שאלת יישום חוק הגנת הדייר אינה מצדיקה רשות ערעור בגלגול שלישי

1.        המבקשת הינה בעלת מחצית הזכויות בחלקה 100 בגוש 6003 בישוב אזור. המשיבה מתגוררת בדירה שהושכרה מרשות הפיתוח על ידי בעלה המנוח, בבית אשר בנוי ברובו על חלקה הגובלת בחלקתה של המבקשת. מסביב לבית שבו נמצאת דירתה של המשיבה, מצויה חצר, אשר חלק משטחה נכלל בחלקה 100 שבבעלות המבקשת. המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשטח זה בתוך חלקה 100 (להלן: שטח המריבה), אשר נמצא בחזקתה של המשיבה ומשמש לה כגינה לביתה. יצוין, כי הצדדים נחלקו בעבר גם ביחס לשטח נוסף (להלן: השטח הנוסף), אולם מחלוקת זו הסתיימה והשטח הוחזר לחזקתה של המבקשת.

2.        המבקשת הגישה לבית משפט השלום ברמלה תביעה לסילוק ידה של המשיבה משטח המריבה ומהשטח הנוסף. בכתב התביעה טענה היא כי לפני עשרות שנים פלש בעלה המנוח של המשיבה לחלקתה ותפס חזקה בחלקים ממנה, וכי מאז לא הוחזר שטח המריבה לחזקתה. המשיבה, לעומת זאת, טענה כי זכות הדיירות המוגנת שלה כוללת גם את שטח המריבה. לדבריה, ההסכם לפיו הושכרה דירתה מרשות הפיתוח כלל גם את שטח המריבה, ואף שמאוחר יותר, בעקבות הליכי פרצלציה, הועבר שטח המריבה לחלקה אחרת ונמכר במסגרת חלקה זו לצדדים אחרים (ובהמשך למבקשת), לא היה בכך כדי להשפיע על זכויותיה בשטח זה. בית משפט השלום (כב' השופט ז' ימיני) קיבל את התביעה, תוך שהוא מתבסס בעיקר על האמון שנתן בעדות בעלה של המבקשת, ותוך שהוא מציין, כי הוא ער לעובדה שעדות זו ניתנה לאחר מות בעלה של המשיבה, ולעובדה כי המשיבה עצמה לא נחקרה על תצהיריה. נקבע כי בתחילה, פלש בעלה המנוח של המשיבה לשטח המריבה. לאחר מכן שכר מהמבקשת, באמצעות בעלה, את השטח, ומשהתקשה לשלם את דמי השכירות, הסכים בעלה של המבקשת שהמנוח ישתמש בשטח, כל עוד המבקשת אינה זקוקה לו. לדברי בית המשפט, רשות זו שניתנה לבעלה המנוח של המשיבה, ובעקבות זאת גם למשיבה, היתה רשות הדירה, ורשות זו בוטלה, למצער עם הגשת התביעה. לאור כל זאת, הורה בית המשפט למשיבה לסלק ידה הן מהשטח הנוסף והן משטח המריבה, וכן התיר למבקשת לפצל את הסעדים להם היא זכאית עקב פינוי המקרקעין, מאחר שנזקיה טרם התגבשו.

