ב-5 דונם של קרקע בשלושה אזורים שונים. אין מחלוקת על כך שבין הצדדים הייתה הבנה כי מדובר בזכויות ב- 5 דונמים מכוח קושאנים טורקיים.

יחד עם זאת, מצאתי כי יסוד המסוימות של רכיב התמורה בעסקה חסר, ולא ניתן להשלימו ממקורות חיצוניים. כמו כן, לא שוכנעתי כי הנתבע קיים את חלקו בעסקה והעביר לתובע קושאנים של 5 דונם מקרקעין באזורים שצוינו ב"פתק".

23.הנתבע, בתצהיר עדותו הראשית, לא ציין אילו קושאנים מכר לתובע והסתפק באמירה כי רכש את החנות "תמורת קושאנים שונים" (סעיף 15 לתצהיר). ב"פתק" רשום:

"2 דונם בתכלת הרצליה 6606-6607

2 דונם בגלילות קושאן של 35 אקרס 03054

1 דונם באלעד באותו מקום של שאר הדונמים שפלוני קנה משלומית לסרי (אוחנה).

בפתק לא רשומים כל מספרי הקושאנים שהנתבע התחייב להקנות לתובע ולא מצוינים כל יתר הפרטים הדרושים כדי לבסס זכות בקושאנים כלשהם.

לא די ב"פתק" שנחתם כדי להקנות זכויות בקושאנים שהנתבע, על פי הנטען, מחזיק בידו. מצופה היה כי הנתבע ימסור לידי התובע מסמכים מלאים המבססים את הזכות החוזית ביחס ל-5 דונם של מקרקעין מסוימים, נשוא הקושאנים, מסמכים שמקימים פוטנציאל, ולו מינימלי, למימוש עתידי של הקושאנים לזכויות במקרקעין, בהליך של תיקון הסדר הזכויות במקרקעין. היה עליו להצביע על המקרקעין הספציפיים שאת הזכויות החוזיות לגביהם הוא העביר כביכול לתובע (גם אם מדובר במקרקעין המוחזקים במושא, יש לזהות את המקרקעין). היה עליו גם להעביר לתובע מסמכים המוכיחים את שרשור הזכויות ההיסטורי בקושאנים, מהרוכש המקורי (ככל הנראה ד"ר שטיין) ועד הנתבע. הנתבע לא הציג דבר מכל אלה, לא במסגרת ההסכם ולא במסגרת ההליך המשפטי. לכל אורך ההליך, החל מכתב ההגנה, עבור בתצהיר וכלה בסיכומים, הנתבע אינו מציין מהם הקושאנים שמכר לתובע בתמורה לחנות באילת.

24.טענתו היחידה בקשר לזיהוי הקושאנים היא כי אין מדובר בקושאנים שעניינם נדון בפ"ד אוחנה. מעבר לכך שהטענה מעורר תמיהה, אין בה כדי לסיים לנתבע.

לתיק המוצגים צירף התובע מסמכים שקיבל בא-כוחו מהנתבע, אותם כינה "עותק מהקושאנים הטורקיים" (נספח 6) ו"מסמכים שונים בקשר עם הקושאנים הטורקיים" (נספח 10).

נספח 6 הם צילומים של כמה מסמכים באנגלית, טורקית וערבית. באחד המסמכים באנגלית נכתבו פרטיו של אחד השטחים (עמ' 24 לתיק המוצגים מטעם התובעים). נכתב כי הוא ממוקם בכפר רנטיס, וכי גודלו 158 דונם. נכתב כי בעליו הוא מנחם מרק שטיין ושוויו 1,200 קורוש. במסמך נוסף (עמ' 26 לתיק המוצגים), תואר שטח נוסף בשם "35 אקרס", ועל פי הכתוב בעליו הראשון של השטח הוא מנחם מרק שטיין.

