ת"א 1042-02-15 גרסיאני נ' לוי ואח'

בפניי בקשה למתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים לבצע עבודות בניה שונות ברכוש המשותף.

הצדדים מתגוררים בדירות בבית משותף, המונה 18 דירות, ברח' טשרניחובסקי 10 בחיפה, הידוע כגוש 10914 חלקה 46 תת חלקה 5 (להלן: "הבית"). המבקש הוא בעל הזכויות בדירה שבה הוא מתגורר, כיורשם של הוריו המנוחים גרסיאני גרטרוד ובנימין ז"ל שכיום רשומים כבעלי הדירה. המשיבים הינם בעלי דירה אחרת באותו בית.

המשיבים הגישו לוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה בקשה לקבל היתר בניה לבניית ממ"ד לדירתם, ולביצוע עבודות בניה נוספות ברכוש המשותף. המבקש עותר למתן צו מניעה זמני שיאסור את ביצוע העבודות. אין חולק כי בשלב זה טרם ניתן היתר בניה, ולא הוחל בביצוע העבודות.

לאחר עיון בבקשה ובתגובה ושמיעת טיעוני הצדדים בדיון במעמד הצדדים שהתקיים ביום 5.2.15, נחה דעתי כי דין הבקשה להתקבל.

כידוע, בכל הנוגע לביצוע עבודות בניה קיימת אבחנה בין שני סוגים של טענות: טענות במישור ה"תכנוני", שהינן בסמכות רשויות התכנון והבניה, וטענות במישור ה"קנייני", שהינן בסמכות בית המשפט המוסמך, ורשויות התכנון והבניה אינן מוסמכות לדון בהן (ראה: בג"ץ 1578/90 הלן אייזן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א ואח' (24.10.90); רע"א 3851/11 יוסף נדב ואח' נ' אביעד לוי ואח' (7.6.11) (להלן: "עניין נדב")). במקרה זה מדובר בעבודות בניה ברכוש המשותף, שהזכות הקניינית בו הינה של כל דיירי הבית המשותף ולא של המשיבים. בית משפט זה הוא שמוסמך לבחון אם במישור הקנייני זכאים המשיבים לבצע את הבניה המבוקשת ברכוש זה, או במילים אחרות - אם ניתנה לבניה הסכמה כדין של בעלי הזכויות ברכוש המשותף.

הבניה שמבקשים המשיבים לבצע כוללת בניית ממ"ד, הרחבת פתח חלון לפתח מרפסת, ריצוף שטחים של הרכוש המשותף ובניית פרגולה ברכוש המשותף.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע תנאים לביצוע עבודות הבניה המבוקשות: על בניית ממ"ד לדירה רשאים להחליט מי שבבעלותם 60% מהדירות (סעיף 71ב לחוק ממקרקעין), על הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה רשאים להחליט מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (סעיף 71ב לחוק המקרקעין), ועל עריכת שינויים ברכוש המשותף שאין בהם הצמדתו לדירה יש לקבל החלטה בהתאם לתקנון הבית המשותף.

במקרה זה מן החומר שהוגש לי לא עולה כי התקיימו התנאים האמורים להתיר את הבניה המבוקשת. המשיבים הגישו מסמכים שמהם עולה כי מתוך 18 הדירות בבניין חתמו על הסכמה לבניה המבוקשת המשיבים עצמם, בעלים של שתי דירות נוספות (אליאס נג'אר שבבעלותו שתי דירות), וכן מחצית מבעלי הזכויות בכל אחת משתי דירות נוספות (אייזן יצחק וצפרני אלין). אין מדובר ברוב הדרוש לביצוע אף אחת מפעולות הבניה המבוקשות. המשיבים טוענים כי שלחו הודעות כדין לבעלים של שלוש דירות שמתגוררים בחו"ל או שנפטרו, ויש לראות גם אותם כמסכימים. לא הוצגו לכך תימוכין, ולכן דין הטענה להידחות. גם לטענת המשיבים כי יש לראות ביתר הדיירים שלא הגישו התנגדות כמסכימים לתוכנית לא מצאתי בסיס.

המשיבים מוסיפים וטוענים כי יש לדחות את הבקשה הואיל וטרם ניתן היתר בניה והם טרם החלו לבצעה. בעניין נדב קבע בית המשפט העליון כי מבקשי צו מניעה זמני שלא פעלו במישור ה"קנייני" במקביל לפעולה במישור ה"תכנוני", אלא המתינו שיינתן היתר בניה טרם הגשת הבקשה לצו מניעה זמני, השתהו ולכן דין בקשתם להידחות מחמת שיהוי. לפיכך אין פסול בהתנהלות המבקש, שהגיש את הבקשה לצו מניעה זמני כבר בשלב זה, לא המתין להחלטת רשויות התכנון והבניה.