ת"א 14326-02-13 בני אור אחזקות בע"מ נ' בן ציון ואח'

פתח דברים

1.התובעת מכרה לכל אחד משלושת הנתבעים זכויות לבעלות במגרש לבנייה והתחייבה לתת להם שירותי בנייה, כך שעל כל מגרש ייבנה על ידה בית אחד. התובעת לא מלאה את חלקה בהסכם; נטען על ידה כי העירייה לא ביצעה את הפיתוח של האתר (שכלל מגרשים נוספים) וכי לא ניתן היה לקבל היתרי בניה אלא לאחר סיום הפיתוח הסביבתי, שהיה על העירייה לבצע. כ-17 שנים לאחר חתימת זכרון הדברים, תבעה התובעת לבטל אותו בטענות שונות ובעיקר מכיוון שעלות הבניה של הבתים עלתה עשרות מונים לעומת הסכום ששולם לה עבור שירותי הבניה. המחלוקת העיקרית בתיק זה היא, אם זכאית התובעת להצהרה על בטלות ההסכם ומהן התוצאות המתחייבות מהביטול.

רקע עובדתי

2.התובעת היא חברה בע"מ שרכשה זכויות להרשם כבעלים של חלק מהמקרקעין הידועים כגוש 10572 חלקה 181 (מספר ישן -243) (להלן – "המקרקעין") אותם רכשה מאחר ועדיין לא נרשמה כבעלים שלהם. המקרקעין עמדו להיות מחולקים למגרשים לבניה, כנראה של בתים צמודי קרקע, ועמדה לקום עליהם שכונה חדשה באזור גבעת אולגה, שכונתה "קיסר ים". בעליה ומנהלה של התובעת ו"הרוח החיה" בכל הפרשה נשוא תיק זה ובניהולו של התיק, היה מר משה אור (להלן "משה").

3.ביום 8/12/94 חתמה התובעת על זכרון דברים עם הנתבעים (להלן "זכה"ד) שהיה מפורט וכלל את כל הפרטים הדרושים לעסקה, כמוהו כהסכם, ואף הצדדים התייחסו אליו כאל הסכם ולא ערכו הסכם נוסף אחריו. עיקריו של זכה"ד היו כדלקמן: התובעת מכרה את הזכויות לבעלות במגרשים 94, 114 ו-33 (להלן ה"המגרשים") לנתבעים – כל אחד מהמגרשים לאחד המשיבים. גודל כל מגרש היה כ-250 מ"ר, והתובעת התחייבה לרשום את הבעלות על שם הנתבעים תוך 12 חודשים מיום החתימה על זכה"ד. עוד נטלה התובעת על עצמה לבנות על כל מגרש בית מגורים שלא יקטן מ-140 מ"ר, בהתאם למפרט טכני שלא יפחת בטיבו ממפרט 113 של משרד השיכון לגבי בתים בגודל דומה. התמורה נקבעה ל-375,000$ לכל המגרשים (125,000$ לכל מגרש+בית). השווי של שירותי הבנייה בזכה"ד היו 62,500$ מתוך הסכום הכולל, דהיינו התמורה הייתה 62,500$ עבור המגרש ואותו הסכום עבור בניית הבית. סוכם כי התמורה במלואה תופקד במעמד החתימה על ההסכם בידיו הנאמנות של בא כוחם של הנתבעים, עו"ד עמוס בנצור, ותשולם לתובעת במועדים שצויינו בזכה"ד, כאשר תשלום התמורה יושלם עם רישום המגרשים על שם הנתבעים.

4.כבטוחה לקיום התחייבויותיה, שיעבדה התובעת שלושה מגרשים נוספים מהמקרקעין (להלן "המגרשים המשועבדים") שמספריהם 24, 42, 44. התנאים להסרת השיעבודים היו השלמת הרישום של המגרשים על שם הנתבעים והשלמת הבניה של הבתים, או לחילופין – הפקדת ערבות בסכום של 62,500$, שכאמור היה הסכום המוערך לעלות הבניה של כל בית ובית. יצויין כי בזכרון הדברים נרשם כי בשל מצבה הכלכלי הקשה של התובעת, המחיר עבור רכישת הזכויות על פי ההסכם הוא נמוך ממחיר השוק, וכי שעבוד המגרשים יבוא במקום בטוחות על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974.

5.עוד חשוב לציין את התחייבויות התובעת באשר להיתר הבניה והמועדים לסיום הבנייה; היא התחייבה להוציא היתר בנייה עד תום שישה חודשים מיום החתימה על זכה"ד; כי הבניה תחל לא אחרי תום שישה חודשים נוספים ותסתיים עד תום 28 חודשים מיום החתימה ושהמגרשים יירשמו על שם הנתבעים תוך 12 חודשים ממועד החתימה.

6.נקבע בסעיף 1ד לזכה"ד, שאם לא תוכל התובעת לקיים חיובים על פיו "עקב נסיבות שאינן בשליטתו ועקב נסיבות אלה בלבד יידחו עד למועד הסרת המניעה הנ"ל ובלבד שהמוכר עשה כמיטב יכולתו להסרת המניעה או סיבת האיחור".

7.הנתבעים הפקידו את מלוא התמורה בידיו של עו"ד בנצור. על המגרשים והמגרשים המשועבדים נרשמו הערות אזהרה לטובת הנתבעים, ואז העביר עו"ד בנצור לידי התובעת סכום בשקלים שהיה שווה ל-279,692$.

8.עיריית חדרה לא הסדירה את נושא הפיתוח, בשל סכסוך שהיה לה עם הקבלן המבצע מטעמה את עבודות הפיתוח באתר. הוגשה נגדה עתירה מנהלית על ידי בעלי מגרשים אחרים לאלצה להתחיל בפיתוח. בפסק דין בעת"מ (מח' חי') 1290/03 ג.א.ש. השרון השקעות ובניין בע"מ ואח' נ' עיריית חדרה ואח' (מ-10/6/04 פורסם בנבו) הורה בית המשפט לעיריה להתחיל בפיתוח תוך זמן סביר לאחר מועד פסק הדין. לטענת התובעת, המניעה הקשורה באי ביצוע עבודות הפיתוח על ידי העירייה, הוסרה בשנת 2007, כ-13 שנים לאחר ההתקשרות בזכרון הדברים, ואילו לגירסת הנתבעים, בהתעלם מהשאלה אם התובעת עשתה כל שניתן על מנת לקבל את היתרי הבניה, ניתן היה לפעול להוצאתם כבר בשנת 2005.

9.הנתבעים הגישו נגד התובעת תביעה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב, בת"א 2448/98 אלעזר בן ציוון ואחק נ' בני אור אחזקות ומשה אור (ניתן ב-8/12/98, להלן "ת"א 2448/98") ותבעו לחייב את התובעת ואת משה מנהלה לבצע את חיוביהם על פי זכה"ד, לשלם להם את הפיצויים הכלולים בזכרון הדברים ולממש את השעבודים. בפסק הדין מיום 8/12/98 בתיק זה, ועל פיו נפסק לנתבעים סכום של 274,995 ₪, וזאת עבור הפיצויים המוסכמים מראש בזכה"ד בסכום השווה בשקלים ל-25,000$ לכל אחד מהנתבעים, ועל פי ערכו בשקלים במועד מתן פסק הדין (והיום הוא עומד על כ-600,000 ₪) וכן ניתן צו "לאכיפת השיעבודים" לטובת הנתבעים.