ת"א 10198-09-13 נדלר ואח' נ' ברקול

1.לפי עמדתו המפורשת (פרוטוקול, בעמ' 2, ש' 7-6), ביכר הנתבע לייצג את עצמו בהליך זה. שלא כתובעות, הוא לא הסתייע בשירותים של ייצוג משפטי. בית-המשפט התרשם כי הוא עשה זאת ללא קושי. ודאי, שהדבר לא עמד לו לרועץ בהכרעה שלהלן. בד בבד יובהר מה שהוטעם גם על-פה, היינו, כי לנתבע לא יכול להיות ריב אישי עם באת-כוחן של התובעות. עורכת-הדין בק עשתה כל שנדרש עבור שולחותיה ובשמן.

2.את עיקרה של התביעה יש לקבל, אך לא כל שנתבקש יינתן בפועל. עד שאדבר בסעדים אומַר, בתמצית, כי עיקר הוא שעלה בידי התובעות להראות כי הנתבע הפר הסכם לשכירות מוגנת בנכס שבבעלותן. יסודה של ההפרה באי-תשלומם של דמי-שכירות. דרך כלל מוליך היה הדבר לפינויו, בפועל, של הנתבע מן הנכס. נסיבותיו של הענין מצדיקות כי הפעם הזו לא תופקע זכותו לדיירות מוגנת. ב"סעד מן הצדק" יוכל הנתבע להמשיך ולהחזיק בנכס, ובלבד שיסלק את חובו לתובעות. חוב זה נגזר מדמי-שכירות ראויים, שאת שיעורם קבע בית-הדין לשכירות בפסק-דין

משנת 2012 והוא השיעור המחייב.

הרקע

3.ביום 7.7.1987 שכר הנתבע, לפי הסכם של שכירות מוגנת, חנות בקומת-הקרקע של בַּית ברחוב סטרומה מס' 7 בחולון, בגוש מס' 7171 ובחלקה 177. התובעות הן בעלותיו של נכס זה. את מטרת השכירות יִיחד ההסכם ל"משרד או עסק לממכר ביגוד והנעלה בלבד" (נספח 2 לכתב-התביעה). דמי-השכירות החודשיים הועמדו, כמקובל בשכירות מוגנת, על סכום זעום.

4.במועד כלשהו החל הנתבע מפעיל בנכס בית-עסק לתיווך במקרקעין. התובעות לא טענו להפרתו, בעקבות כך, של הסכם-השכירות. הן לא עתרו לפינויו של הנתבע מן הנכס. תחת זאת פנו הן, והיה זה בשנת 2010, לבית-הדין לשכירות, בבקשה כי ישחרר את הנכס מתקרתם של דמים לשכירות מוגנת ויקבע תחתיה תשלום ראוי לפי תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), תשמ"ג-1983. בתאריך 6.1.2011 נעתר בית-הדין (כבוד השופט דן מור, ת"ש 6087-10-10) לבקשה (להלן: ההחלטה הראשונה). כך נקבע, במקובץ:

