צנעני נ' קפרא

האם ניתן בנסיבות המקרה לקבוע דמי שכירות "חופשיים" בדיירות מוגנת, במנותק מדמי השכירות המוגנים? האם התקיימו התנאים הקבועים בדין המאפשרים קביעה מחדש של דמי שכירות בדיירות מוגנת? אלה השאלות העיקריות העומדות לדיון בהליך זה.

הרקע

1.המבקש הוא הבעלים הרשומים של חלק מחלקה *** בגוש *** הכולל בית מגורים של שני חדרים ומרפסת ברחוב **** ב**** (להלן: הדירה), לאחר שרכש את הזכויות בדירה ע"פ הסכם מיום 21.11.06.

המשיבה מחזיקה בדירה כדיירת מוגנת מכח זכויותיו של בן זוגה לשעבר (להלן: המנוח), שהיה דייר מוגן בהתאם לחוזה שכירות מוגנת מיום 28.11.66.

החל מיום 28.09.00 עמדו דמי השכירות על סך של 85 ₪ לחודש, כתוצאה מהסכמה אשר נולדה בעקבות תביעה שהגישו הבעלים הקודמים של הדירה (ת"א 2228/98). במסגרת אותה הסכמה אף סוכם כי בנה של המשיבה, מר שלומי מדהלה, יחדל מלהתגורר בדירה.

2.בשנת 2010 הגיש המבקש כנגד המשיבה תביעת פינוי וכן בקשה לקביעת דמי השכירות (ת"א 12341-03-10 ו- ת"א 37033-05-10. שני ההליכים נדונו יחד (להלן: ההליך הקודם) וביום 11.02.04 ניתן פס"ד לפינוי כנגד המשיבה במסגרתו אף חויבה המשיבה לשלם למבקש דמי שכירות של 200 ₪ לחודש עד ליום הפינוי, ובהיעדר פינוי סך של 2,500 ₪ לחודש (להלן: פסק הדין בהליך הקודם).

המשיבה ערערה על פסק הדין בהליך הקודם לבית המשפט המחוזי (ע"א 3520-04-14), אשר קיבל את הערעור וביטל את פסק הדין שהורה על פינויה, וקבע כי "התוצאה בנסיבות דנן היא כי לא הוכחה עילת פינוי כלשהי כנגד המערערת, שעל כן דין תביעת המשיבים היה להידחות. ממילא היה על בית המשפט קמא לדחות את התביעה להגדלת שכר הדירה" [ההדגשה שלי - ר.ה]. כפועל יוצא, תביעות המבקש נדחו (להלן: פסק הדין בערעור). בקשת רשות ערעור שהגיש המבקש נדחתה, ללא צו להוצאות, לאחר שהמבקש קיבל את המלצת בית המשפט העליון שלא לעמוד על הבקשה (רע"א 1742/15).

3.כתוצאה מפסק הדין שניתן בערעור נותרה המשיבה בדירה כדיירת מוגנת, ודמי השכירות נותרו על סך 85 ₪ לחודש, בהתאם להסכמת הצדדים משנת 2000. מאחר שהמשיבה שילמה במשך זמן מסוים את דמי השכירות המוגדלים בהם חויבה על פי פסק הדין בהליך הקודם, הודיעה המשיבה למבקש כי היא אינה חייבת בתשלום דמי השכירות בגובה 85 ₪ לחודש, וזאת עד לשנת 2020.

תמצית טענות הצדדים

טענות המבקש

4.המשיבה משלמת דמי שכירות מגוחכים בסך 85 ₪ לחודש מאז שנת 2000. המבקש סבור כי על המשיבה לשלם דמי שכירות ראויים בשל העילות המפורטות בבקשה להגדלת תשלום דמי השכירות אשר נידונה ביחד עם תביעת הפינוי במסגרת ההליך הקודם.

5.מאז פסק הדין בערעור נוהגת המשיבה בדירה מנהג בעלים והתקינה על דעת עצמה גדר גבוהה ואטומה על מנת למנוע כל אפשרות לראות את מעשיה בדירה ובחצר ולמנוע מהמבקש לראות אם היא מקיימת או מפרה את האיסור אשר הוטל על בנה להתגורר בדירה.

