מנדלסון ואח' נ' רסטיסלב ואח'

לפני ביהמ"ש תביעת רוכשי דירה נגד המוכרים בגין טענה לאי התאמת הנכס להתחייבויות המוכרים.

הגשת כתבי טענות ודיונים

1. התובעים הגישו בתאריך 25.2.20 כתב תביעה בו ביקשו לחייב הנתבעים לשלם להם הסך של 660,800 ₪. הדיון הראשון התקיים בתאריך 20.5.20 לפני כבוד הרשם הבכיר אריה דורני דורון כתוארו דאז. ביהמ"ש החליט בבקשת הנתבעים לביטול עיקול שהוטל על נכסיהם. הנתבעים הגישו כתב הגנה בתאריך 30.6.20. כבוד השופטת דורית קוברסקי מינתה בתאריך 16.10.20 את המהנדס דן אורמן כמומחה מטעם בית המשפט, בתאריך 11.11.20 החליפה אותו, לבקשת הצדדים, במהנדס גיל רפאל, בתאריך 25.11.20 החליפה אותו במהנדס יוסף זרינצקי ובתאריך 9.12.20 במהנדס דניאל יאסו. הדיון השני התקיים בתאריך 27.1.21 לפני כבוד השופטת קוברסקי. ביהמ"ש גער בצדדים על כך שטרם שילמו שכר המומחה מטעם ביהמ"ש. המומחה הגיש חוות דעתו בתאריך 17.6.21.הדיון השלישי התקיים בתאריך 19.10.21. הצדדים טענו בעניין מספר שאלות ההבהרה למומחה. הדיון הרביעי התקיים בתאריך 26.4.22. ביהמ"ש שב וגער בצדדים על כך שלא עשו דבר מאז הדיון הקודם, לרבות מחדלם לשלוח שאלות ההבהרה. ביהמ"ש נתן בתאריך 9.6.22 צו להגשת ראיות. התובעים הגישו ראיותיהם בתאריך 11.9.22 ובתאריך 13.9.22 והנתבעים בתאריך 31.10.22. הדיון החמישי התקיים בתאריך 23.11.22. ביהמ"ש קבע התובענה לתז"פ לצורך בדיקת עמדות הצדדים בהתאם לתשובת המומחה בעניין ירידת הערך. הדיון השישי התקיים בתאריך 19.6.23. ביהמ"ש קבע מועד לשמיעת הראיות. התובענה הועברה למותב זה בתאריך 10.12.23. הדיון השביעי התקיים לפני מותב זה בתאריך 13.2.24 ובו נחקרו התובעת, עו"ד איילת חג'ג' (להלן: "איילת"), גב' מירנא יונס (להלן: "מירנא"), מר גבי חסון (להלן: "גבי") והנתבע. התובעים וויתרו על חקירת המומחה ולכן ביהמ"ש נתן בתאריך 19.2.24 צו להגשת סיכומים. התובעים הגישו סיכומיהם בתאריך 11.3.24 והנתבעים בתאריך 2.4.24. התובעים הגישו היום, בתאריך 4.4.24, בקשה להגשת סיכומי תשובה אותה ראה ביהמ"ש כסיכומי תשובה.

    

   דיון והכרעה

2. על ביהמ"ש לקבוע האם קמה לתובעים זכות לקבל פיצוי בגין ליקויי רטיבות שלטענתם הוסתרו מהם ובשל העדר חניה שהובטחה על פי חוזה המכר ואם כן, מהו סכום הפיצוי.

   להלן טענות הצדדים:

    

   טענות התובעים

3. התובעים טענו בכתב התביעה כי בינם ובין הנתבעים נחתם בתאריך 30.4.19 הסכם מכר, אשר במסגרתו מכרו להם הנתבעים את זכויותיהם בדירת מגורים (דירת גן) בשטח של 160 מ"ר, ברחוב הנביאים 58/1 בבת ים (להלן: "הדירה"), אשר צמודים לה חצר בשטח של כ- 176 מ"ר ושתי חניות, בתמורה לסך של 3.2 מיליון ₪ וכי שני הזוגות הכירו אלה את אלה עוד לפני חתימת הסכם המכר, כך שהיו יחסי ידידות ואמון עובר לחתימת ההסכם. עוד טענו, שמכירת הדירה נעשתה על רקע מצוקה כספית של הנתבעים, ועל אף שזה לא היה הטעם העיקרי של התובעים ברכישת הדירה, הרצון לסייע להם עמד ברקע הדברים. עוד טענו, שאיילת, אשר ייצגה את שני הצדדים לעסקה, שימשה כנאמן מכוח ההסכם. עוד טענו, שהנתבעים הצהירו והתחייבו כלפיהם במבוא להסכם כי הינם בעלי זכויות החכירה והמחזיקים הבלעדיים בדירה, וכי בעלי המקרקעין הינה חברת בוני התיכון הנדסה אזרחית ותשתיות בע"מ (להלן: "בוני התיכון"). עוד טענו, שלאחר שנחתם הסכם המכר, התחוור להם כי הנתבעים הפרו את התחייבויותיהם בהסכם המכר, והציגו מצגים מטעים ביודעין כלפיהם, הסותרים את הצהרותיהם בהסכם המכר, וזאת ביחס לשני עניינים נפרדים, העדר חניות בהתאם להתחייבות הנתבעים וליקויי רטיבות. עוד טענו, שהתשלום האחרון מבין תשלומי התמורה, בסך של 360,000 ₪, הופקד בידיה הנאמנות של איילת ומכיוון שלא ניתן לרשום את שתי החניות, שהיו אמורות להיות מוצמדות לדירה, והמהוות חלק מ"כלל זכויות המוכר", על שמם, אזי תשלום אחרון זה טרם הועבר מהנאמן. עוד טענו, כי הינם זכאים לפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 11.3 להסכם המכר, בסך של 200,000 ₪, בגין ההפרות היסודיות של הסכם המכר על ידי הנתבעים, אשר לא תוקנו גם לאחר ההזדמנויות החוזרות ונשנות שהם נתנו להם לעשות כן. התובעים הסבירו כי סכום התביעה כולל פיצוי מוסכם, שווי אובדן החניות ושווי תיקון נזקי הרטיבות.

    

   טענות הנתבעים

4. הנתבעים טענו בכתב ההגנה שהתובעים לא טרחו לציין כי הם קיבלו את מלוא המידע והמסמכים בכל הנוגע לדירה עוד בטרם החתימה על הסכם המכר, ואף ראו ובדקו את הדירה פעמים רבות בטרם החליטו לרכוש את הדירה, כאשר התובעת אשר הינה עורכת דין במקצועה פנתה אליהם והצהירה כי הם ביצעו את כלל הבדיקות הנדרשות, וכי הם מעוניינים להתקדם בעיסקה. עוד טענו, שהתובעים סיפרו להם כי הם מחפשים לרכוש נכס במשך מספר חודשים, כאשר הם אף הלכו יחד עמם לראות דירה בסמוך לדירה החדשה אשר הם רכשו, ועובדה זו כשלעצמה מפריכה את הטענה על פיה התובעים רכשו את הדירה במטרה לסייע ולהקל עליהם. עוד טענו, שבתאריך 6.2.19 התובעים נפגשו עמם בדירה, כאשר הם בחנו את הדירה וקיבלו מהם את מלוא המידע בנוגע לדירה והמחיר המבוקש עליה. עוד טענו, שהתובעים ביקשו להגיע פעם נוספת לדירה, בליווי איש מקצוע מטעמם שהינו קבלן/איש שיפוצים, ואכן הגיעו בתאריך 8.2.19 הסתובבו בדירה, בחנו אותה, כאשר באותו מועד הם לא נכחו בנכס, אלא נכח בנם, כאשר הייתה לתובעים הזדמנות לבחון את הדירה באופן חופשי. עוד טענו, שבתאריך 12.2.19 שלחה התובעת הודעה לנתבעת, במסגרתה הודיעה שהם מעוניינים בדירה והצדדים נפגשו בתאריך 16.2.19 ובמסגרת הפגישה הוחלט כי הם יאפשרו לתובעים לבצע את כלל הבדיקות בנוגע לנכס. עוד טענו, שבתאריך 23.2.19 ביקרו התובעים בנכס שוב, וקיבלו מהם את מלוא המסמכים בנוגע לנכס, לרבות העתק של ההסכם מכוחו רכשו הדירה מבוני התיכון לרבות נספחים, אישור זכויות, מידע ומסמכים בנוגע לחישוב הארנונה וכיוצ"ב. עוד טענו, שהתובעים ביקרו בנכס פעם נוספת בליווי בני משפחה בתאריך 1.3.19, ובמהלך הביקור עלה עניין הרטיבות כפי שיפורט בהמשך וכן עניין החניה. עוד טענו, שבתאריך 20.5.19 הגיע הנתבע למשרדה של התובעת, מסר לידיה מכתב כוונות עדכני, וקיבל לידיו את התשלום השני ע"ס 70,000 ₪ בשיק, כאשר התובעת ביקשה ממנו שלא יפקיד את השיק עד אשר תיתן לו הוראה בעניין. הנתבע טען שהסכים להארכה כאמור, אך כעבור מספר שעות, יצרה עמו התובעת קשר וביקשה שלא יפקיד את השיק, וכך במשך מספר ימים פנתה אליו שוב ושוב וביקשה שימנע מלהפקיד את השיק מאחר ואין לו כיסוי, עד שלבסוף אמרה שלא ניתן להפקיד את השיק כאמור, ומשכך הוא סירב לחתום על הנספח לבקשת התובעת. עוד טענו, שבתאריך 12.8.19 פנתה התובעת אל הנתבע וביקשה אסמכתא בדבר התיקון שנעשה בדירה לעניין הרטיבות והוא העביר לה את המידע כנדרש, והתובע הגיע ונטל את השיק ע"ס 100,000 ₪ שלא נפדה. עוד טענו, שלאורך כל הדרך הם גילו אורך רוח כלפי התובעים וכלפי דרישותיהם, אך נדמה כי התובעת, אשר גילתה שלא תוכל לעמוד בהתחייבויותיה בשל לחץ כלכלי, חיפשה אמתלה שתסייע בידה לחמוק מהתחייבויותיה ומהעברת יתרת הכספים בגין עיסקת המכר. עוד טענו, שבתאריך 11.11.19 ניאותו התובעים לערוך פגישה משותפת אשר נערכה במשרדה של איילת ובמהלך הפגישה העלתה התובעת טענות שונות ומגוונות, תקפה את הנתבעים והבהירה כי הינה מעוניינת להשיב את המצב