בנספח 10 לתיק המוצגים מטעם התובע צירף התובע מסמך מתורגם לעברית (חתום על ידי נוטריון ג'פרי לוי) מהרפובליקה של טורקיה, משרד ראש הממשלה (עמ' 40 לתיק המוצגים). נכתב בו כי "כפי שניתן להבין ממסמכי הרישומים, האישורים והמפות, מר מרק מנחם שטיין היה הבעלים של קרקעות בח'רבת מוסמר. ניתן להבין מעיון ומבדיקות כי ח'רבת מוסמר היא חלק מאיזור רנטיס...".

עוד צורף במסגרת נספח 10 (עמ' 42) תצהיר מאת הגב' גילה גרף, שהוגש בתביעת אוחנה. בתצהיר נכתב כי "אני עורכת תצהירי זה כתמיכה לתביעה שהוגשה ע"י מרדכי אוחנה... אוחנה ואני מחזיקים במשותף בעיזבון סבא רבא שלי, המנוח דר' מנחם (מרק) שטיין, עפ"י הסכם שבין אוחנה לבין אמי המנוחה, מנחמה גרף... עפ"י שני ההסכמים זכאי אוחנה ל-9.5% מכלל עזבונו של אבי סבי המנוח ויתרת העזבון שייכת לי... בכלל עזבונו של דר' שטיין המנוח גם המקרקעין הנתבעים בקושאנים 1685-1686... כך שלאוחנה מגיע 9.5% מקושאנים אלה".

כן צורף עמוד ראשון להסכם מכר מקרקעין שנחתם בין אוחנה לנתבע, ביום 10.1.2011, בעניין רכישת מקרקעין מכוח קושאנים (יתר חלקי ההסכם לא צורפו). לפי המסמך, הקושנים מתיחסים לגוש 6591 חלקה 2 בהרצליה, 35 אקרים בפני גלילות, ו-50 דונם במושא באזור אלעד. צורף גם אישור על רישום משכון לטובת אוחנה על "זכויות לפי קושאן טורקי בגוש בגוש 6951 חלקה 2- 24 דונם + 12 דונם בחלקה נפרדת בהרצליה. זכויות קושאן בפי גלילות בשטח של 35 אקר גושים 6604, 6603, 66002" הנתבע רשום באותו מסמך כ"ממשכן לטובת חיובו של אחר" ולא כנושה.

25.מאסופת המסמכים שבזמנו קיבל התובע מהנתבע, ניתן לשער כי הנתבע יצר אצל התובע את הרושם כי הקושאנים המובטחים כנגד החנות הם קושאנים שבעבר הרחוק אחז בידיו ד"ר מרק מנחם שטיין והנתבע רכש ממר אוחנה שרכש זכויות בהם מיורשיו של ד"ר שטיין.

יודגש שוב, כי כדי ליתן ממשות כלשהי לזכויות החוזיות הנטענות, היה על הנתבע להעביר לידי התובע את הקושאנים ואת המסמכים המבססים את שרשור הזכויות ממר שטיין ועד אליו. בהעדר האמור, הסכם המכר אינו עונה על דרישת המסוימות והנתבע לא הוכיח כי העניק תמורה כלשהי.

26.מעבר לכך, חיזוק למסקנה בדבר היעדר תמורה ממשית מצוי בפ"ד אוחנה. פסק הדין ניתן ביום 8.8.2017, כשנה וחצי לפני ההסכם בין התובע לנתבע.

פסק הדין נסוב על מקרקעין בפי גלילות, המהווים חלק מגוש 6591 חלקה 2. בתביעה, עתר מר אוחנה (תחילה יחד עם הנתבע, ובהמשך ללא הנתבע, שנגרע מכתב התביעה המתוקן) להירשם כבעלים של מלוא הזכויות במקרקעין, וזאת מכוח קושאן שהיה לד"ר שטיין ומכוח יפוי כוח בלתי חוזר שקיבל מהגב' גילה גרף (הנינה של ד"ר שטיין).

בפסק הדין נקבע כי הוכח ברמה מספקת כי בתחילת המאה ה- 20 רכש ד"ר שטיין את המקרקעין מאבו סנינה ואבו דיאב. עם זאת, התביעה נדחתה משום שלא הוכחו החריגים לפי סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין, המאפשרים תיקון הרישום של פנקס הזכויות, וכן מחמת התיישנות.

