שומר ואח' נ' בורג ואח'

פסק דין

הצדדים ומהות התובענה

1.לפני תובענה בדרך של המרצת פתיחה במסגרתה עותרים המבקשים לסעד הצהרתי לפיו הינם זכאים לרישום זיקת הנאה מסוג מעבר, בשטח הגג הצמוד לדירת המשיבים. המבקשים טוענים כי הינם זכאים לרישום זיקת הנאה בצמידות הידועה כצמידות כג', המוצמדת לתת חלקה 25 בגוש 3925 חלקה 481 (שטח הגג הצמוד לדירת המשיבים - ב.ט), לזכות הצמידות הידועה כצמידות כט' המוצמדת לתת חלקה 28 (שטח הגג הצמוד לדירת המבקשים - ב.ט). כן מבוקש להורות למשיב הפורמאלי, המפקח על רישום המקרקעין - רחובות, לרשום את זיקת ההנאה במרשם המקרקעין.

2.המבקשים, אהרון ושלומית שומר (להלן: "המבקשים"), הינם בעלי דירת גג בקומה השביעית, בבית המשותף ברח' טיומקין 16 בראשון לציון, הידועה כגוש 3925, חלקה 481, תת חלקה 28 (להלן: "דירת המבקשים").

המבקשים רכשו את הזכויות בדירתם, בשנת 1996, מבני הזוג בלה (איוי) וראובן חסל (להלן: "משפחת חסל"), אשר רכשו את הדירה מהקבלן, בסמוך לאחר הקמת הבניין בשנת 1976.

3.המשיבים, אברהם ולאה בורג (להלן: "המשיבים"), הינם הבעלים של דירת גג בקומה השביעית בבניין, הידועה כתת חלקה 25 (להלן: "דירת המשיבים"). המשיבים רכשו את הזכויות בדירתם בשנת 1975.

4.הבניין נרשם בפנקס הבתים המשותפים על פי צו בית משותף מיום 25.7.1985.

בהתאם לתקנון המוסכם של הבית המשותף והתשריט שצורף לו (להלן: "תשריט הבית המשותף"), לארבע דירות הקומה השביעית בבנין, הוצמדו חלקים מסוימים בגג וכן זכויות הבניה בו. לדירת המבקשים הוצמד חלק מגג הבניין שסומן בתשריט הבית המשותף באותיות כט' (להלן: "גג המבקשים") ואילו לדירת המשיבים הוצמד החלק שסומן בתשריט הבית המשותף באותיות כג' (להלן: "גג המשיבים"). לפי תשריט הבית המשותף, הגישה לגג הינה דרך יציאה מחדר המדרגות של הבית המשותף ומשם מבוצעת הגישה לארבע הצמדות הגג של דיירי הקומה השביעית.

5.ביום 8.11.1978, בטרם מתן צו הבית המשותף, הגישו ארבעת בעלי הדירות בקומה השביעית באותה העת - המשיבים, משפחת חסל, משפחת צבי ומשפחת זלמנוביץ - בקשה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה בעיריית ראשון לציון, למתן רישיון לבניית מחיצות לחלוקת הגג בהתאם לתשריט שצורף לבקשה (להלן: "התשריט המוסכם"), זאת מאחר שהקבלן לא בנה מחיצות להפרדה בין חלקי הגג (להלן: "הבקשה לרשות המקומית"). חלוקת גג הבניין, לארבע הצמידויות, לכל אחת מדירות הקומה השביעית, נעשתה הלכה למעשה על פי התשריט המוסכם משנת 1978.

6.המבקשים טוענים כאמור כי הינם זכאים לרישום זיקת הנאה מסוג מעבר בשטח הגג המוצמד לדירת המשיבים וזאת לצורך גישה מחדר המדרגות של הבית המשותף לשטח הגג המוצמד לדירתם.

בד בבד עם הגשת התובענה, הגישו המבקשים בקשה לצו מניעה זמני במסגרתה טענו כי בשנת 2012, המשיבים החלו לחסום את שטח המעבר באופן המונע את הגישה לגג המבקשים, בטענה כי שטח המעבר מצוי בבעלות המשיבים. לפיכך התבקש צו מניעה זמני נגד המשיבים שלא לבצע כל שינוי במצב הקיים בגג הבניין, עד להחלטה בתובענה.

בדיון שהתקיים ביום 2.7.2012, בפני כב' הנשיאה גרסטל, הגיעו הצדדים לכלל הסכמה לפיה: "...בשלב זה, עד דיון במעמד הצדדים, יישמר המצב כפי שהיה בשנים האחרונות ויתאפשר למבקשים לעבור דרך חלקת המשיבים לגג הצמוד לדירתם". ההסכמה אושרה על ידי כב' הנשיאה וניתן לה תוקף של החלטה.

טענות המבקשים

7.המבקשים טוענים כי המעבר מחדר המדרגות של הבית המשותף, לשטח הגג הצמוד לדירתם, נוצר עם יישומו של התשריט המוסכם שקבע כי המעבר לגג המבקשים ייעשה דרך גג המשיבים (סעיף 2.10 להמרצת הפתיחה).

המבקשים מוסיפים וטוענים כי בעת שרכשו את דירתם, המעבר לגג הצמוד לדירתם היה דרך שטח הגג הצמוד לדירת המשיבים וכי המעבר הוצג על ידי משפחת חסל, כזכות קנויה ובלתי ניתנת להפרה, וכי כך נוהגים השכנים לאורך שנים, מאז רכישת הדירות והצמדת שטחי הגג לדירות.

המבקשים מציינים כי בסמוך לאחר רכישת דירתם, החלו בשיפוץ והרחבת דירתם לרבות בניית חדר יציאה על הגג, בהתאם להיתר בניה שקיבלו וזאת תוך שהם מסתמכים על זכות המעבר נושא התובענה.

המבקשים טוענים כי במשך השנים, בעלי דירות הגג נהגו בשטח המעבר, בשיתוף ובשכנות טובה; רכשו יחד דלת פלדלת ליציאה מחדר המדרגות לגג , התחלקו בהוצאות ריצוף שטח המעבר וצבעו את שטח המעבר תוך שימוש בצבע שנותר למשיב.

המבקשים טוענים כי זכות המעבר הינה זכות הראויה להיות זיקת הנאה וכי הינם זכאים לרישום זיקת הנאה מכח הסכמה מפורשת בכתב, מכח שימוש רצוף וכורח.

המבקשים טוענים כי זכותם לרישום זיקת הנאה, נובעת מהסכמת הצדדים כפי שעולה מהבקשה לרשות המקומית לחלוקת גג הבניין לה צורף התשריט המוסכם והחתומה, בין היתר, על ידי המשיבים.

המבקשים טוענים כי יש לראות בהם כחליפיהם של משפחת חסל, לעניין רציפות השימוש בשטח המעבר, שהרי מאז שרכשו את דירתם המשיכו את השימוש בשטח המעבר. לטענתם, יש לראות בשימוש רצוף ומצטבר זה, כשימוש שנעשה משך למעלה מ- 30 שנה, באופן היוצר זיקת הנאה מסוג מעבר, לטובת תת חלקה 28 (דירת המבקשים) ולחובת תת חלקה 25 (דירת המשיבים), ומקנה למבקשים זכאות לרישום זיקת הנאה מכוח שנים, בהתאם לסעיף 94 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").