ת"א 10678-08-15 ברלין נ' גמליאלי ואח'

1. א.ענייננו הוא בקשת הנתבעים לסילוק על הסף של תביעה לאכיפת הסכם שבמקרקעין (המורכב מזכרון דברים ראשון ושני), שעה שהתובע ביקש מבית המשפט ליתן צו עשה, לפיו הנכס מושא ההסכם יירשם על שמו.

ב.הבקשה מתבססת על טעמים של העדר עילה, העדר יריבות, השתק, התיישנות, שיהוי, חוסר סמכות עניינית, וכן העדר גמירות דעת ומסוימות.

ג.להלן אתייחס לכל אחת מהטענות בנפרד לאחר סקירת העובדות שאינן במחלוקת.

העובדות שאינן במחלוקת

2. א.ביום 28.2.08 נחתם זיכרון דברים (להלן – זיכרון הדברים הראשון) בין הנתבע 3 (בשם הוריו, הנתבעים 1 ו- 2) לבין התובע, על מכירת מקרקעין הידועים כגוש 30235 חלקה 12, ברחוב ירמיהו 76 בירושלים. חלקו של הנכס הוא בבעלותם של הנתבעים 1 ו- 2, אשר היו מיוצגים על ידי הנתבע 3 (להלן – דוד), אדריכל במקצועו, ועל ידי הנתבע 4. חלק אחר של הנכס הוא בבעלות צד שלישי – משפחת כהן.

ב.בזיכרון הדברים נכתב, כי הנכס, ששטחו 900 מ"ר, כאשר בבעלות המוכרים אחוזי בנייה על 77% משטח הנכס, יימכר לתובע תמורת 1.4 מיליון דולר, לפי שער יציג של ארבעה שקלים לדולר; במעמד החתימה יעביר התובע לנתבעים שיק ביטחון על סך 100,000 ₪; התובע יבצע באמצעות עורך דינו את הבדיקות הנדרשות לבדיקת כשירות הנכס, הבעלות וזכויות הבניה העתידיות; וההסכם יקבל תוקף לאחר הסכמת משפחת כהן. סוכם, כי פינוי הנכס יתבצע עשרה חודשים לאחר חתימת חוזה.

ג.משפחת כהן לא הביעה את הסכמתה למכירת חלקה בנכס.

ד.נוכח סירובה של משפחת כהן למכירת הנכס, התקיים משא ומתן בין התובע לנתבעים, שבסיומו נחתם זיכרון דברים נוסף (להלן – זיכרון הדברים השני) (לטענת התובע, זיכרון דברים זה נחתם ביום 5.3.08, ועם זאת לא צוין התאריך על גבי המסמך), כדי למכור את חלקם של הנתבעים בלבד.

ה.בזיכרון הדברים נכתב, כי הנכס יימכר תמורת 750 אלף דולר לפי שער יציג של ארבעה שקלים לדולר (שלושה מיליון ₪); כי מס שבח יחול על התובע למעט סכום של עד 10,000$ שיחול על הנתבעים; פינוי הנכס יבוצע תוך 12 חודשים, כאשר תינתן אופציה לתקופה נוספת של חודשיים, כמושכר. עוד סוכם, כי במעמד ההסכם והחתימה ישולם שיעור של 49% מסכום העסקה והיתרה תשולם עם קבלת החזקה בנכס.

ו.במעמד חתימת זיכרון הדברים השני, שילם התובע לנתבע 3 סכום של 10,000$ כמקדמה והמחאת ביטחון על סך 100,000 ₪. ביום 18.3.08 אישר הנתבע 4 כי קיבל לידיו סכום של 10,000$ במזומן, וכן שיק על סכום של 60,000 ש"ח כמקדמה על חשבון החוזה.

ז.ביום 27.12.09 העבירו הנתבעים 1 ו- 2 את חלקם בנכס לבנם, הנתבע 4.

ח.ביום 3.4.11 נפטר הנתבע.

טענות התובע

3. א.לטענת התובע, בעת החתימה על זיכרון הדברים הראשון יצרו הנתבעים מצג שבידיהם ייפוי כוח מטעם משפחת כהן לטיפול במכירת חלקה בנכס, וכי התב"ע החלה על הנכס מתירה בנייה בנפח של 400% על 77% משטח הנכס. התובע טוען, כי לאחר החתימה על זיכרון הדברים התגלה שהנתבעים כלל לא פעלו על דעתה של משפחת כהן. לטענתו, הנתבעים הסבירו כי ייפוי הכוח שקיבלו ממשפחת כהן פקע מספר ימים קודם לחתימה על זיכרון הדברים הראשון, ועם זאת אותו ייפוי כוח לא הוצג בפניו עד כה.

ב.בהמשך לכך, נחתם זיכרון הדברים השני, על מנת לבצע עסקה בין הצדדים על חלקם של הנתבעים בלבד בנכס, 40% מהנכס, כאשר בסיס ההנחה היה שקיימים אחוזי בנייה בשיעור של 400%. אלא, כך טוען התובע, התברר, כי הופקעו 10% מהקרקע ואחוזי הבנייה המאושרים הם 200% בלבד.

ג.לטענת התובע, הנתבעים ניסו לשכנע את משפחת כהן למכור גם את חלקם בנכס, ואלה הסכימו לכך, אם הנכס יימכר במחיר שנקבע בזיכרון הדברים הראשון. התובע, מנגד, ביקש לקיים את האמור בזיכרון הדברים השני, כאשר המחיר צריך להשתנות בהתאם למצב הזכויות במציאות כמפורט לעיל. לטענתו, כל ניסיונותיו להביא להשלמת העסקה על בסיס זיכרון הדברים השני שנכרת בין הצדדים עלו בתוהו. זאת, על אף הסכומים ששילם לנתבעים.