27.כאמור, כלל לא ברור אילו קושאנים התכוון הנתבע להקנות לתובע, והנתבע אינו שופך אור על כך. ככל שדובר במקרקעין בפי גלילות שנסמכים על אותו קושאן שנדון בפ"ד אוחנה, הרי שפ"ד אוחנה שומט במידה רבה את הקרקע תחת ערך הקושאן, שכן נפסק בו כי לא ניתן לממש את הקושאן לרישום זכויות בפנקס הזכויות. ככל דובר במקרקעין אחרים, שאין להם נגיעה לפ"ד אוחנה, כלל לא ברור באילו קושאנים מדובר. הנתבע לא נתן כל פירוט בענין זה וממילא לא הציג מסמכים שיש בהם כדי לבסס קיומם של אותם קושאנים, שרשור הזכויות בהם, האסמכתא על כך שהוא עצמו רכש זכויות באותם קושאנים. יוער כי במסמכים שהעביר לב"כ התובע (ההסכם עם אוחנה והמשכון לטובת אוחנה) מופיע גוש 6951 חלקה 2, קרי המקרקעין נשוא פ"ד אוחנה.

יצוין כי ההסכם בין התובע לנתבע נחתם בחודש מרץ 2019, כחצי שנה לאחר שניתן פ"ד אוחנה, כשהערעור בבית המשפט העליון תלוי ועומד. הדעת נותנת כי תוכן פסק הדין והשלכותיו היו ידועים לנתבע.

יוער גם כי פ"ד אוחנה לא התייחס אמנם למקרקעין באלעד ובהרצליה, אולם הוא ממחיש את המשוכות הניצבות בפני מי שמבקש לממש קושאנים טורקיים של ד"ר שטיין.

28.המשכון שרשם הנתבע לטובת התובע ורעייתו אינו מהווה הקניית התמורה המוסכמת בעבור החנות, בדמות קושאנים של 5 דונם מקרקעין. עצם רישומו של המשכון אינו מוכיח זכויות של הנתבע בנכס הרשום בטופס כנכס הממושכן.

מעבר לכך, קיימות אי התאמות המעוררות תהיות ומצביעות על כך שגם לשיטתו של הנתבע, לא נרשם משכון על הנכסים שפורטו ב"פתק".

להלן טופס המשכון שרשם הנתבע:

29.הנכסים הממושכנים הם "זכויות לפי קושאן טורקי בגוש 6606-6607 2 דונם ועוד 2 דונם בקושאן טורקי בגלילות 6603- 6604 ועוד 5 דונם באלעד בקושאן מס' 15469".

מדובר ב-9 דונם, לגבי 2 מהם כלל לא רשום האזור, דבר המחזק את העדר המסוימות.

הנתבע הסביר כי המשכון כולל גם את הקושאנים שהתובע רכש מגב' לסרי ביום 10.2.2019 (נספח 6 לתצהיר הנתבע). מדובר ב 1 דונם מתוך קושאן 15469 בכפר רנטיס, 2 דונם בגושים 6606 ו-6607 בחוף התכלת הרצליה, ו- 2 דונם בגלילות מתוך קושאן 03054.

למען הנוחות, נציג את המקרקעין המצוינים בכל אחד מהמסמכים ("הפתק", ההסכם בין התובע לגב' לסרי והמשכון) בטבלה, בחלוקה לשלושת האזורים הגאוגרפיים:

ניתן להיווכח כי הנכסים שמישכן הנתבע אינם תואמים את הצירוף של הקרקעות בפתק ובהסכם בין התובע ללסרי.

לגבי גלילות – נרשם משכון על 2 דונם בלבד, למרות שהשטח המצטבר שנמכר לתובע ב"פתק" ובהסכם לסרי הוא 4 דונם. מכאן שחסר משכון על 2 דונם. בנוסף, זיהוי הנכס ברישום המשכון שונה בתכלית מזיהוי הנכס ב"פתק".

