ת"א 14179-03-13 מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל נ' מור ואח'

בהתאם לחוק מקרקעי ישראל, תש"ך – 1960, מנהלת התובעת את המקרקעין הידועים כנחלה 51 במשבצת מושב שדות מיכה (גוש 5080 חלק מחלקה 1. להלן – "הנחלה"). הנתבעים 3 ו-4 רכשו את הזכויות בנחלה ביום 12/12/95, ובמועד לא ידוע לאחר מכן עברה לגור בנחלה ביתם יחד עם בעלה (הנתבעים 2-1). לנוכח הסכמות אליהן הגיעו הצדדים במהלך ההליך, כפי שיפורטו להלן, התברר כי הנתבעים 2-1 בנו בנחלה מבנים ללא היתר, פלשו לשטחים הגובלים בה ואף עשו בנחלה שימוש מסחרי חורג. היקפי הבניה, הפלישה והשימוש החורג גדולים; תחילה, במקום בית בשטח של כ-81 מ"ר שהיה בנחלה בנו הנתבעים, ללא היתר וללא רשות התובעת, בית מפואר בן שתי קומות בשטח של כ-297 מ"ר (ראו – סעיף 4 לתצהיר מפקח הבניה משה וולנוביץ). בנוסף לכך בנו הנתבעים 2-1 בריכת שחיה בשטח של 90 מ"ר, משטח מרוצף בשטח של 170 מ"ר, מרפסת בשטח של 11 מ"ר, מבנה מלוחות איסכורית ורצפת בטון בשטח של 60 מ"ר, ארבעה תאי שירותים בשטח של 12 מ"ר, פרגולה בשטח של 35 מ"ר, משטח בטון בשטח של 100 מ"ר, מבנה עץ לאחסון משאבת הבריכה בשטח של 6 מ"ר, ג'קוזי בחיפוי גג עץ בשטח של 9 מ"ר, דק עץ בשטח של 40 מ"ר, עמודי בטון וקשתות בטון באורך של 7 מ', וגדר בטון ושערי ברזל באורך של 200 מ'. מאוחר יותר בנו הנתבעים 2-1 במקרקעין המצויים מחוץ לנחלתם עוד שתי גדרות בטון בחיפוי אבן באורך של 40 מ' ו-120 מ'. הנתבעים 2-1 לא הסתפקו בבניית כל האמור לעיל ובהמשך הם הוסיפו ובנו גם מבנה עץ בשטח של 50 מ"ר, והחלו לצקת בשטח חקלאי משטח בטון בשטח של 200 מ"ר (ראו – סעיפים 7 ו-9 לתצהיר מפקח הבניה משה וולנוביץ). בנוסף לבניה ולפלישה המתוארות לעיל, השכירו הנתבעים 2-1 את המבנים והמקרקעין שסביבם לאירועים תחת המותג: "הטירה בשדות מיכה" (ראו – נספח א' לתצהירו של המפקח מטעם התובעת – אפי שלמה). אין חולק כי שימוש זה הוא שימוש חורג.

בגין כל האמור הוגש נגד הנתבעים 2-1 כתב אישום בתיק תו"ח 41085-03-13, אשר הסתיים בהרשעתם ובגזר דין המורה להם, בין היתר, להרוס את שבנו. כמו כן הוגש נגד הנתבעים כתב אישום בבית המשפט המחוזי בגין עבירות מס הקשורות בהפעלת העסק בנחלה, וכן בגין עבירות סחיטה ואיומים שאינן מענייננו.

בנוסף, ובמקביל להליכים הפליליים, הגישה התובעת את התביעה שלפניי, בגדרה היא עותרת להריסת מה שבנו הנתבעים 2-1, לסילוק ידם של הנתבעים מכל הנחלה ומהשטחים אליהם הם פלשו, ולתשלום דמי שימוש ראויים בסך של 503,2424 ₪. דמי השימוש חושבו לפי 5% מערך הקרקע למגורים בשנים 2009-2006, ולפי 5% מערך הקרקע לשימוש עסקי, כולל "מרווח יזמות", בשנים 2013-2010.

ההליכים

במהלך ההתדיינות לפניי נמחקה התביעה נגד הנתבע 3 אשר הלך לעולמו. כמו כן, ניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה אליו הגיעו התובעת והנתבעת 5 – אגודה שיתופית שדות מיכה – שכנגדה הועלתה בכתב התביעה טענה לפיה היא פעלה שלא כדין בכך שאפשרה את פעולות הנתבעים 4-1. אף לגבי הנתבעים 3-1 הושג הסדר, לפיו הם הסכימו כי יינתן נגדם צו הריסה כמבוקש בכתב התביעה, צו לפינוי מהשטחים הפלושים כמבוקש בכתב התביעה, וצו האוסר על שימוש חורג במקרקעין. בתמורה הסכימה התובעת לוותר על הסעד של ביטול ההסכם ופינוי הנחלה כולה, זאת בכפוף להצהרת הנתבעים 2-1 לפיה אין להם כל זכות בנחלה, ולא תהיה להם כזו כל עוד לא יועברו הזכויות לידיהם כדין ובהסכמת התובעת, וכן בכפוף להצהרת הנתבעת 3 לפיה ברור לה כי תנאי לזכויותיה בנחלה הוא מגוריה בפועל בנחלה. לאור כל האמור הוסכם כי השאלות היחידות שבהן יתבקש בית המשפט להכריע במסגרת פסק הדין הן שלוש: גובה דמי השימוש שדורשת התובעת, בקשתם של הנתבעים לחלק את דמי השימוש לתשלומים, ובקשתם לדחיית צו ההריסה.

להלן אדון תחילה בסוגיית דמי השימוש ולאחר מכן בשתי הסוגיות הנותרות.

דמי השימוש – חוות דעת השמאי

מטעם התובעת הוגשה חוות דעת של השמאי גיורא אנגלהרט. הנתבעים לא הגישו חוות דעת מטעם והסתפקו בחקירת השמאי. בחוות דעתו מציין השמאי כי הוא התבקש לשום את ערך הקרקע של הנחלה למגורים בשנים 2009-2006 (להלן – "תקופת המגורים"), ואת ערך הקרקע לשימוש עסקי בשנים 2013-2010 (להלן – "התקופה העסקית"), לרבות מרווח היזמות הקיים כתוצאה מפעילות זו. בחקירתו הנגדית התבקש השמאי להסביר את מהותו של המושג "מרווח יזמות" ומתשובתו עולה כי זהו הפער הכספי בין שווי הנכס במצבו בעת השומה – היינו קרקע עם מבנה לשימוש עסקי שבנוי עליה – לבין מחיר הקרקע הפנויה בתוספת עלות הבניה. כפי שיוסבר גם בהמשך, מרווח היזמות הוא אותו מרכיב רווח שמצפה לקבל המוכר בגין התעסקותו בהפיכת הקרקע הפנויה לקרקע שבנוי עליה מבנה.