ת"א 13730-06-15 מרכז הקאופרציה ליזמות שיתופית בישראל אגודה שיתופית בע''מ ואח' נ' לאור ואח'

על כי נגזל מהן בית הכסא ונחרב מתקוממות המבקשות, ולהשבתו על כנו קוראות הן, בבקשה זו לסעדים זמניים, שבדין יסודה.

רקע

1.ברח' הארבעה 24 בתל אביב עומד לו בניין בן חמש קומות. המבקשת 1 מנהלת את הבניין ואת כל מערכותיו, מקדמת דנא, ואף את המבקשת 2 היא מנהלת. המבקשת 2 (להלן: ברית פיקוח), שעיסוקה במתן שירותי חשבונאות לקואופרטיבים, היא בעלת זכות החכירה בכמחצית מן הקומה השלישית בבניין, זה כיובל שנים. הקומה השלישית נחלקה לשניים, כאשר כל צד בקומה זכה לייחודו כתת חלקה נפרדת, 6 ו-7 מספרן (ומכאן תקראנה, כדרכם של הצדדים: יחידה 6 ויחידה 7), כ-110 מ"ר שטח כל אחת מהן. בנוסף לצמד היחידות מצוי בקומה שטח שבעברו היה רכוש משותף בבניין, עד שהוצמד ליחידות 6 ו-7 יחדיו (והוא יכונה: השטח המשותף), ועל קורותיו נחלקים הצדדים. מיקומו בתווך: חלקו, 30 מ"ר הימנו, מצוי בסמיכות ליחידה 7 (נכנה אותו למען הנוחות: שטח 7). חלקו, 18 מ"ר הימנו, מצוי בסמיכות ליחידה 6 (נכנה אותו למען הנוחות: שטח 6). יתרתו – סביב חדר המדרגות, והיא אינה מענייננו.

2.ברית פיקוח היא בעלת הזכויות ביחידה 7. מן העבר האחר, ביחידה 6 ישבו ברבות השנים ועד לעת האחרונה מגוון גורמים ידידותיים לברית פיקוח, והם חיו ביחד בחברה טובה, בשלום ובנחת. עד כדי כך הרמוני היה הקשר, עד שברית פיקוח ובעלי יחידה 6 לדורותיהם הגיעו לפי הנטען להסכמות הלתי פורמליות בכל הנוגע לשטח המשותף, שאין חולק כי מיטיבות עם המבקשות: שטח 7, אותו חלק השטח המשותף המצוי במחצית הקומה בה יושבת ברית פיקוח, סופח למעשה (אך לא להלכה) לברית פיקוח, והיא משתמשת בשטח זה כחדרי משרדים שהיא משכירה. לעומת זאת, שטח 6, הוא חלק השטח המשותף של 18 מ"ר המצוי במחצית הקומה שבה שוכנת יחידה 6, משמש עדיין כשטח משותף: בו נבנה פרוזדור ושירותים, המשמשים בהתאם להסכמה בת עשרות שנים (כך המבקשות) את כל יושבי קומה 3, יהא מקום עבודתם ביחידה 7 או שמא ביחידה 6. שטח זה הוא השטח שבמחלוקת. והנה עתה באה המחלוקת.

3. חלפו השנים, חוכרי יחידה 6 באו והלכו, בלא אומר ביחס לשימוש הייחודי המבצעת ברית פיקוח בשטח 7, בעוד שטח 6, הסמוך ליחידה 6, משמש כחדר הנוחיות לקומה כולה. הבעלים האחרונים של יחידה 6 ארזו חפציהם ויצאו, לא לפני שפרסמו מכרז: יחידה למכירה. והנה אל הבית באים דיירים חדשים, והם שזכו במכרז ורכשו את יחידה 6 לפני כמחצית השנה: חברה בשם הרצליך-לאור נכסים בע"מ (להלן: הרצליך-לאור), שעו"ד לאור, הוא המשיב 1, הוא בעל מניותיה היחיד.

[במאמר מוסגר יוער כבר כאן כי המשיבים 2-1 מדגישים את הזהות הפורמלית של חברת הרצליך-לאור כבעלת הזכויות ביחידה 6, וטוענים להיעדר יריבות עם המבקשות. ברם נוכח מה שנחזה כשליטה מלאה של עורכי הדין הרצליך ולאור (הם המשיבים 2-1, ולהלן יכונו: המשיבים) בחברת הרצליך-לאור, הרוכשת, דומה שלעת הזו עסקינן בדקדוקים שלא הם שימנעו את הדיון בבקשה. למען הנוחות נתייחס כאן למשיבים ולחברת הרצליך-לאור בצוותא חדא, בזוכרנו אמנם את עקרון האישיות המשפטית הנפרדת, ומבלי לגרוע מכל טענה בעתיד בעניין זה.]