3.        על פסק דין זה הגישה המשיבה ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר הופנה גם כנגד שתי החלטות קודמות של בית משפט השלום, בהן נדחו בקשות המשיבה לצירוף ראיה נוספת ולתיקון הפרוטוקול. בית המשפט (כב' השופטת ה' גרסטל, והשופטים ע' פוגלמן וא' ש' שילה) קיבל את הערעור, והורה על ביטול פסק דינו של בית משפט השלום. בפסק דינו ציין בית המשפט, כי על אף שככלל, ערכאת הערעור לא תתערב בממצאים עובדתיים ובקביעות מהימנות שקבעה הערכאה הדיונית, הרי שמקום בו פירטה הערכאה הדיונית את הטעמים לדחיית גרסה מסוימת, רשאית ערכאת הערעור לבחון את הגיונם של הטעמים, שכן בענייני הגיון אין יתרון לערכאה הראשונה דווקא. בנסיבות העניין, קבע בית המשפט, כי הקביעה לפיה העדיף בית משפט השלום את עדות בעלה של המבקשת על פני עדות המשיבה ועדיה אינה יכולה לעמוד, וכי המבקשת לא עמדה בנטל להוכיח את גרסתה. בית המשפט ציין כי המשיבה טענה בתצהירה שבעלה המנוח והיא החזיקו במקרקעין כדיירים מוגנים מאז שנת 1948, מבלי שנעשה כל שינוי בשטח החצר שבחזקתם, וכי טענה זו נתמכה בתצהירים של שלושה עדים מטעמה. היות ובא-כוח המבקשת ויתר על חקירת המשיבה ועדיה, מבלי שנתן כל הסבר לכך, מוחזקת המבקשת כמי שלא חלקה על גרסת המשיבה ועדיה, ויש לראות את גרסתם כמוכחת. לדברי בית המשפט, קביעת בית משפט השלום לפיה עדיפה בעיניו גרסת המבקשת, מוקשית לטעמו ממספר טעמים נוספים: ראשית, בכתב התביעה טענה המבקשת כי המשיבה פלשה למקרקעין, אולם לא נאמר דבר על מגעים שהתקיימו בין המבקשת ובעלה לבין בעלה המנוח של המשיבה. הטענה בדבר הפלישה נזנחה כליל בהמשך, כך שלמעשה, התנהל הדיון בבית המשפט על בסיס טענות שלא הוזכרו כלל בכתב התביעה. שנית, בהינתן שבא-כוח המבקשת ויתר על חקירת המשיבה ועדיה, לא ניתן היה להכריע לחובת גרסת המשיבה ללא כל הנמקה והסבר, ולמרות זאת, בפסק דינו של בית המשפט קמא אין כל  התייחסות לתצהירים שהוגשו מטעם המשיבה ועדיה, אף שהעדויות נגעו במישרין למחלוקת. שלישית, טענת המבקשת בדבר הסכם שכירות שנכרת בין בעלה של המבקשת לבין בעלה המנוח של המשיבה, לא נתמכה בכל ראיה נוספת, ומשכך, מדובר בעדות מפי השמועה, שאינה קבילה. בית המשפט הוסיף כי הוא מקבל את עמדת המשיבה ממספר טעמים נוספים, וציין כי קביעתו של בית המשפט קמא בדבר חוסר אמינותה של המשיבה, אשר נשענה אך ורק על הצהרתה הכוזבת כביכול כי השטח הנוסף פונה, מעוררת קושי לנוכח טענתה שמדובר באי הבנה, אשר נתמכה בתצהיר ולא נסתרה; כי לטעמו לא נתן בית המשפט קמא את המשקל הראוי לשיהוי בהגשת התביעה על ידי המבקשת וכי לא הוברר מדוע הוגשה התביעה רק לאחר מות בעלה המנוח של המשיבה, באופן שהקשה עליה להוכיח את טענותיה וחרף האינטרס שהיה למבקשת בפינוי; וכי נוכח ההלכה שאי-העדת עד חיוני פועלת לחובת צד שנמנע מלהביאו, הרי שהעובדה שהמבקשת לא זימנה לעדות נציג מטעם רשות הפיתוח שיכול היה לשפוך אור על טענתה שהמושכר לא כלל גינה או להעיד על המצב שהיה קיים במועד החתימה על הסכם השכירות- פועלת במקרה דנן לחובתה. לאור כל זאת, קבע בית המשפט, כי ראוי היה לדחות את תביעתה של המבקשת וכי זכותה של המבקשת בחלקתה כפופה לזכות הדיירות המוגנת של המשיבה.   

4.        בבקשתה, טוענת המבקשת כי שגה בית המשפט המחוזי בכך שלא הפריד בין החלק מן הגינה שנמצא בתחום חלקה 159, אשר לטענת המשיבה הושכר לה יחד עם הדירה, לבין החלק מהגינה שבתחום חלקה 100, אשר בבעלות המבקשת, ולפיכך קבע כי זכות הדיירות המוגנת של המשיבה חלה גם על החצר המצויה בחלקה 100. לטענת המבקשת, בית המשפט יצר למשיבה זכות דיירות מוגנת יש מאין, ובניגוד להוראת סעיף 2 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר), ממנה עולה כי על החוק לחול על שכירות של חצר או גינה, מקום בו הן "משמשות את מטרת השכירות" - שלא כבענייננו. בבקשתה, יוצאת המבקשת כנגד כל אחת ואחת מקביעותיו של בית המשפט המחוזי, ומונה את שלל השגיאות שנפלו לדידה בפסק הדין. בפרט, קובלת המבקשת על עצם בחירתו של בית המשפט המחוזי להתערב בקביעות שקבעה הערכאה הדיונית ביחס למהימנות העדים, בניגוד להלכה הקיימת בנושא זה.

מעבר לנזק האישי עליו מצביעה המבקשת, טוענת היא כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי במקרה דנן הינו בעל חשיבות ציבורית משלוש סיבות עיקריות: ראשית, מאחר ויצירתה של זכות דיירות מוגנת למשיבה עומדת בניגוד להוראות חוק הגנת הדייר ובניגוד להוראות חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו; שנית, מאחר שמדובר בסוגיה שהינה בעלת חשיבות עבור כל בעלי הקרקעות, אשר דיירי חלקות סמוכות להם, מחזיקים בחלק מהמקרקעין שבבעלותם. שלישית, טוענת היא, כי מדובר בסוגיה בעלת חשיבות ציבורית, נוכח העובדה כי בית המשפט המחוזי התערב בקביעות שקבעה הערכאה הדיונית בנוגע למהימנות עדים, בניגוד להלכה לפיה ערכאת הערעור תתערב בממצאים עובדתיים ובקביעות מהימנות רק במקרים חריגים. לאור כל זאת, מבקשת היא כי תינתן לה רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי.