"מלכתחילה נקבעה מטרת השכירות באופן כוללני – משרד או עסק לממכר ביגוד או הנעלה. עסק של ביגוד והנעלה אינו נכנס בגדר הוראות תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תכולת השיעורים המירביים והפחתות) תשמ"ג-1983, וכך גם 'משרד', כל עוד לא נקבע במפורש, בסעיף המטרות, כי מדובר במשרד בו עוסק בעל מקצוע חופשי. לא ניתן לומר כי בעל הבית הסכים, כבר בשנת 1987, עת נחתם חוזה השכירות, כי דמי השכירות יקבעו רק על פי האמור בהסכם, ללא שהתקנות משנת 83' יחולו במקרה המתאים. המשיב יכול היה לנהל במקום משרד שאינו של בעל מקצוע חופשי או עסק לביגוד והנעלה ודמי השכירות שנקבעו בהסכם הם אלו שיחייבו את הצדדים לו. אולם כשמשנה המשיב את מטרת העסק למטרה אשר הוראות אי תכולת השיעורים המירבים, כאמור בתקנות משנת 83', חלות בעניינו [כך במקור], זכאי בעל הבית להגיש את הבקשה לקביעת דמי השכירות. המשיב רשאי להפעיל את עסקו בהתאם למטרות שנקבעו בחוזה השכירות, אולם כשהוא משנה את מטרת העסק, ועתה, במועד מסוים בשנות ה-2000, הופך העסק להיות לעסק אשר השיעורים המירביים של דמי השכירות אינם חלים בעניינו, שוב קמה לה [במקור] לבעל הבית הזכות לתבוע דמי שכירות כלכליים. כאשר משנה דייר את מטרת השכירות, הוא אינו זכאי לטעון כי בעל הבית מנוע מלדרוש את דמי השכירות בהתאם למטרת השכירות החדשה. בעל הבית אינו קשור למצב הקודם. עניינו במצב חדש. אם בוחר הדייר לנהל עסק שבגינו הוא חייב לשלם דמי שכירות חופשיים, ובעל הבית דורש כי הדייר ישלם לו דמי שכירות כאלה, הדייר לא ישמע בטענתו כי בעבר נוהל במקום עסק שהוראות החוק לגבי דמי שכירות מירביים חלים בענייניו. מילים אחרות: האמור בחוזה השכירות מחייב וקושר את בעל הבית אך ורק לאותן מטרות שכירות שהן משרד שאינו של בעל מקצוע חופשי או לחנות להלבשה והנעלה. בעל הבית לא התחייב, והמשיב לא טוען אחרת, לקבל דמי שכירות 'מוגנים' לכל מטרת שכירות של 'משרד', וללא קשר לשימוש הנעשה במשרד מבחינת מקצועו של המחזיק בו".

במלים פשוטות, בהחלטתו הראשונה קבע בית-הדין כי היות שמטרת-השכירות שונתה וחרגה מן ההסכם, שוב לא יחולו דמי-השכירות המוגבלים כי אם אלה, הקרובים יותר לערכה של שכירות בשוק חופשי, שדיני הגנת הדייר אינם חלים בו.

5.דא עקא כי עוד קודם שהושלמה ההכרעה באותה פרשה – סכומם המדויק של דמי-השכירות הראויים טרם נפסק אז – שב הנתבע אל בית-הדין. בבקשה מיום 25.5.2011 הוא הניח בפניה של אותה ערכאה קושי, שמקורו בנסיבות אישיות. מחלה קשה אשר פקדה את בנו, הוא הסביר, מנעה ממנו להתגונן כדבעי מפני התובענה במועדה. לפיכך, עתר הנתבע לשינוי בדיעבד מן ההחלטה הראשונה. "אני לא צריך לשלם דמי שכירות ראויים" הוא מצה, בכוונו לדמי-שכירות שאינה מוגנת (פרוטוקול הדיון שם, בעמ' 11, ש' 4).

החלטה בבקשתו זו של הנתבע יצאה תחת ידיו של כבוד השופט מור בו ביום (להלן: ההחלטה השנייה). כך נקבע בה:

"מעבר לעובדה שבית המשפט כבר נתן החלטה לעניין זכותם [במקור] של המבקשות לקבל דמי שכירות 'חופשיים' או כלכליים, הרי גם היום, לאחר שהציג בפני המשיב את החומר הנוסף, אינני סבור שיש מקום לשנות את ההחלטה... בית המשפט מבין את קשייו של המשיב לאור מחלת בנו, אולם לא נראה לי כי בית משפט זה יכול לשנות מהחלטתו הקודמת. תרופתו של המשיב הינה או במציאת דייר אחר, או במכירת הזכויות חזרה לבעל הבית, או בניהול עסק שמטרתו תואמת את חוזה השכירות ושאינו ברשימת המטרות המביאות להסרת מגבלות החוק ובדמי השכירות" (ת"ש 6087-10-10 הנ"ל, החלטה מתאריך 25.5.2011).