ת"א 13955-08-10 הקדש ר' ישראל בן אליעזר כרמלוביץ נ' אגודת בית הכנסת קהל חסידים

התובע הוא בעליו של המבנה הידוע כגוש 30035 חלקה 40 ברח' יואל סלומון 13, ירושלים. בקומה התחתונה של המבנה (להלן: "הנכס") פועל מזה עשרות רבות של שנים בית הכנסת "קהל חסידים". הנתבעת היא אגודה עות'מנית שהוקמה במטרה להפעיל את בית הכנסת. התביעה היא לפינוי הנתבעת מהנכס ולחילופין מחלקו, לתשלום דמי שכירות וכן להשבת המצב בנכס לקדמותו.

הנכס מורכב משלושה חדרים (סומנו 3-1 בתשריט שצורף כנספח 4 לתצהיר דני דינוביץ, ובהתאם לכך יכונו בהמשך חדרים 1, 2 ו-3), חצר, מחסן ושירותים.

בכתב התביעה המתוקן נטען כי על פי פסק דין שניתן ביום 27.3.67 בעניינם של הצדדים על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים (ע"א (מחוזי י-ם) 64/66 בית הכנסת "קהל חסידים" נ' רייכלין), הוכרזה הנתבעת כבעלת זכויות דיירות מוגנת ביחס לחדרים 1 ו-2, וכבת רשות במשותף ביחס לחצר ולשירותים ולמחסן שהיו מצויים בחצר, ואילו ביחס לחדר השלישי נקבע כי לנתבעת אין כל זכות, וכי הזכות להחזיק בו ולהשתמש בו היא לתובע בלבד.

נטען כי מזה למעלה מ-40 שנה שהנתבעת אינה משלמת את דמי השכירות המוגנים ביחס לחלקו ה"מוגן" של הנכס, וכי מזה שנים שהיא עושה שימוש שלא כדין בחדר 3, בו אין לה כל זכויות, וזאת מבלי לשלם לתובע דמי שכירות ראויים. עוד נטען כי במועד לא ידוע ביצעו הנתבעת או מי מטעמה שינויים מהותיים בנכס ללא רשות, ובין היתר שברו את הקיר שהיה בעבר בין חדר 2 לחדר 3 והפכו אותם לחלל אחד, וכן בנו מחסן ושירותים נוספים בחצר.

הסעדים שנתבעו הם סילוק ידה של הנתבעת מחדר 3 וחיובה בתשלום דמי שכירות ראויים בגין השימוש בו בסך של 70,000 ₪; השבת המצב בחדר 3 לקדמותו על ידי הקמה מחדש של הקיר המפריד בינו לבין חדר 2; פינוי חלקיו המוגנים של הנכס עקב הפרה יסודית של הסכם השכירות, הן בביצוע שינויים מהותיים בנכס ללא רשות והן באי תשלום דמי שכירות, מכוח הוראות סעיפים קטנים 131(1), (2) ו-(3) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, ולחילופין – פיצוי התובע בגין הפרת ההסכם; השבת המצב בחצר הנכס לקדמותו על ידי הריסת המחסן והשירותים שנבנו ללא אישור התובע וללא היתר בנייה; צו מניעה האוסר על הנתבעת להיכנס או לעשות שימוש בכל חלק של הנכס לגביו יינתן צו פינוי.

בכתב הגנתה טענה הנתבעת כי בית הכנסת קיים בנכס למעלה מ-50 שנה בהסכמת בעל הבית דאז וכל בעלי הבית לאחר מכן. לבית הכנסת אין חברים קבועים והוא משרת אנשים המזדמנים למרכז העיר, בעיקר לתפילת מנחה ומעריב בימי החול. אגודת בית הכנסת הוקמה כמוסד שלא לעשיית רווח ובעלי הבית הכירו בכך וראו בו מוסד של קדושה המקיים את משאלת בעל הבית הראשון. בנסיבות אלה התביעה לפינוי הנתבעת מהמקום נוגדת את אופי היחסים בין בעל הבית לשוכר, מטרת השכירות וההסכמות בין הצדדים.

