ת"א 12566-03-11 מזרחי ואח' נ' ספייר

1.בין מוכרת לקונים נחתם הסכם למכירת דירה. הדירה כוללת מבנה מקורי ותוספת שהוספה למבנה בשלב מאוחר יותר. במשך שנים, ועובר למסירת החזקה לקונים, התגוררה בדירה משפחה בשכירות. במועד מסירת הדירה מתגלים לקונים ליקויים שלא נראו בסיור שערכו טרם רכישתה. הקונים מזמינים מומחה לבדיקת הדירה, והוא מגלה, בין היתר, שהתוספת למבנה המקורי מסוכנת למגורים הואיל ונבנתה ללא יסודות והגג עשוי מאסבסט. המומחה קובע כי יש להרוס את התוספת ולבנותה מחדש. על מי מוטלת האחריות לשאת בנזקים שנגרמו כתוצאה מהליקויים שהתגלו? זו השאלה העומדת להכרעה בתביעה שלפניי.

עיקרי העובדות

2.אלה, בתמצית, העובדות שאינן שנויות במחלוקת בין בעלי הדין. התובעים, יוסף מזרחי ורינת רנית מזרחי (להלן: התובעים או התובע והתובעת בהתאמה) התקשרו בהסכם מכר לרכישת דירה מהנתבעת, סוזן ספיר (להלן: הנתבעת). הדירה כוללת, מבנה מקורי בגודל של 28.40 מ"ר, ותוספת למבנה בגודל של כ-30 מ"ר. בתוספת מצוי, בין היתר, מטבח הדירה. הנתבעת עצמה רכשה את הדירה לפני כעשרים שנה מבעליה המקוריים. הדירה ממוקמת בעיר בית שמש. הסכם המכר נחתם ביום 15.9.2010, ולפיו נמכרה הדירה במחיר של 800,000 ש"ח. ההסכם נערך על ידי עו"ד שלום פדידה, שייצג את שני הצדדים, ובהתאם להסכמה בין הצדדים שכרו שולם על ידי התובעים. אין חולק כי הנתבעת לא פרסמה את הדירה למכירה, והיו אלה התובעים שפנו אליה בהצעה לרכוש ממנה את הדירה. הנתבעת לא התגוררה בעצמה בדירה, למצער מספר שנים טרם המכירה. הלכה למעשה, הייתה הדירה מושכרת בשנים האחרונות לאותה משפחה. לבסוף, אין מחלוקת כי התובעים סיירו בדירה טרם רכישתה, אולם, בשום שלב לא התקיים בדירה סיור משותף לתובעים ולנתבעת. עוד יצוין כי, ככלל, ולאחר שהנתבעת בחרה שלא להגיש חוות דעת מומחה מטעמה (אף שניתנו לה מספר הזדמנויות לעשות כן), קיומם של ליקויים הקשורים לתוספת אינם שנויים במחלוקת בין בעלי הדין.

3.כתב התביעה הוגש סמוך לאחר כניסת התובעים לדירה וגילוי הפגמים בה. התובעים ציינו בכתב התביעה כי הנתבעת סירבה להשתתף במועד מסירת הדירה, ומפתחות הדירה הועברו אליהם על ידי השוכרים. לטענת התובעים, עם כניסתם לדירה "חשכו עיניהם". הדירה הייתה במצב הרוס ומוזנח, ונתגלו מספר כתמי רטיבות, אשר היו מוסתרים בעת ביקורם בדירה קודם לחתימה על ההסכם. כך, התגלה מוקד רטיבות מאחורי ארון בגדים בחדר השינה, ומוקד רטיבות נוסף מאחורי שידה במטבח. לטענת התובעים, בשלב זה יצרו הם קשר עם עו"ד פדידה, והוא המליץ להם להזמין מומחה שיעריך את הליקויים בדירה. בפועל, צורפו לכתב התביעה שתי חוות דעת. האחת נערכה בסמוך לקבלת החזקה בדירה, והשנייה נערכה לפני הגשת כתב התביעה. בשתי חוות הדעת נקבע כי התוספת אינה ראויה למגורים ויש להרסה ולבנותה מחדש.

4.לטענת התובעים, הנתבעת הפרה את הסכם המכר הואיל ובניגוד להצהרתה בהסכם לפיה אין בדירה כל פגם נסתר שהיה ידוע לה עליו, הסתבר כי בדירה יש פגמים משמעותיים. התובעים התייחסו לשני פגמים מרכזיים: רטיבות שהתגלתה בשני מוקדים, ותוספת הבנייה, שהסתבר שאינה ראויה למגורים. לטענת התובעים, הפרת ההסכם מזכה אותם בפיצוי מוסכם בסך של 80,000 ש"ח בגין הפרה יסודית, וכן בפיצוי בסך של 130,000 ש"ח, בגין העלות של הריסת ובניית התוספת, כפי שהעריך המומחה מטעמם בחוות דעתו. עוד נטען כי על הנתבעת לשלם לתובעים את עלות דמי השכירות של דירה חלופית בפרק הזמן עד שיעברו להתגורר בדירה. לבסוף טענו התובעים כי על הנתבעת לפצות אותם בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם בעטייה של הפרת ההסכם.