כך, למדנו, הפכו המשיבים 2-1 שכניה של ברית פיקוח, ומאז גבה טורא ביניהו.

4.בעת רכישת יחידה 6, אין חולק, צוין מפורשות בידי המוכרים כי ברית פיקוח עושה שימוש בלעדי בחלק מן השטח המשותף, הוא שטח 7. משרכשו המשיבים את יחידה 6, מבקשים עתה המשיבים להכשירה לשמש לעסקם, וגם בשטח 6, הוא השטח המשותף, נתנו עינם. דעתם לא נחה מדרך חלוקת השטח המשותף, חלקו בשימוש ייחודי של יחידה 7, חלקו בשימוש משותף לכל, כבית הכבוד הקומתי. הם ביקשו להסדיר את הנושא, ובאו בדברים עם מנהלת הבניין, היא המבקשת 1 דווקא, זאת החל מחודש מאי 2015 ובמשך כחודש. כיוון ששטח 7, שהוא השטח של 30 מ"ר בשימושה הייחודי של יחידה 7, לא היה נחוץ למשיבים, התמקדו הם בשניים: ראשית, קבלת שטח 6 כולו, אותו נדבך בחלק המשותף שהוא בן 18 מ"ר הסמוכים ליחידה 6, לחזקתם הבלעדית, באופן שיאפשר את הרחבתה של יחידה 6 בעת הכשרתה; ושנית, דרשו פתרון שיקנה להם את 12 המטרים הרבועים החסרים לשם האיזון המוחלט בין חלקה של ברית פיקוח בשטח המשותף (הוא שטח 7, הסמוך ליחידה 7 וברית פיקוח משתמשת בו ומשכירה אותו לאחרים), לבין החלק של המשיבים. פתרון מעשי לא נמצא. המשיבים טוענים, בשפה רפה, כי הגיעו כדי "הסכמות" בעניין יכולתם לעשות מכאן ואילך שימוש ייחודי בשטח 6, ברם אין חולק כי הסכמות כתובות – אין, וודאי לא עם ברית פיקוח דווקא, שהרי היא בעלת הזכויות הנוסף בשטח המשותף.

5.את שלא השיגו בהסכמה, השיגו המשיבים, והכל נאמר לכאורה בלבד, בקביעת עובדות בשטח. בבוקר יום 3.6.15 החלו המשיבים, באמצעות המשיב 3, בהשתלטות על שטח 6. הם חסמו את הגישה של יושבי יחידה 7 לחלק זה בשטח המשותף בקיר גבס, חרף מחאות נמרצות של יושבי יחידה 7, שמצאו עצמם ללא שירותים קומתיים. אין ספק כי חסימת הגישה לשירותים גרמה לנציגי המבקשות ללחץ ומצוקה, והן מיהרו להוציא למשיבים מכתבי דרישה והתראה, אך ללא הועיל. למחרת בבוקר, נטען, מצאו עצמם דיירי קומות 2 ו-3 גם יחד מנותקים מזרם המים וחווים נפילות בזרם החשמל. מכתב נוסף לא סייע, והמשיבים טענו כי פעולתם היא פרי הסכמה ואישור שניתן להם, טענה שלא חזרה עוד ככזו מפי המשיבים בתגובתם עתה. בצהרי היום פרצה המבקשת 1, כמנהלת הבניין, את קיר הגבס, שאז גילו נציגיה כי שטח 6 אוחד עם יחידה 6, השירותים הקומתיים נעקרו והוחרבו, והכל תוך חשיפת חוטי חשמל ויצירת סיכון חיים לדעת מהנדס מטעמם, דבר שהניע את המבקשת 1 למהר ולנתק את זרם החשמל במקום. כך נותרה הקומה וכמותה חלק מקומה 2 ללא חשמל, ללא מים, וללא שירותים קומתיים בקומה 3.

6.בעקבות הדברים הללו מיהרו המבקשות שתיהן והגישו ביום 7.6.15 בקשה לצו במעמד צד אחד ולסעד זמני (שלא בגדרי הליך עיקרי), הכולל שני נדבכים: האחד, עניינו במתן האפשרות לביצוע פעולות "חירום" שיאפשרו את חידוש הספקת החשמל והמים והסרת מפגעים מסכני חיים (כך נטען) ליושבי הבניין. הנדבך האחר עניינו בעצירת המשך העבודות של המשיבים בשטח 6, ואף בקימומם של השירותים, בין אם באמצעות המשיבים, ובין אם יאפשרו למבקשות לעשות כן.