6.במסגרת הסכם השכירות משנת 1966 הכיל המושכר שני חדרים, נוחיות, מטבח ושתי מרפסות בלבד, כאשר חצר המושכר שימשה את שתי היחידות בנכס בו מצויה הדירה ולמשיבה לא היו זכויות עצמאיות בחצר, מלבד זכות שימוש משותפת. מאז ההליך הקודם בנתה המשיבה חדר נוסף בחצר המושכר מבלי שביקשה או קיבלה את רשות המבקש ומבלי שקיבלה היתר בניה.

מדובר בבניה של קבע על כל מאפייניה, כפי שעולה מחוות דעת השמאי, מר דוד שרעבי. בכך, הדירה אינה עוד דירה בת שני חדרים (אותה שכר המנוח) כי אם דירה בת שלושה חדרים, ויש בכך שינוי מהותי של המושכר. המשיבה זומנה לחקירה בשל הבנייה הבלתי חוקית ונדרשה להרוס מיד את המבנה שבנתה.

הוכח במסגרת ההליך, בין היתר על ידי עדותה של המשיבה עצמה, כי המחסן שנבנה בחצר הדירה משמש עבור בנה של המשיבה למגורים, וזאת חרף העובדה שנאסר על בנה לגור בדירה. בכך, הפרה המשיבה את תנאי השכירות והפיקה רווח בלתי הוגן, בניגוד לפסק הדין בהליך הקודם. על המשיבה לשלם למבקש דמי שכירות ראויים לאור העובדה שעשתה בדירה שימוש האסור עליה והפיקה מכך טובת הנאה בלתי הוגנת, משך שש שנים מתוך שבע שקדמו להגשת תביעת הפינוי בהליך הקודם (בחודש מאי 2010).

7.המבקש עתר לקביעת דמי שכירות ראויים אשר היה על המשיבה לשלם למבקש בשש השנים בהן שיכנה את בנה בדירה, אשר קדמו להגשת התביעה מיום 24.05.10, וזאת לאור העובדה שעשתה בדירה שימוש האסור עליה והפיקה מכך טובת הנאה בלתי הוגנת. עוד עתר המבקש לקבוע את דמי השכירות אשר על המשיבה לשלם מאז פינוי הדירה ע"י בנה של המשיבה ואילך, ואף להסרת הגדר שהתקינה המשיבה כאמור. לפי המבקש, הוכח כי דמי השכירות הראויים עולים על סך של 3,000 ₪ לחודש.

בית הדין רשאי לפסוק דמי שכירות מחדש במקרים המנויים בסעיף 51 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972 (להלן: החוק), כאשר בענייננו התקיימו התנאים המנויים בס"ק (2) ו-(4): בכך שהמשיבה הוסיפה חדר מגורים לדירה שהושכרה לה ובכך חילקה את הדירה לשתי דירות; בכך ששיכנה את בנה בדירה בניגוד לצו שאסר עליה והפיקה רווח בלתי הוגן; ובכך שהתקינה גדר מבמבוק ויריעה ירוקה על מנת להסתיר את מעשיה בחצר.

8.לשיטת המבקש, לא חל מעשה בי-דין על הבקשה להעלות את דמי השכירות, כיוון שמשנתקבל ערעורה של המשיבה על פסק הדין בהליך הקודם, לא דן בית המשפט בתביעה להגדלת דמי השכירות אלא דחה את הבקשה כפועל יוצא מקבלת הערעור. בנוסף, בית המשפט העליון נתן למבקש רשות ערעור ובכך גילה את דעתו שהיה בסיס לבקשת הרשות לערעור, אלא שעם פתיחת הדיון בערעור מצא בית המשפט העליון, כנימוק להמלצתו לבטל את רשות הערעור, שהעניין אינו מתאים לדיון לגופו בגלגול שלישי. המשמעות היא שפרט לבית המשפט השלום אשר דן בנושא לגופו, לא נדון עניין דמי השכירות באף ערכאה.