כץ גבע איצקוביץ קי ג'י איי בע"מ נ' ויצמן(מנהל עיזבון) ואח'

התביעה שבפני היא לפירוק שיתוף במקרקעין.

רקע והליכים עד כה

1. הצדדים הם שותפים במקרקעין הידועים כגוש 30166 חלקה 255, ומצויים ברחוב שחראי בשכונת בית וגן בירושלים (להלן: "המקרקעין" או "החלקה"). על המקרקעין, ששטחם 2,513 מ"ר, לא בנוי דבר, על אף שעל פי תכניות המתאר החלות במקום ניתן לבנות עליהם בית משותף ובו 20 יחידות דיור.

2. במקור, התביעה הוגשה על ידי הגב' עליזה ויצמן, שהיתה הבעלים של 1/4 מהזכויות במקרקעין, אותם ירשה מבעלה המנוח, שהוא קרוב משפחתה של הנתבעת 1. בטרם התקיים דיון ראשון בתביעה, מכרה הגב' ויצמן את חלקה לתובעת הנוכחית, וביום 27.10.13 זו נכנסה בנעליה גם כבעל דין בתביעה.

3. לבחינת אופן פירוק השיתוף מינה בית המשפט (כבוד השופט א. רון) את מר אסא זהר, שמאי מקרקעין ואדריכל, וביום 13.7.14 הוגשה חוות דעתו. על פי חוות הדעת,

   "ההנחיה בתב"ע למגרש 24 היא בניה של 3 גושי בניינים הנושקים זה לזה בבנייה מדורגת. על אף ההיתכנות הנמוכה לפיצול בניינים במגרש זה, הפיצול היחידי האפשרי הינו ליצור בניין אחד נפרד משלושת הבניינים אשר תיצור גוש של בניין נפרד אחד, וגוש בעל שני בניינים. היינו, ייתכן וניתן לנתק חלק המהווה כשליש מן הבינוי ולהפרידו, מ- 2/3 הנותרים, אם כי בשל הצורך להתוות ולשמר על קווי בניין בחלקה החדשה, מדובר על הפסד תכסית בניה, אשר בעקבותיו ספק את ניתן יהיה לנצל את כל זכויות הבניה." (עמ' 14 לחוות הדעת)

   בהמשך חוות הדעת הסביר המומחה שהפסד תכסית הבניה נובע מהצורך לשמור על קווי בניין (דהיינו על מרחק מינימאלי של 6 מ' בין הבניינים).

4. הנתבעים הפנו למומחה שאלות הבהרה, אליהן צורף מכתבו של האדריכל גוטמן, שהכין סקיצה לתכנון החלקה על פי הוראות התב"ע, כשהיא מחולקת לשני מגרשים על פי זכויות השותפים, האחד בגודל של 1/4 מהחלקה ולו 1/4 מזכויות הבניה, והשני בגודל של 3/4 מהחלקה ולו 3/4 מזכויות הבניה. בתשובותיו לשאלות ההבהרה הוסיף השמאי זהר שחלוקה בעין של החלקה מפחיתה מהגמישות התכנונית, וגורמת לאילוצי תכנון שמפחיתים את ערך הדירות שייבנו, והביא מספר דוגמאות להראות את חסרונות הדירות שתכנן האדריכל גוטמן, בשל אילוצים תכנוניים הנובעים מהחלוקה בעין.

5. לאחר שניתנה חוות הדעת, ובשל העובדה שהנתבעים חלקו על ממצאיה, ניתן צו להגשת ראיות. ראיות הצדדים כללו חוות דעת מומחים מטעמם. התובעת הגישה חוות דעת שמאית, והנתבעים הגישו חוו"ד אדריכלית של האדריכל גוטמן, חוות דעת שמאית, וכן חוות דעת משפטית באשר להיבטי המיסוי של פירוק השיתוף. עוד ובנוסף, הגישו הנתבעים מכתב האדריכלית מיכל אוטולנגי מאגף לתכנון העיר בעיריית ירושלים, לפיו ניתן לחלק את החלקה לשתי חלקות ביחס של 75% ו- 25%, מבלי לפגוע ביכולת התכנון בשתי החלקות, וזאת בשל האפשרות לבניה בקיר משותף, מבלי להרחיק כל אחד מהבניינים שייבנו למרחק שלא יפחת מ- 3 מ' מגבול החלקה.

6. לאחר קבלת חוות הדעת מטעם הצדדים, הוריתי להעבירן למומחה, על מנת לאפשר לו להשלים חוות דעתו. ביום 22.6.16 הגיש המומחה חוות דעת משלימה, ובה התייחסות לאמור בחוות הדעת מטעם הצדדים. בחוות הדעת המשלימה חזר המומחה על עמדתו לפיה חלוקה בעין של המקרקעין תגרום הפחתה בשווים, שכן חלוקה זו פוגעת בגמישות התכנונית ובתכסית הבינוי. בהמשך, התייחס המומחה לתרשים שצורף לחוות דעתו של האדריכל גוטמן מטעם הנתבעים, וקבע שעל אף שלכאורה התרשים מצביע על תכנון אפשרי ובו ניצול מלוא זכויות הבניה, למעשה, אין בו ניצול מירבי של הזכויות, שכן שטחי שירות וממ"דים נמדדו בו כשטחים עיקריים, בעוד שעל פי הוראות התב"ע ניתן לגרוע אותם מחישוב השטחים העיקריים. יתר על כן, המומחה מצא שבשל אבדן הגמישות התכנונית, ערך הדירות בבניין שתוכנן על חלק התובעת בחלקה (1/4 החלקה כולה) נמוך מהאופטימום, למשל בשל העדר גינה במפלס הדירה התחתונה וכיוצ"ב.

7. אל השמאי הופנתה שאלת בית המשפט, בנוגע לשווי החלקה כשהיא נמכרת בשלמותה, לעומת שוויה במכירה בחלקים כחלקי השותפים, וביום 11.9.16 ניתנה חוות דעת משלימה נוספת, בה נקבע כי שווי המגרש בשלמותו עומד על 26,700,000 ₪, בעוד שווי המגרשים שיווצרו אם יחולק הוא 5,400,000 ₪ למגרש שהוא 1/4 מהחלקה ו- 17,100,000 למגרש שיהיה 3/4 מהחלקה המקורית.