לקדמותו ולבטל את ההסכם. עוד טענו, שהעובדה שהתובעת התעקשה על ביטול ההסכם, כאשר הם פעלו לתקן ולהסדיר את הליקויים, אף לפנים משורת הדין, מעידה על העובדה כי היא ביקשה לחמוק מקיום התחייבויותיה על פי הסכם המכר, כאשר למעשה נכחה לדעת כי אין ביכולתה הכלכלית לעמוד בהתחייבות על פי ההסכם. עוד טענו, שבמהלך אותה פגישה, הם הבהירו כי התובעים היו מודעים לעניין החניות, ואף לא הוסתרה מהם הרטיבות הנקודתית שהייתה בדירה עוד טרם החתימה על הסכם המכר ואף הבהירו כי הם מוכנים לקחת על עצמם את מלוא האחריות בכל הנוגע לתיקונים והנזקים שנגרמו בעקבות הרטיבות, ולתקן את הנזקים, אך התובעת באופן דווקני סירבה לאפשר לבעל מקצוע מטעמם לבקר בנכס, וטענה כי הזמינה חברה לאיתור נזילות אשר קבעה כי קיימים ליקויים בדירה שעלות תיקונם הינה בסך של 100,000 ₪. באורח פלא, טענו, את אותם 100,000 ₪ שהייתה התובעת אמורה לשלם להם, ביקשה לקזז באמצעות טענות ואמתלות של תיקונים נצרכים. עוד טענו, שבתאריך 14.1.20, התקיימה פגישה במשרדה של איילת בנוכחותם עם עו"ד מטעמם, והתובעים עם עו"ד מטעמם, ובמהלך הפגישה פנתה אליהם התובעת בהצעת "פשרה" על פיה ישלמו לה את שווי החניות, שלטענתה שוות 300,000 ₪, ויתקנו את הליקויים, ולאחר מכן יתבעו במשותף את בוני התיכון, ללמדך כי היא עצמה הודתה כי האחריות לספק את החניות במיקום המקורי הינה של בוני התיכון. עוד טענו, שבמהלך אותה פגישה הודתה התובעת שוב כי ראתה את החניות עוד בטרם חתימת ההסכם וכי הייתה מודעת לעניין החניות, ללמדך כי התנהלותם של התובעים לאורך כל הדרך מעידה בעד עצמה כי הם אינם בוחלים באף לא אמצעי כדי להוציא מהם כספים שלא כדין, כאשר הם אלו אשר נהגו מלפנים משורת הדין, ובאו לקראת התובעים פעם אחר פעם, אולם התובעים ניצלו את תום ליבם, ופעלו כדי להוציא מהם כספים שלא כדין, תוך שהם אינם בוחלים באף לא אמצעי ומתנערים מהתחייבויותיהם על פי הסכם המכר, ומשכך ברי כי יש לדחות את התביעה דנן על הסף. עוד טענו, שבתאריך 24.12.19 נשלחה אליהם דרישת ביטול הסכם, כאשר בדרישה הודו התובעים במפורש ובצורה ברורה ונהירה, כי עוד טרם החתימה על הסכם המכר הם ראו ובדקו את הדירה, לרבות מיקום החניות ולכן טענו שנסיבות הביטול אשר מצוינות במכתב אינן נכונות, וזאת בלשון המעטה, כאשר הודאתם של התובעים על פיה ראו ובדקו את הדירה ואת מיקום החניות, יש בה כדי להעיד בעד עצמה. עוד טענו, שהתובעים ידעו את מצב הנכס, ערכו את מלוא הבדיקות ועל כן ברי כי דין טענותיהם להידחות על הסף. עוד טענו, שהתובעים היו מיוצגים על ידי איילת, התובעת עצמה הינה עורכת דין במקצוע, וכי נעשו כל הבדיקות האפשריות. עוד טענו, שביקשו כי תינתן להם ההזדמנות לבדוק את טענות התובעים על ידי אנשי מקצוע מטעמם ונענו בשלילה, וכי מצב הנכס על חניותיו היה ידוע לתובעים ועל כן ברי כי לאור האמור, יש להורות על דחיית התובענה על הסף. עוד טענו שבהתאם לחוות דעת בעל מקצוע מטעמם, עלות התיקונים הכוללת של הנזקים הנטענים בדירה עומדת על סך של 14,332 ₪ בלבד.