גולן יצחקוב נ' ארלן ואח'

1.לפניי תביעה לאכיפת הסכם בדבר מכר מקרקעין.

רקע עובדתי

2.התובעת והנתבע 3 היו נשואים זה לזו – כיום אינם נשואים – והם הורים לארבעה ילדים. ביום 2.3.2019 חתמו בני הזוג על הסכם שלפיו שוכרים-הם נכס (בית פרטי) בקרני שומרון, השייך לנתבעים 2-1. על פי ההסכם, השכירות היא לתקופה של שנה (1.4.2019-30.3.2020), עם אופציה לשלוש שנים (עד חודש מרץ 2022). דמי השכירות הועמדו על סך של 5,000 ₪, אך נקבע כי רק מחצית מן הסכום תשולם מדי חודש בחודשו, "זאת לאור השלמת מקדמת תשלום השוכר למשכיר ל-3 שנים, בסך 90,000 ₪".

3.הסכם השכירות לא עמד לבדו. מתברר, כי החתימה על הסכם השכירות נעשתה כחלק מהסכמות רחבות יותר בין הצדדים. כך, בנספח א' להסכם השכירות (להלן: נספח א') נכתב שהנתבעים 2-1 חפצים למכור את הבית לבני הזוג, אך בשל מגבלות הנובעות מחיובי מס וקנסות, שעלולים לחול על הנתבעים 2-1 למשך תקופה של שלוש שנים (החל מיום 1.1.2019), הסכימו הצדדים לחתום על הסכם שכירות, וכן על נספח א' ("אשר יתן מענה משפטי לתקופת ההמתנה עד להשלמת המכר, או עד להפסקתה"), ועל נספח ב' (נוסח של הסכם מכר, ללא תאריך). "נספחים א' ו-ב'" – כך נרשם בנספח א' – "יגברו בכל הוראותיהם וחיוביהם ו/או זכויותיהם על הסכם השכירות, ויקנו לנספח א' ו-ב' מעמד של התחייבות חוזית לביצוע עסקה עתידית למימושה הסופי ובהשלמתה בהליך המכר הרשמי: בהוספת תאריך להסכם המכר (נספח ב'), ביצוע תשלומי תמורה, והעברת הזכויות בין הצדדים".

4.נספח א' מוסיף ומפרט את התנאים המוסכמים להשלמת עסקת המכר, ובהם: התחייבות הנתבעים 2-1 להשלים את עסקת המכר עם בני הזוג בלבד עד תום תקופת ההמתנה, ולהימנע מהעברת הזכויות לאדם אחר; חתימת הנתבעים 2-1 על נספח ב' – הסכם מכר (ללא תאריך), ועל מסמכים נוספים המפורטים בנספח א', זאת "על מנת להבטיח זכויות צד ב' למימוש והשלמת המכר עמו"; חתימת הנתבעים 2-1 על שטר חוב בסך 400,000 ₪ לצורך הבטחת תשלומים ששילמו בני הזוג "כמקדמה או השקעתו בבניה, הוצאות ונזקים נלווים, לרבות הוצאות משפטיות..." – למקרה שבו יינקטו פעולות הפוגעות בזכויותיהם של בני הזוג להשלמת הליך המכר; זכותם של בני הזוג לנהוג בבית "כמנהג בעלים לכל דבר ועניין"; הסכמת הצדדים לכך שבני הזוג ישפצו את הדירה ויבנו תוספת בקומה השנייה, על חשבונם; קביעת התמורה עבור הדירה – סכום של 1,025,000 ₪, שפירעונו יחל בתשלום הסך של 181,000 ₪, כדלקמן: 1,000 ₪ ששולמו כדמי רצינות; 90,000 ₪ המשולמים כמקדמה; ו-90,000 ₪ שישולמו כדמי שכירות חודשיים לשלוש שנים (2,500 ₪ לחודש); פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם – סך של 150,000 ₪.

5.נספח א' כולל הוראה נוספת (סעיף 20), הנוגעת למקרה של פטירה או גירושין:

20. למקרה חלילה, של פטירה/גירושין צד א' בתקופת ההמתנה, ימשיך ויחול הסכם זה במלואו עם צד ב' גם כלפי יורשיו/עזבונו. אך למקרה חלילה של פטירה/גירושין צד ב' בתקופת ההמתנה, יהא רשאי צד ב' הנותר או מי מטעמו, להמשיך ההתקשרות או להפסיקה עם צד א' ולהודיעו בכתב על הפסקת התקשרות עמו מבלי להיות מחוייב להשלמת המכר, הנכס יפונה, ויושב לצד ב' הנותר או מי מטעמו יתרת התשלום בגין חודשים בהם לא יתגורר וכן יתרת המקדמה בקיזוז שכירות חודשית שמומשה בעלות 2,500 ₪ לחודש, וכן החזר על עלויות תיקון ותחזוקה שוטפת וכל הוצאות הבניה. אין לראות במקרה פטירה/גירושין חלילה של מי מהצדדים כהפרת הסכם בשום צורה ואופן.

6.כאמור, נספח ב' להסכם השכירות הוא הסכם מכר, ללא תאריך, הכולל התחייבויות של הצדדים כמקובל בהסכמי מכר מקרקעין, לרבות הוראות בדבר התמורה שתשולם – סך של 1,025,000 ₪ – ומועדים לביצוע התשלום (תשלום ראשון בסך 181,000 ₪; תשלום שני בסך 75,000 ₪, תוך 30 ימים ממועד רישום הערה ומשכון; תשלום שלישי בסך 589,000 ₪, תוך 60 ימים נוספים ובכפוף להמצאת אישורים מגופים שונים; ותשלום אחרון בסך 180,000 ₪, תוך 30 ימים נוספים – מועד המסירה). להסכם המכר צורף נספח (עמוד 41 למוצגי התובעת), שלפיו חרף האמור בהסכם המכר, מתחייבים הנתבעים 2-1, בכל מקרה של הפרה או הפסקת ההתקשרות בין הצדדים, להשיב את הוצאות הבנייה וכן "סכום חלקי ליתרה מהמקדמה". כמו כן חתמו הנתבעים 2-1 על מסמכים נוספים ובהם ייפויֵי כוח ושטר חוב בסך 400,000 ₪ (בגין שיפוץ הבית).

7.לאחר החתימה על המסמכים המפורטים לעיל קיבלו התובעת והנתבע 3 את החזקה בבית, וביצעו – באמצעות קבלן – עבודות שיפוץ ובנייה של קומה נוספת (העבודות הסתיימו בתחילת שנת 2021). לטענת הנתבעים, הבנייה מומנה באמצעות הלוואה מעו"ד גילה גולן (אמו של הנתבע 3; להלן: עו"ד גולן), שבגינה נרשם שיעבוד (ובעניין זה, כך נמסר, מתנהל כעת הליך בבית המשפט לענייני משפחה).

8.בחודש ינואר 2022 – זמן קצר לפני סיום "תקופת ההמתנה" (חודש מרץ 2022) – פתח הנתבע 3 בבית הדין הרבני בהליך גירושין מרעייתו-התובעת. הנתבע 3 הודיע לנתבעים 2-1, כנראה בעל-פה באותו שלב, כי אין כוונה לממש את מנגנון המכר שנקבע בהסכם בין הצדדים. ביום 5.3.2022 שיגר הנתבע 1 לתובעת הודעה בזו הלשון: