ת"א 13230-12-11 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים (ע.ר.) נ' לוי

עיקרי העובדות וטענות הצדדים בכתבי טענותיהם

1.לפניי תביעה לפינוי ולתשלום דמי שימוש בסך של 297,042 ש"ח. התובעת, תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים (להלן: התובעת), היא בעלים של בניין מגורים הנמצא בקרן הרחובות משיח בורוכוף 5 ומסילת ישרים 26 בירושלים (להלן: הדירה). נתבעת 1, רבקה לוי (להלן: רבקה) היא דיירת מוגנת בדירה. נתבע 2, עזריא לוי (להלן: עזריא) הוא בנה של רבקה, ונתבע 3, חי נח (להלן: נח) הוא נכדה של רבקה (אך אינו בנו של עזריא).

2.בכתב התביעה נטען כי מתקיימות שלוש עילות לפינוי הדירה. הראשונה, בשל אי תשלום דמי שכירות מחודש יוני 2006. השניה, בשל נטישת המושכר והעברתו לאחר. לטענת התובעת, רבקה נטשה את הדירה בשנת 2005 ועברה לבית אבות סיעודי באופן שמצבה אינו מאפשר לה לשוב ולהתגורר בדירה. עוד נטען כי רבקה מסרה את החזקה בדירה או משכירה אותה לאחרים, וזאת מבלי שקיבלה את רשותה של התובעת לעשות כן. מעשים אלה, טענה התובעת, מהווים עילת פינוי, וכן מקימים לתובעת זכות לקבל דמי שימוש ראויים בסך של 4,000 ש"ח לחודש לתקופה של 72 חודשים. השלישית, בשל גרימת נזק בזדון למושכר (ובהתאם לעילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר או החוק)). לפי הטענה, עזריא ונח שברו את קירות המושכר וביצעו חלוקה מחדש שלו תוך פיצולו לשתי יחידות דיור נפרדות. לטענת התובעת, עצם שינוי מבנה הדירה מסב נזקים לדירה ולמקרקעין. יובהר כבר בשלב זה כי עם התקדמות ההליכים נזנחה עילת הפינוי הראשונה, לאחר שהסתבר שהנתבעים שילמו את מלוא שכר הדירה (ראו, פרוטוקול קדם המשפט מיום 10.10.2013, שורות 13-12). לפיכך, התובעת מיקדה את טיעוניה בעילות פינוי בשל נטישה והעברה לאחר, ובשל גרימת נזק בזדון למושכר.

3.בכתב ההגנה נטען כי רבקה ועזריא מתגוררים בדירה למעלה מ-60 שנה ועד היום, וכי במשך כל הזמן האמור מילאו את כל התחייבויותיהם כדיירים מוגנים, ובכלל זאת תשלום מלוא דמי השכירות. עוד נטען כי רבקה היא אישה מבוגרת, בת למעלה מ-90 שנה ואלמנה למעלה מ-40 שנה. עזריא, בנה, הוא רווק המתגורר בדירה כל חייו. עזריא מעולם לא התגורר במקום אחר, ואין, ולא היה בבעלותו, נכס נוסף הרשום על שמו. כמו כן נטען בכתב ההגנה כי עזריא סובל מבעיות בריאותיות רבות. הוא עבר אירוע מוחי וסובל מבעיות גב כרוניות. אשר לנח, נתבע 3, נטען בכתב ההגנה כי הוא עבר להתגורר בדירה בשנת 2005, בידיעתו, ברשותו ובהסכמתו המפורשת של הרב ניסן שוב – אשר שימש כנציג התובעת ומיופה כוחה (להלן: הרב שוב). לפי הטענה, נח עבר להתגורר בדירה כדי לסעוד את רבקה ומאוחר יותר, כדי לסייע לעזריא. לטענת הנתבעים, הרב שוב עמד איתם בקשר במשך השנים והוא אף ביקר בדירה לעיתים תכופות.