5.        דין הבקשה להידחות. הלכה היא כי בית המשפט העליון יעניק רשות לערער "בגלגול שלישי" רק במקרים בהם מתעוררת שאלה משפטית, ציבורית או חוקתית, אשר חשיבותה חורגת מן העניין שיש לצדדים הישירים בהכרעה במחלוקת (ר"ע 103/82 חניון חיפה נ' מצת אור (הדר חיפה), פ"ד לו(3) 123 (1982)). חלק ניכר מטענות המבקשת עניינן בנזק האישי שנגרם לה כתוצאה מפסק דינו של בית המשפט המחוזי. טענות אלו אינן עומדות בקריטריון האמור, ולפיכך איני רואה להידרש להן.

           המבקשת טוענת כי יש בבקשתה משום חשיבות ציבורית, אולם לא שוכנעתי כי אכן כך הדבר. ראשית, אינני סבורה כי הסתירה הנטענת בין פסק דינו של בית המשפט המחוזי להוראות חוק הגנת הדייר וחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, ככל שאכן ישנה סתירה כזו, ואיני קובעת עמדה בדבר, מעוררת שאלה משפטית או ציבורית. בכל הנוגע לסעיף 2 לחוק הגנת הדייר, בית המשפט התייחס בפסק דינו להוראה זו, נדרש לשאלת פרשנותה, ולבסוף הכריע בה ביחס לנסיבות מקרה זה. השגותיה של המבקשת בעניין זה נוגעות לאופן יישום הדין הקיים על המקרה שלפנינו, ובעניינים מסוג זה אין בית משפט זה נוטה להתערב. בכל הנוגע לפגיעה הנטענת בזכות הקניינית של המבקשת מכוח חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, הרי שכידוע, חוק זה פורש חסותו בעיקר על מערכת היחסים שבין הפרט למדינה, ומידת ואופן תחולתו במסגרת המשפט הפרטי שנויה במחלוקת וכלל אינה ברורה מאליה (אודות תחולתה של ההגנה על זכויות היסוד במשפט הפרטי, ראו לדוגמה: ע"א 294/91 חברה קדישא גחש"א "קהילת ירושלים" נ' קסטנבאום, פ"ד מו(2) 464). במקרה דנן, אינני סבורה כי טענותיה של המבקשת מעוררות שאלה משפטית החורגת מעניינה שלה, אשר יש בה כדי להצדיק דיון בעניין זה.

           שנית, אשר לטענת המבקשת כי פסק הדין הינו בעל חשיבות כללית עבור כל בעלי הקרקעות הנמצאים בסיטואציה דומה לזו שבה נמצאת היא, אף דינה של טענה זו  להידחות. כאמור, קביעותיו של בית המשפט המחוזי מתייחסות לנסיבות הקונקרטיות של המקרה שלפנינו. מקרים מסוג זה נבחנים על ידי בתי המשפט בהתאם למסגרת הנורמטיבית החלה עליהם ובהתאם לנסיבות הספציפיות של כל מקרה ומקרה. כך נעשה גם בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, ואין בכך כדי לגבש שאלה משפטית בעלת חשיבות כללית. 

           לבסוף, אשר לנימוקה השלישי של המבקשת, נימוק זה עניינו שיקול הדעת של בית המשפט המחוזי בהחליטו להתערב בממצאי מהימנות ועובדה. טענותיה של המבקשת לעניין הצמצום שנוקטת בדרך כלל ערכאת הערעור בהתערבות בממצאים מסוג זה, מתייחסות לאופן יישומה של הלכה זו במקרה הספציפי, ולכן מצויות הן בדלת אמותיה של המחלוקת, ואינן מצדיקות דיון ב"גלגול שלישי". יתר על כן, יש לציין כי אף אם פעל בית המשפט המחוזי שלא כדין בכך שהתערב בקביעות הערכאה הדיונית, ואיני קובעת שאכן כך הוא, הרי שבית משפט זה כבר קבע בעבר כי אין הדבר מצדיק מתן רשות לערער, שכן אף בכך אין מעבר לעניינם של הצדדים הישירים למחלוקת (רע"א  10130/05 טליאס נ' בנק הפועלים בע"מ (לא פורסם, 31.10.2005)).

           הבקשה נדחית, איפוא. משלא התבקשה תגובת המשיבה - אין צו להוצאות.

           ניתנה היום, כ"ז באייר תשס"ו (25.5.06).

                                                                                                          ש ו פ ט ת

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.    עכ

מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט,  www.court.gov.il התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: