ת"א 12880-03-12 א.ה.וט' בע"מ נ' ב. ואח'

1.משא ומתן בנוגע לשדרוג בנין שבו התגוררו הנתבעים בעבודות לפי תמ"א 38 עומד בבסיס התביעה שלפני.

רקע

2.התובעים הם יזמים, שעסקו ביזום עבודות שדרוג ושיפוץ במסגרת תמ"א 38, ויצרו קשר עם בעלי דירות בבניין בן 12 דירות ברח' ******* בראשל"צ (להלן: "הבניין") במטרה לענינם בביצוע עבודות כנ"ל בבנין.

הנתבעים הם בעלי שתיים מתוך שלש הדירות העליונות בבניין אליהן צמוד גג שאינו בנוי. על הדירה השלישית בקומה העליונה, שבעליה אינם צד לתביעה, רשם התובע 2 (להלן: "התובע") הערת אזהרה בגין הלוואה שניתנה עובר למו"מ נשוא התביעה.

3. לטענת התובעים, התקשרו עם חלק ניכר מבעלי הדירות בהסכם לשדרוג הבניין במסגרת תמ"א 38 והאחרונים חתמו על הסכם מחייב (להלן: "מסמך ההתקשרות"). הנתבעים שהיו נלהבים בתחילת הדרך לביצוע שדרוג הבניין סייעו בשכנוע בעלי הדירות האחרים להתקשרות, ואף החתימו בעצמם את בעלי הדירות מלבדם על מסמך ההתקשרות. למעשה, לנתבעים היה אינטרס ניכר בביצוע שדרוג הבניין, שכן היו משיגים בנוסף להעלאת שווי הדירות בבנין גם הטבה כספית לכיסם.

4.לגרסת התובעים, טרם החתימה על מסמך ההתקשרות נוהל מו"מ בחודש אוקטובר 2010 עם הנתבעים בנוגע לדירותיהם ולבקשתם לחבור אל התובעים כיזמים במשותף. כמו כן, כחודש לפני החתימה על המסמך הנ"ל סוכמו מחירי הדירות שיקבלו וההסכמה האחרונה עלתה בחתימתם על סעיף מתאים במסמך עקרונות מיום 1.12.10 (להלן: "הסכם העקרונות"). בהמשך, ובהעדר אפשרות כלכלית לממן את עלויות הבניה ויתרו הנתבעים על כוונתם לשמש כיזמים משותפים סמוך לחודש אוקטובר 10' וזאת לאחר שסוכם כי יקבלו הטבה משמעותית ביותר בשווי מאות אלפי ₪.

5.לגרסת התובעים לאחר שבאסיפת בעלי מניות של התובעת 1 מיום 30.12.10 הוסכם להקצות סך של 5 מיליון ₪ לצורך מימון הפרויקט הנ"ל מהונה העצמי של החברה, הוחלט כי האחרונה תחתום על מסמך ההתקשרות ע"מ להוציא את הפרויקט לפועל.

6.מסמך ההתקשרות נושא את מרבית חתימות בעלי הבנין, שהוחתמו כאמור ברובם ע"י הנתבעים. עפ"י הוראותיו היה מדובר במכירת מלוא זכויות הבניה בגג ומכירת מלוא זכויות הבניה עפ"י התוכניות החלות על הבניין ע"י הדיירים והוראות תמ"א 38, כנגד התחייבות התובעים לחזק את הבניין, להחליף את המעלית בבניין לחדשה, לבצע שיפוץ כללי בבניין לפי מפרט שיקבע ולשאת בכל התשלומים בקשר לתכנון הפרויקט והקמתו.

עוד נקבע במסמך ההתקשרות, כי דיירי הבניין שחתמו עליו מתחייבים בחתימתם על המסמך לחתום על הסכם שיוכן ע"י עו"ד עפ"י עקרונותיו.

7.לטענת התובעים, עוד בטרם שהסתיים הליך החתמת בעלי הדירות בבניין על מסמך ההתקשרות ניסו הנתבעים להשיג הטבות נוספות בדרך של סחיטה, ואף לאחר חתימתו של המסמך הנ"ל פנו בחוסר תום לב ליזם אחר, שעבד בקרבת מקום לצורך קבלת הצעה חדשה לביצוע השדרוג. פניה זו ליזם האחר נעשתה מתוך אינטרס כלכלי גרידא של הנתבעים תוך התעלמות ממסמך ההתקשרות שנחתם מולם והתעלמות מההשקעה העצומה של התובעים ותוך העדפת אינטרסים פרטיים שלהם. משהבינו הנתבעים, כי הצעת היזם האחר אינה רלבנטית, החלו ללחוץ על התובעים, וחזרו ודרשו להיות שותפים שלהם בביצוע הפרויקט. בהמשך, התסיסו הנתבעים בעלי דירות אחרים בבניין כנגד השדרוג על אף המסמך החתום, וגרמו לתובעים להבין שאם לא ישתפו אותם ביזמות יסכלו את ביצוע עבודות השדרוג, כפי שאכן אירע בפועל. בסופו של עניין, לאחר מספר שבועות כשל המו"מ בנוגע ליזמות, דבר שהוביל להתנהלות לא ראויה מצד הנתבעים.