לגבי אלעד – נרשם משכון על 5 דונם מכוח קושאן 15469. ב"פתק" נרשם 1 דונם (ללא מספר קושאן), ודונם 1 נוסף נרשם בהסכם לסרי. לא ברור איפוא מדוע מושכנו 5 דונם, ומה מקורם של שלושת הדונמים הנוספים.

לגבי הרצליה – נרשם משכון על 2 דונם 6606- 6607, למרות שהשטח המצטבר שנמכר לתובע ב"פתק" ובהסכם לסרי הוא 4 דונם. מכאן שחסר משכון על 2 דונם.

נמצא, כי לא נרשם משכון על מלוא הקושאנים שנמכרו לתובע, גם לשיטתו של הנתבע, למעשה לא ניתן משכון לגבי 2 דונם בגלילות ו-2 בהרצליה.

30.המחשה להעדר מסוימות והעדר תמורה מצויה בכך שהנתבע לא ידע היכן ממוקמים המקרקעין נשוא הקושאנים שלשיטתו מכר לתובע.

הנתבע העיד כי הוא לא צירף את הקושאן של "תכלת הרצליה" (עמ' 32 לפרוט' ש' 25) והעיד כי אין לו מספר קושאן למקרקעין אלה (עמ' 33 ש' 32).

כשנשאל הנתבע על מיקומם של המקרקעין בהרצליה, בגושים 6606- 6607, השיב: "אני יודע שהם נמצאים באזור הרצליה, מהמתחם של רחוב, או תעשה תחנת הדלק של אחמד צלים, מה שנקרא, בקצה של הרצליה פיתוח, שהולך בכל המתחם הגדול, שהולך כולל גלילות, כולל כל השטחים האלה. זה הגושים האלה" (עמ' 35 ש' 30- 32).

עוד נשאל הנתבע על מיקומו של קושאן "35 אקרס" בגלילות. וכך השיב הנתבע: "אני לא בטוח שיש זיהוי לקרקע עדיין, אני לא יודע להגיד לך בוודאות... יש קושן, הזיהוי שלה אולי לא עד הסוף מודגש, לפי הקושן רשום גלילות, אל ג'ליל, זה נמצא בגלילות... צריך לעשות זיהוי, להוציא מודד, לעשות זיהוי" (עמ' 40 ש' 5- 17).

בהמשך, נשאל הנתבע על מיקומו של המקרקעין, שכיום הוקמו עליו, על פי הטענה, מוסדות אחרים כגון בסיס 8200, מתחם "סינמה סיטי" בגלילות, מתחם "ביג" ובניין המוסד:

"ש: אני אומר לך שהגוש 6602 כולו נמצא המחנה 8200, על גוש 6603 נמצא סינמה סיטי ונמצא הבניין של המוסד, אני מקווה שאני לא מגלה פה סודות אטום, ועל הגוש 6604 נמצא חלק ממגרש הכנה של מתחם ביג החדש, אז אני שואל אותך, האם אתה מכרת לפלוני שני דונם שנמצאים בתוך 8200 או במוסד או איפה?

ת: מכרתי לפלוני חלק מקושן שהוא רשום באל ג'ליל, בגלילות, איפה נופל בגלילות אני לא יודע, הסברתי לך משהו אחד, שאם מישהו הולך ועושה זיהוי לשטחים ואם זה בסיס צבאי ואם זה 8200 ואם זה כל מה שאתה אומר מסביב, ברגע שאתה זוכה בבעלות, או שמפצים אותך כספית או שמחזירים לך קרקע..." (עמ' 46 ש' 32- 38, עמ' 47 ש' 1-2).

בהמשך העדות, כשנשאל הנתבע היכן נמצא הקושאן של אלעד, "באותו מקום שהוא קנה מלסרי" (כפי שנכתב בהסכם הראשון), השיב "באלעד דווקא יש חלוקה, נעשה זיהוי... יכול להיות שאפשר לעשות זיהוי, כי המודד עשה לנו מדידות שם, שעשה זיהוי לבערך בין שמונה מאות לתשע מאות דונם, זיהוי קושן מול, מול גושים וחלקות חדשים, כי אתה יודע בארץ שלנו החליפו גם המון מספרי גושים...".

