ת"א 14485-11-12 ישרזדה נ' לופסקו ואח'

1.האם רכש התובע מהנתבעים 1-2 חלק מנכס שנמכר קודם לכן לנתבעים 4-5? האם יש לבטל את ההסכם ולהשיב התמורה לתובע בצירוף פיצויים בגין נזקיו או שמא זכויות התובע בחלק מהנכס עדיפות על פני זכויות הנתבעים 4-5 ויש לסלק ידם מהחלק האמור?

רקע וטענות הצדדים

2.בפינת הרחובות הגבורה והנשיא באשקלון שכן מבנה ישן בן שתי קומות הידוע כ"בניין פאר". השטח עליו נבנה המבנה היה שייך לעיריית אשקלון אשר מכרה אותו בשנת 1966 לחברת פאר אשקלון בע"מ, הנתבעת 3 (להלן: חברת פאר), אשר הנתבעים 1-2 הינם בעלי מניותיה. השטח עליו נבנה המבנה היה ידוע כחלק מחלקה 53 בגוש 1942. השטח המקורי כלול היום, לאחר שינוי גבולות, במגרש גדול יותר המהווה את חלקה 197 בגוש 1931. רישום הזכויות במבנה נוהל בעיריית אשקלון.

ביום 28.7.09 נערך הסכם מכר בין חברת פאר, באמצעות הנתבעים 1-2, לבין הנתבעת 5 (להלן: ארלט) אשר הנתבע 4 הוא מנהלה ובעליה (להלן: הסכם ארלט). בהסכם מכרה חברת פאר את מלוא זכויותיה במבנה אשר הוגדר בהסכם: "אולם, מבואה ומרתף שהכניסה אליו הינה מתוך המבואה".

מהמכר הוחרג: "חלק מהמרתף בשטח כ- 21 מ"ר שהכניסה אליו הינה מחוץ לאולם". צויין כי אישור זכויות מעיריית אשקלון מצורף להסכם (אישור זה לא הוצג כראיה בתיק על ידי מי מהצדדים). לאחר רכישת הנכס לא פעלה ארלט במקום עד לאירועים שיפורטו להלן.

ביום 17.10.11 נערך ההסכם מושא התובענה בין הנתבעים 1-2 לתובע (להלן: ההסכם). הנתבעים 1-2 הצהירו כי הינם המחזיקים ומי שזכאים מכח צו ירושת לופסקו פרלה ז"ל (אמם המנוחה של הנתבעים 1-2) להירשם כבעלי זכויות בחנות מס' 2 בשטח של כ- 32 מ"ר (ההסכם מזכיר אישור זכויות מטעם עיריית אשקלון מיום 9.10.11 שאף הוא לא הוגש כראיה). למרות שההסכם מתייחס לגוש 1931 חלקה 195 , אינו מפנה לתשריט ולא מתאר, מעבר לאמור לעיל, את הממכר, אין מחלוקת כי מתייחס לנכס המצוי מתחת לנכס שנמכר לארלט והגובל בשטח שנמכר לה במרתף הבניין.

על פי ההסכם נמכרה חנות בשטח של 32 מ"ר. מתשריט קומת המרתף מתיק הבניין ההיסטורי (נ/1), אשר לטענת התובע הוצג לו במועד עריכת ההסכם, עולה כי הנכס מחולק בפועל לשני חלקים. חדר עיקרי בגודל של כ- 22 מ"ר ומאונך לו חדרון הכולל שירותים בגודל של כ- 9 מ"ר. המחלוקת נוגעת לשטח האמור בגודל של כ- 9 מ"ר(אשר יכונה להלן: השטח השנוי במחלוקת או שירותים).

הנכס מצוי במפלס המרתף של הבניין בצידו הצפוני, העורפי לכניסה הראשית למבנה. לחדר העיקרי דלת יציאה לחצר בעורף המבנה, לכיוון צפון, ובתשריט מכונה הוא "דפוס פאר". בין החדר העיקרי לשירותים ישנו מעבר בתשריט. ממזרח לחדר העיקרי ישנו חדר נוסף / מחסן בגודל של כ- 13.5 מ"ר ובו דלת יציאה לחצר בעורף המבנה. נטען כי בעבר היתה בו מעלית משא לתוך אולם האירועים שפעל בקומה הראשונה. חדר השירותים חוצץ בפועל בין החדר הנ"ל בגודל של כ- 13.5 מ"ר לבין המקלט. כל החלקים הנ"ל המצויים מתחת לאולם מכונים בתשריט "מרתף" ויתרת הקומה מוגדרת כמקלט. המקלט אינו חלק מהנושאים הנדונים.

מהאמור לעיל עולה לכאורה כי חדר השירותים נמכר פעמיים, תחילה לארלט שכן מהמכר הוחרג מהמרתף שטח של "כ- 21 מ"ר". לאחר מכן נמכר חדר השירותים לתובע שכן באותו מרתף, ממנו הוחרגו 21 מ"ר בלבד מהעסקה הקודמת, נמכר שטח של 32 מ"ר לתובע.

להשלמת הרקע העובדתי, אשר משתנה תוך כדי ניהול ההליך, יובהר כי ביום 30.5.13 רכשה ארלט מעיריית אשקלון את יתרת הזכויות במגרש החדש. ביום 31.7.13 מכרה ארלט את מלוא זכויותיה לד.י.דוידי השקעות בנדל"ן בע"מ, אשר פועלת מכח היתרי בניה שהוצאו על שם ארלט, לבניית מבנה בן שש קומות, על המבנה הישן תוך חיזוקו ובנייה חדשה מעליו. למרות מכירת זכויותיה, ארלט לקחה על עצמה להמשיך את ניהול ההליך. בגין עבודות הבניה ניתן צו מניעה זמני שבירורו התייתר נוכח מציאת פתרון הנדסי חלופי.