עוד לטענת הנתבעת, היא מעולם לא התנגדה לשלם דמי שכירות, אך מזה שנים רבות לא היה ידוע למי יש לשלם והאם בעלי הבית אמנם דורשים לקבלם. בשנות ה-60 ניסתה הנתבעת לשלם דמי שכירות לנציג בעל הבית אך הוא סירב לקבלם בטענה שבעלי הבית אינם רוצים לקבל דמי שכירות מבית כנסת. במשך 17 שנה לפחות, משנת 1990 עד 2007, אף אחד לא פנה לנתבעת בדרישה לשלם דמי שכירות, ונראה כי גם בשנות ה-70 וה-80 לא נדרש בית הכנסת לשלם דמי שכירות, ורק בשנים האחרונות החל נציג התובע לדרוש דמי שכירות, וגם זאת ללא פנייה מסודרת בכתב ומבלי שהובהר לפי איזה בסיס נקבע סכום דמי השכירות שנדרש.

הנתבעת הוסיפה והצהירה כי היא מעוניינת להגיע להסדר סביר עם בעלי הבית לתשלום הפרשי דמי שכירות למשך כל התקופה בה לא שולמו, אך בתנאי שהתובע יבקש סכומים המשקפים את המציאות לפיה לא דרשו לקבל דמי שכירות במשך עשרות שנים וגם לא דרשו העלאות. עוד הצהירה הנתבעת כי תסכים כי בית הדין לשכירות יקבע את שיעור דמי השכירות שיש לשלם, תוך שמירת זכותה לטעון התיישנות לגבי דמי שכירות לתקופה שלפני אוגוסט 2003.

הנתבעת ציינה כי כפי שעולה מפסק דינו של בית המשפט המחוזי, דמי השכירות האחרונים היו בשיעור של 18.45 לירות לחודש, בשנת 1967, ולפי מיטב ידיעתה לא נשלחה מאז דרישה להעלות את דמי השכירות. עם פתיחת ההליך אף הפקידה הנתבעת בקופת בית המשפט סך של 100 ₪ המהווה, לטענתה, דמי שכירות ליותר מ-500 שנה.

בכתב ההגנה חלקה הנתבעת גם על הטענה כי אין לה זכויות ביחס לחדר 3, וטענה כי עשתה שימוש בחדר השלישי בידיעה ובהסכמה של התובע, ועובדה היא שגם לאחר פסקי הדין שניתנו בשנות ה-60' עשתה שימוש מלא בחדר ואף אחד לא מנע את השימוש. במשך כל השנים שחלפו מאז פסק דינו של בית המשפט המחוזי התובע לא פנה אל הנתבעת בכל דרישה או טענה בקשר לחדר השלישי ולא ביקש את פינויו או כל סעד אחר, וגם לא ביקש לברר למה הנתבעת ממשיכה להחזיק בחדר.

לטענה בנוגע לשינויים בנכס השיבה הנתבעת כי אמנם בוצעו שינויים בנכס, לרבות הפיכת חדרים 2 ו-3 לחדר אחד, אולם זאת לפני 35 שנה לפחות. לא ידוע לנציגי הנתבעת אם הדבר נעשה בהסכמה מפורשת של התובע אך ברור שלא נעשה בחשאי או במחטף. לא נעשה שינוי במבנה במשך 35 שנה לפחות והתובע מעולם לא בא בדרישה כלשהי להחזיר את המצב לקדמותו. שתיקה זו מעידה שהתובע הסכים או השלים עם השינויים שבוצעו ויש לדחות את התביעה בעילה זו מחמת שיהוי, השתק, ויתור או הסכמה וכן מחמת התיישנות.

לחילופין עתרה הנתבעת לסעד מן הצדק.

התביעה הוגשה באמצעות צבי רכלין, כנאמן על ההקדש. בעקבות טענת הנתבעת כי מינויו של צבי רכלין כנאמן על ידי בית הדין הרבני האזורי נעשה ללא סמכות, טענה שהתקבלה בהחלטתי מיום 26.1.14, התנהל הליך למינויו של נאמן בבית המשפט המחוזי ובהחלטת כב' השופט דראל מיום 29.10.14 מונה דני דינוביץ לנאמן ההקדש.