נמצא כי לצד העדר התיעור והעדר המשכון, הנתבע גם לא הצביע על המיקום הפיזי של הקרקעות שלשיטתו מכר לתובע. הנתבע לא מכחיש את הטענה כי יכול ועל חלק מהמקרקעין נבנו מוסדות אחרים, או שהם בבעלות של המדינה או בבעלות אחרת, ולשיטתו ניתן לקבל קרקע או פיצוי כספי, אולם יש צורך "לזכות בבעלות" לשם כך.

31.לסיכום, גם אם הייתה הסכמה בין התובע לנתבע כפי הרשום ב"פתק", הסכמה זו אינה עולה כדי הסכם מחייב בהעדר מסוימות, וככל שהיה הסכם, הרי שהוא הופר ע"י הנתבע באי מתן התמורה.

32.אוסיף, בבחינת מעבר לנדרש, כי אין בידי לקבוע שהייתה הסכמה של גב' פלונית, רעייתו של התובע, למכירת החנות באילת תמורת קושאנים טורקיים.

הגב' פלונית חתמה על ההסכם השני, על פיו החנות נמכרת תמורת 931,000 ₪, קרי תמורת תשלום כספי (בשונה מקושאנים). מדובר בהסכם שונה בתכלית מהמוסכם ב"פתק". גב' פלונית לא חתמה על "הפתק" ולא הובאה כל ראיה לך שהסכימה לתוכנו.

אמנם הנכס באילת רשום על שמו של התובע בלבד. אך החתמת הגב' פלונית על ההסכם השני ורישומה כנושה במשכון, מצביעה על כך שגם לשיטת הנתבע, היה מקום לקבל את הסכמתה למכירת הנכס באילת (נוכח דיני השיתוף בין בני זוג). בהעדר אינדיקציה לכך שהסכימה למתווה שונה מהמתווה בהסכם השני, אין לייחס לה הסכמה למכירת החנות תמורת קושאנים.

ההסכם השני

33.כתב התביעה נסב על ההסכם הראשון, קרי "הפתק".

התובעים לא צירפו את המסמך המודפס (ההסכם השני) לכתב התביעה ולא הזכירו את דבר קיומו. המסמך צורף לכתב ההגנה מטעם הנתבע. לאחר שצורף, התובעים לא הכחישו את עצם קיומו של המסמך ואת העובדה שהתובע ורעייתו חתמו עליו. בכתב התשובה נטען כי המסמך לא נמסר בזמנו לתובע. לצד זאת, התובעים לא הכחישו את עצם קיומו ואת חתימתו של התובע עליו.

בתצהירו של התובע נכתב כי ההסכם הראשון הוא ההסכם המחייב בין השניים (סעיף 16). לצד זאת, כתב התובע כי הנתבע לא מילא את התחייבויותיו על פי ההסכם השני ולא שילם לו סך של 931,000 ₪ בהמחאות בנקאיות או בהעברות בנקאיות (סעיף 27); ולא שילם לו במעמד החתימה על ההסכם (סעיף 28).

34.כפי שאפרט להלן, מצאתי כי ההסכם השני הוא הסכם למראית עין והוא בטל.

סעיף 13 לחוק החוזים שכותרתו "חוזה למראית עין" מורה כי:

"חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה".

בפסיקה נקבע כי חוזה למראית עין הוא חוזה בו קיימת אי התאמה בין רצונם המשותף והמוצהר של הצדדים, אשר משתקף בחוזה, לבין רצונותיהם וכוונותיהם האמתיות. נפסק כי חוזה למראית עין מציג, כלפי חוץ, הסדר משפטי מסוים אליו הגיעו הצדדים, ואולם בפועל הם הגיעו להסכמה סמויה, אשר משקפת את כוונתם האמיתית. משכך, ההסכם המשפטי המופיע בהסכם הגלוי, אינו משקף את אומד דעתם של הצדדים, והוא נעשה למראית עין בלבד (ע"א 3805/23 גלינה גולדנברג נ' בר-זן נדל"ן ותיירות בע"מ (ניתן ביום 20.8.2024), פסקה 17 לפסק דינה של כב' השופטת ג' כנפי-שטייניץ והאסמכתאות שם).

על פי סעיף 13 לחוק, חוזה שנכרת למראית עין – בטל. נפסק כי בטלות זו, שהיא בטלות מעיקרא של החוזה, עוגנה בהלכה ברצונם האמתי של הצדדים להסכם, כמי שלא התכוונו מלכתחילה להתקשר בחוזה שכרתו או לקיימו, והיא גוררת עמה חובת השבה של מה שהתקבל על פי החוזה (שם, פסקה 19).

35.אין מחלוקת כי כוונתם האמיתית של התובע והנתבע הייתה כי התמורה עבור הנכס באילת תהא בדמות קושאנים על 5 דונם, ולא תשלום כספי בסך 931,000 ₪, כפי שנכתב בהסכם השני (עדות התובע בעמ' 27 לפרוטוקול מיום 27.6.2024 ש' 38- 39; עמ' 28 ש' 1- 3).

אין גם מחלוקת על כך שהנתבע לא העביר כספים לידי התובע, לא בסכום הנקוב בהסכם השני ולא בכל סכום אחר.

אף אחד מהצדדים לא סיפק הסבר מלא לחתימה על ההסכם השני. התובע כתב בתצהירו כי "דבוש אמר לי אז שהוא צריך להגיש לשלטונות המס מסמך מסודר. חתמתי על הסכם המכר לבקשת דבוש ולא זכורים לי הסכומים הכתובים בו, שאם הייתי רואה אותם, לא הייתי חותם על אותו הסכם" (סעיף 17).

36.גם הנתבע העיד בחקירתו הנגדית כי כוונת הצדדים האמיתית הייתה להעביר את התמורה לעסקה באמצעות קושאנים, ולטענתו גם בדרך של נשיאה בעלויות פינוי השוכרים. הנתבע העיד אודות עריכת שני ההסכמים כך: "סיכום והסכם, אני לוקח את זה בהבנה שלי של הדברים, משהו כמו בזכרון דברים על המהות של הסיכום בינינו של הפעולה, קניית החנות מול קושנים, מול הפרש הכספים שאני צריך לשלם ולהמשיך בכדי להוציא את הסוחרים שם... זה הסיכום של הדברים ומפה סיכמנו בינינו שהולכים לעשות חוזה, שתוכל להגיש אותו לרשויות המס, חוזה בצורה מסודרת" (עמ' 28 לתמלול פרוט' מיום 3.7.2025 ש' 19- 24).

37.נוכח כל האמור, ומשלא היה בכוונת הצדדים לפעול בהתאם להסכם השני בעניין המרכזי של תשלום התמורה, וההסכם נועד למעשה אך לצורך מצג כלפי הרשויות, מצאתי כי ההסכם השני הוא חוזה למראית עין ועל כן הוא בטל.

ההסכם בין הנתבע לחברת סער

38.ביום 11.6.2020 הנתבע חתם על הסכם עם חברת סער למכירת החנות באילת.

האם יש בכך כדי למנוע את השבת החנות לידי התובעים?

בשעה שחברת סער התקשרה בהסכם מכר עם הנתבע, העברת הזכויות בחנות ע"ש הנתבע טרם בוצעה. הנכס היה רשום ע"ש התובע ולטובת הנתבע הייתה רשומה הערת אזהרה.

לאחר שהזכויות בחנות נרשמו ע"ש הנתבע נרשמה הערת אזהרה לטובת חברת סער, אך עד היום החנות אינה רשומה על שמה.

בנסיבות העניין, לא קמה לחברת סער הגנה של "תקנת השוק" ואין בהתקשרות בין הנתבע לבין חברת סער כדי לגבור על חובת הנתבע להשיב את הזכויות בחנות לתובע.

39.סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, שכותרתו "רכישה בתום לב", מורה כך:

"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".

תנאי מהותי להחלת תקנת השוק במקרקעין הוא השלמת העסקה ברישום בפנקסי המקרקעין. אם נרשמה רק הערת אזהרה לטובת הרוכש, אין די בכך כדי לזכות את הרוכש בהגנה (ע"א 8947/18 ליבמן נ' אס.אר.אקורד בע"מ (ניתן ביום 4.3.2020); ע"א 3086/22 פרץ סבן נ' סם אייסוי (ניתן ביום 17.10.2023); ע"א 7261/15 מרואן מועדי נ' סמעאן ג'ורג' שוקחה (ניתן ביום 5.9.2018)).

בנוסף, לצורך הגנת תקנת השוק נדרש הרוכש לתום לב מתמשך, עד למועד רישום הזכות במרשם המקרקעין על שמו (ע"א 767/11 ג'הנשה להיגי נ' יצחק עזורי (ניתן ביום 27.8.2013), פסקה 15 לפסק דינה של כב' השופטת (כתוארה אז) א' חיות, והאסמכתאות שם).

40.רוכש מקרקעין ממוכר שלזכותו רשומה הערת אזהרה בלבד, אינו נהנה באופן אוטומטי מהגנת תקנת השוק, במיוחד אם הסכם המכר בין הבעלים הרשום למוכר בוטל. כדי לזכות בהגנה זו, על הרוכש להוכיח כי בדק ובחן כראוי את העסקה בין הבעלים הרשום לבין המוכר-בעל הערת האזהרה (ע"א 624/13 אסתר מורדכיוב נ' שלמה מינץ (ניתן ביום 4.8.2014). מדובר בדרישה אובייקטיבית, כאשר תוכן הבדיקות הנחוצות נקבע על פי הנסיבות המשתנות בין מקרה למקרה, בין עסקה לעסקה, ובשים לב לשאלה האם מדובר ב"מכר תכוף" לעסקת המכר הראשונה.

41.במקרה דנן, הנתבע וחברת סער חתמו על הסכם ביום 11.6.2020, לפיו הנתבע ימכור לחברת סער את הנכס, תמורת 1,240,000 ₪.

במועד חתימת ההסכם בין הנתבעים, זכותו של המוכר-הנתבע לא הייתה רשומה במרשם המקרקעין. לטובתו הייתה רק הערת אזהרה מיום 18.3.2019. תשלום מס השבח בגין המכר הקודם שולם רק ביום חתימת ההסכם בין הנתבע לחברת סער. קרי המדובר ב"מכר תכוף" שבוצע בטרם הושלם רישום העסקה הקודמת.

יצוין כי כחודשיים לאחר מכן, ביום 23.8.2020, נרשמו הזכויות בחנות ע"ש הנתבע, ונרשמה הערת אזהרה לטובת סער, אך הזכויות לא הועברו על שמה ומכאן שהעסקה עימה לא הושלמה ברישום.

מאמר מוסגר יוער כי ביום 22.11.2020 נרשמה במרשם המקרקעין הגבלה על העברת הנכס מכוח צו מניעה מיום 16.11.2020 (41602-11-20, חילוט במסגרת הליך פלילי שמתנהל כנגד הנתבע).

די בכך כדי לשלול מחברת סער את ההגנה של תקנת השוק, ומכאן שאין מניעה להורות על השבת הרישום ע"ש התובע.

42.בבחינת למעלה מן הצורך, ספק אם חברת סער עומדת בדרישת תום הלב האובייקטיבי ובדרישה לערוך בדיקה ראויה של עסקת היסוד בין הבעלים הרשום למוכר. אמנם, חברת סער קיבלה אישור חתום על ידי התובע, על כך שקיבל את מלוא התמורה מהנתבע בגין הסכם המכר מיום 14.3.2019. האישור נחתם לבקשת בא כוחה של חברת סער, במועד הסמוך לחתימת ההסכם בין חברת סער לנתבע, (ר' עדות מנהלה של חברת סער, מר יורם מועלם, בעמ' 76 לתמלול הפרוטוקול מיום 3.7.2025 ש' 29). מדובר באישור לאקוני, ללא סכומים וללא תאריכים, וספק אם הדבר תואם את המקובל והמצופה בנסיבות מעין אלה.

43.גם ההתנהלות בין הנתבע לחברת סער אינה תואמת את המקובל.

ביום 16.6.2020, חמישה ימים לאחר החתימה על ההסכם, העבירה חברת סער לנתבע שני שיקים על סך 220,000 ₪ כל אחד, מבלי שיש לטובתה הערת אזהרה ומבלי ששיקים אלו הופקדו בנאמנות אצל ב"כ הצדדים עד רישום הערת אזהרה, וזאת בניגוד לקבוע בסעיף 9 להסכם בין הנתבע לחברת סער.

גם התשלומים האחרים לא שולמו בהתאם להוראות ההסכם, כאשר מרבית התמורה (700,000 ₪) כלל לא שולמה לנתבע אלא לרעייתו, והיא לא הופקדה בנאמנות למרות שלא היה בידי הנתבע להציג נסח נקי (נוכח צו המניעה מיום 16.11.2020) וזאת בניגוד לסעיף 10 להסכם).

בעדותו, נשאל על כך מר מועלם וכך הוא העיד:

"ש: אז בוא תסביר לנו איך אתה משלם מעל חצי מיליון שקל בלי שיש לך הערת אזהרה?

ת: בעצתו של ערן סגל, שהוא העו"ד שייצג אותי בעסקה ובגלל שהייתי רגוע בתוך העסקה כי הבנתי שישנה בעייתיות עם הרישום, החלטתי לשלם.

...

אני הבנתי שישנו עיכוב בגלל הנושא של תשלום מס הרכישה ושזה יבוא בעקבות זה בפרק זמן קצר ביותר וסמכתי על... בהמלצתו של ערן סגל ועם הביטחון שהיה לי בתוך העסקה, החלטתי להתקדם" (עמ' 79 ש' 16- 30).

מר מועלם העיד כי הוא לא דרש פיצוי מהנתבע, חרף העובדה שהחזקה בחנות נמסרה לו באיחור של כשנה וחצי מהמועד החוזי, וזאת כי "צריך להיות גם בן אדם, אני ראיתי את הבעייתיות שנוצרה, ראיתי את התהליך שהוא פנה לתוך בית המשפט בדרישה של לפנות את השוכר הבעייתי ביותר הזה..." (עמ' 80 ש' 37- 38).

בהמשך העיד אודות תשלום מלוא התמורה, למרות צו המניעה הקיים על הנכס, באומרו: "אני משלם את מלוא התמורה כי א', אני יודע שהבעיה תיפתר. דבר שני, רציתי לקבל את כל ההכנסות שישנן שם משכירות החנויות" (עמ' 82 ש' 37-38). מר מועלם העריך כי הבעיה תיפתר תוך שנתיים (עמ' 83 ש' 9), והעיד כי אם הנכס יחולט, עורכי הדין יצטרכו "לעזור לו" וכי הוא מאמין שהנתבע "יצא מהסיפור הזה והנכס ישוחרר" (עמ' 83 ש' 16-20). ההתנהלות בין הנתבע לבין חברת סער מצביעים על קרבה והתחשבות מיוחדת ביניהם, שאינה מקובלת ביחסים מסחריים רגילים, תוך ויתור מצד חברת סער על הגנות חוזיות וקנייניות.

44.על יסוד כל האמור, לא מצאתי כי לחברת סער עומדת הגנה של תקנת השוק וכי ההסכם עימה מונע השבת הנכס באילת לידי התובע.

סוף דבר – התביעה מתקבלת.

מובהר כי ההסכמים מיום 1.3.2019 ומיום 14.3.2019 בטלים ומבוטלים.

הזכויות בחנות יושבו לתובע והחנות תירשם על שמו במרשם המקרקעין (חרף צו המניעה שנרשם על זכויות הנתבע בחנות, משזכויות אלה מבוטלות).

המשכון שנרשם ביום 13.3.2019 לטובת התובע וגב' פלונית – מבוטל.  

הנתבע 1 ישלם לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 30,000 ₪.

הנתבעת 2 תשלם לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 20,000 ₪.

המזכירות תסגור את התיק.

ניתנה היום, כ"ו אייר תשפ"ו, 13 מאי 2026, בהעדר הצדדים.