5.בכתב ההגנה הכחישה הנתבעת את המיוחס לה. לטענתה, אין לראות בה כמי שהפרה את החוזה, הואיל ונכללו בו תניות פטור מטעמה ומטעם התובעים. כך, היא הצהירה כי אין בדירה כל פגם נסתר שידוע לה עליו; בעוד התובעים הצהירו שראו את הדירה, בדקו אותה ומצאו אותה מתאימה לצרכיהם. עוד טענה הנתבעת כי לא סיירה יחד עם התובעים בדירה, ולא נכחה בעת מסירת הדירה, היות וסברה שהעסקה הסתיימה ובאותה עת טיפלה באחותה שנפלה למשכב. לטענת הנתבעת, מאחר שהיא לא התגוררה בדירה לא ידעה על הרטיבות או על הליקויים שבתוספת, ומשכך, גם לא יכולה הייתה להסתיר מהתובעים את הפגמים הנטענים. הנתבעת הוסיפה כי התובעים ביקרו בדירה מספר פעמים, וכי במשא ומתן שניהלו הצדדים טרם מכירת הדירה הבהירה להם הנתבעת כי הם רוכשים את הדירה במצבה as is, כשצמודה לה חלקה גדולה, ובמחיר המשקף את מצבה לאשורו. עוד טענה הנתבעת כי אין זכות לקבלת פיצוי מוסכם, הואיל והסכם המכר קובע כי רק הפרת סעיפים 3, 4 ו-5 להסכם תצדיק תשלום פיצוי מוסכם, ואילו סעיפים אלה כלל לא הופרו על ידה.

6.בראשית ההליכים בפני בית משפט זה מונה בהסכמת הצדדים מומחה מטעם בית המשפט. המומחה התבקש להעריך מה היה שווי הדירה במועד שנמכרה, כולל זכויות המוכרת במגרש, עם התוספת וללא התוספת. עוד התבקש המומחה להעריך את העלות הכרוכה בהריסת התוספת ובנייתה מחדש. מחוות דעת המומחה עולה כי שווי הבית במצבו (כולל התוספת) נכון למועד המכירה עמד על 800,000 ש"ח, ואילו שווי הבית הבנוי ללא התוספת הוערך על ידו ב-750,000 ש"ח. אשר לעלות ההריסה והתיקון העריך המומחה את העבודות ב-120,000 ש"ח כולל מע"מ. המומחה ציין עוד בחוות דעתו כי בהתאם למצב התכנוני ניתן יהיה לבנות במקום יחידת דיור בגודל של 170 מ"ר, וכי ניתן יהיה לקבל גם הקלה של 6% משטח המגרש. עוד יצוין כי עם הגשת התביעה ביקשו התובעים לבצע עיקול עצמי על סך של 50,000 ש"ח, שהוא הסכום האחרון שנותר לתשלום בהתאם להסכם המכר. ביום 12.4.2011 ניתן צו עיקול, ומאז מופקד סכום זה בקופת בית המשפט.

ההשתלשלות העובדתית

7.השתלשלות האירועים עובר לחתימת הסכם המכר התבהרה מתוך תצהירי הצדדים ועדותם בבית המשפט, כמו גם מעדותו של עו"ד פדידה, שזומן על ידי התובעים. להלן, אעמוד על הנקודות המרכזיות שעלו מעדויות אלה ביחס לראשית ההתקשרות בין הצדדים ועד להגשת התביעה הנוכחית.

8.מתצהיר התובע ומעדותו בבית המשפט עלה כי התובעים התעניינו ברכישת הדירה בעקבות "שמועה" שהדירה עומדת למכירה (תצהיר התובע, עמ' 1), הגם שלא הייתה מחלוקת בין הצדדים כי הדירה לא הועמדה למכירה באופן רשמי (עמ' 13 לפרוטוקול, שורות 8-5). לצורך בירור אודות הדירה הגיע התובע לדירה, ופגש שם בשוכרת שהתגוררה עם בני משפחתה. התובע יצר קשר טלפוני עם הנתבעת, והשניים נפגשו בבית קפה והתמקחו אודות המחיר. טרם קיום הפגישה סיירו התובעים בדירה. כשבוע לאחר הפגישה הושגה בין הצדדים הסכמה למכר הדירה ב-800,000 ש"ח, בכפוף לכך שהתובעים ישאו במימון שכר הטרחה של עורך הדין שיערוך את הסכם המכר (עמ' 13 לפרוטוקול, שורות 25-13).