בכתב ההגנה נטען עוד כי בשנת 2005 הידרדר מצבה הבריאותי של רבקה, והיא נזקקה לעזרה סיעודית צמודה. לפיכך, נאלצה לעזוב את הדירה ולהתאשפז בבית אבות, בתקווה שמצבה ישתפר ותוכל לשוב להתגורר בדירה. עוד צוין כי עלויות האשפוז משולמות ברובן על ידי המוסד לביטוח לאומי, הואיל ורבקה מתקיימת מקצבאות המוסד לביטוח לאומי. בנוסף לכך טענו הנתבעים כי לא הייתה בידי רבקה האפשרות לממן את התאמת הדירה לצרכיה המיוחדים (ובהם, התאמת הפתחים לרוחב של כסא גלגלים והתקנת מתקן מתאים להעלאת כסא גלגלים), אף אם הייתה מתקבלת הסכמת התובעת לכך.

4.אשר לעזריא, בכתב ההגנה נטען כי הואיל ורבקה היא דיירת מוגנת בדירה, היא לא נזקקה להסכמת התובעת למגורי בנה עזריא בדירה. עוד צוין כי מצבו הבריאותי של עזריא הידרדר עד שנזקק לסיוע טיפולי צמוד. לשם כך, נטען כי הנתבעים פנו לרב שוב, וביקשו את הסכמתו לכך שנח יתגורר בדירה ויטפל בעזריא. לטענת הנתבעים, הרב שוב הסכים לבקשה זו. בנוסף, הנתבעים טענו כי הם ביקשו מהרב שוב אישור לבצע שיפוץ קל בדירה, בשל מצבה הרעוע. לפי הטענה, הרב שוב נעתר לבקשה, אך ביקש מהנתבעים לא להרוס קירות ולא לפתוח פתחים במושכר. בהתאם להסכמה זו ערכו הנתבעים שיפוץ קל שכלל ציפוי חלק מהקירות בגבס, תיקוני חשמל, אינסטלציה והחלפת מטבח. לטענת הנתבעים, לא זו בלבד שעבודות השיפוץ לא גרמו לשינוי זהות הדירה או לירידת ערכה, אלא אף היטיבו עם התובעת, שמחובתה לבצע תיקונים במושכר בהתאם לחוק הגנת הדייר. הנתבעים הוסיפו בהקשר זה כי רבקה קיבלה את הדירה כשהיא מפוצלת לשתי יחידות, במצבה כיום, וכי עובדה זו עולה גם מהסכם השכירות, בו נכתב במפורש כי בדירה קיימים שני מטבחים. באופן חלופי לכל הטענות שלעיל, נטען כי היה וייקבע כי הנתבעים ביצעו הפרה כלשהי המקימה עילת פינוי, הרי שיש להעניק להם סעד מן הצדק.

5.מטעם התובעת הוגש תצהירו של הרב שוב והוא העיד בבית המשפט. כמו כן הגישה התובעת את השאלונים שהעבירה לנתבעים, ואת התשובות שהוגשו לשאלונים. בנוסף לאלה הגישה התובעת דוח חוקר פרטי. בפועל, החוקר לא התייצב למתן עדות על תצהירו, והתובעת הודיעה שהיא מושכת את דוח החקירה (עמ' 5 לפרוטוקול, שורה 5). מטעם הנתבעים הוגשו תצהיריהם של עזריא, של נח ושל מר גדעון גואלי – שהוא חתנה של יהודית (בתה של רבקה, אחותו של עזריא ואמו של נח). השלושה התייצבו לחקירה על תצהיריהם. להלן אבחן את הראיות והעדויות השונות בהקשר של השאלות המרכזיות הטעונות הכרעה בעניין שלפניי.

השאלות הטעונות הכרעה

6.השאלה המרכזית המתעוררת בעניין שלפניי נוגעת לטיב זכויותיהם של הנתבעים בנכס. אין חולק כי רבקה היא דיירת מוגנת, אולם השאלה היא האם זכויותיה הן של דיירת מקורית בדירה או דיירת נגזרת. כמו כן יש לבחון האם יש לראות בעזיבתה את הדירה לבית אבות משום נטישתו. טיב זכויותיה של רבקה בנכס ישפיע על זכויותיו של עזריא, ועל האפשרות להסב את זכויות הדיירות המוגנת אליו. באשר למגוריו של נח, אין מחלוקת בין הצדדים שלנח אין זכות דיירות מוגנת בנכס. השאלה הנשאלת לגביו היא האם ניתנה הסכמת התובעת – כבעלים של הדירה – לכך שיתגורר בה.