ת"א 13791-09-13 כהן זרגרי ואח' נ' ניסן ואח'

תביעה זו הוגשה על ידי רוכשי דירת מגורים, לאחר שהתברר להם כי הדירה שרכשו סובלת מליקויים חמורים. התביעה מופנית הן כלפי המוכרים, אשר לטענתם הטעו אותם ביודעין והסתירו מהם את דבר הלקויים, והן כלפי הרשות המקומית, אשר לטענתם התרשלה בגילוי המידע המצוי בידה ערב רכישת הדירה. 

תמצית טענות הצדדים

1. התובעים, בני הזוג זרגרי (להלן: "זרגרי") רכשו דירת מגורים ברח' החרמון 12 בחולון (להלן: "הדירה") מאת הנתבעים 1 ו-2 בני הזוג ניסן (להלן: "ניסן"), תמורת סך של 840,000 ₪. ניסן מצידם רכשו את הדירה אך שנה קודם לכן מאת צד ג'1-2 גב' פלורה רוזנשיין ובנה אשר (להלן: "רוזנשיין") בתמורה לסך של 605,000 ₪ ושיפצו אותה בהשקעה של כ-70,000 ₪. מדובר בדירה בת 3 חדרים בקומה שלישית בבניין בן 4 קומות, המהווה חלק ממבנה טורי הכולל 3 בניינים מחוברים. במסגרת הסכם המכר הצהירו ניסן כי אין בדירה פגם נסתר. זרגרי מצדם הצהירו כי ראו את הדירה ובדקו אותה, כי הם קונים את הדירה במצבה "AS-IS" וכי הם מוותרים על כל טענה למעט פגם נסתר אשר היה ידוע למוכר במועד חתימת ההסכם.

2. בטרם החתימה על הסכם המכר ערכה עורכת דינם של זרגרי, גב' ליליאנה צור (להלן : "עו"ד צור") לטענתה, בדיקה במשרדי הנתבעת 3 עיריית חולון (להלן: "העירייה") על מנת לוודא כי הדירה בנויה על פי היתר כדין וכי לא רובץ עליה כל צו הריסה וכיו"ב. בדיקה זו, לדברי עו"ד צור, לא העלתה כל בעיה. נקדים את המאוחר ונגלה כבר כעת, כי מסתבר שבעת בדיקתה של עו"ד צור בארכיב העירייה, תיק הבניין המלא לא נמצא שם, ולפיכך היא עיינה בתיק בקשה להיתר שהגישו בעלי אחת הדירות בבניין, אשר כלל בתוכו את תשריט ההיתר של הבניין, אך לא הכיל בתוכו את כל יתר החומר הרלבנטי למצבו של הבניין. גם בדיקה שערכה עו"ד צור במחלקת הפיקוח על הבניה באותו היום לא העלתה כל בעיה.

3. לימים התברר כי קיים ליקוי חמור בשלד הבניין אשר גורם להיפרדותו של הקיר הדרומי מהמבנה, מהווה סכנת התמוטטות ואף גורם לחדירת מים רבה לדירה. עוד התברר לטענת התובעים ועו"ד צור, כי על אף שהמבנה הוכרז על ידי העירייה כמבנה מסוכן מספר חודשים קודם לכן, לא ניתן לכך כל ביטוי בתיק הבניין בעירייה ואף לא במחלקת הפיקוח. כבר בשלב זה אציין כי ליקוי הרטיבות וליקוי השלד אינם שני ליקויים נפרדים אלא מהווים סיבה ותוצאה. דהיינו, כתוצאה מהיפרדות הקיר הדרומי משלד הבניין נוצר רווח בין חלקי הבניין ודרכו חודרים מים מחלקו העליון של המבנה לדירה. אשר על כן, להלן כאשר נדבר על הליקויים בדירה או בבניין, הכוונה היא לליקוי השלד בגין היפרדות הקירות מהתקרה אשר מביא בין היתר לחדירת מים (להלן: "ליקויי השלד" או "ליקויי השלד והרטיבות").

4. בעקבות הליקויים האמורים זרגרי מכרו את הדירה למר שמש יניב (להלן: "מר שמש") בתמורה לסכום של 600,000 ₪, דהיינו בהפסד של 240,000 ₪ ביחס לסכום הרכישה מניסן. יודגש, כי זרגרי לא פנו לניסן במועד גילוי הליקויים, אלא רק כחצי שנה לאחר מכירת הדירה.

5. במסגרת הליך זה תובעים זרגרי, הן את ניסן בשל אי גילוי הפגם ערב חתימת החוזה, והן את עיריית חולון בשל העובדה שהמידע הרלבנטי באשר למבנה המסוכן לא הופיע בתיק הבנין ואף לא במחלקת הפיקוח ערב הרכישה, עת בדקה עו"ד צור את מצב הנכס בעירייה. לטענת זרגרי, לו היו יודעים בטרם הרכישה על דבר ליקויי השלד והרטיבות – היו נמנעים מרכישת הדירה וממילא לא היו נזקקים למוכרה מאוחר יותר במחיר הפסד.

6. ניסן מצדם טוענים כי לא ידעו כלל על הליקויים ולפיכך הצהרתם בחוזה המכר כי אין בדירה פגם היתה בתום לב. עוד טוענים ניסן כי ככל שמדובר באי התאמה, הרי שזרגרי לא זכאים להסתמך עליה, היות שלא הודיעו עליה מיד במועד הנדרש לכך בהתאם להוראות חוק המכר ומיהרו למכור את הדירה בהפסד. בנוסף טוענים ניסן לאשם תורם של זרגרי ואי קיום חובתם להקטנת הנזק. ניסן אף מפנים להוראות הסכם המכר לפיו רכשו זרגרי את הדירה במצבה "AS-IS" לאחר שבדקו אותה לרבות באמצעות מומחה מטעמם וכי הם מוותרים על כל טענת מום או פגם וכיו"ב.

7. העירייה מצידה מכחישה את טענותיה של עו"ד צור וטוענת כי כל המידע היה מצוי בתיק הבניין. לפיכך לטענת העירייה האחריות הינה על התובעים או על עו"ד צור אשר לא בדקה כראוי את תיק הבניין.

8. ניסן מפנים הודעת צד ג' כנגד העירייה בטענה כי ככל ותוטל עליהם אחריות הרי שהם זכאים לשיפוי מלא מאת העירייה. בנוסף מפנים ניסן הודעת צד ג' כנגד רוזנשיין אשר מכרה להם את הדירה שנה קודם לכן. לטענת ניסן, ככל שהיה פגם בדירה אשר מצדיק פיצוי כנדרש, הרי שהאחריות רובצת לפתחה של רוזנשיין אשר העלימה מהם את הליקויים האמורים עת מכרה להם את הדירה לאחר עשרות שנים בהם התגוררה בדירה. כמו כן, מפנים ניסן הודעת צד ג' כנגד חב' אורפז אמינות באיטום וכנגד משה סבן מורי (שניהם יחד להלן : "חב' האיטום אורפז") אשר לטענתם אטמה באופן רשלני את קירות הדירה ובכך הביאה לליקוי חדירת המים.